赌桌上的筹码： 盈利难题下的北京土拍

令房地产行业投资人士普遍不能理解的是，北京市首批“限房价、竞地价”试点地块最终的结果竟然是100%自持。一位开发商人士称，“大企业的优势是赌得起。你有十个筹码上桌和一个筹码上桌心态是不一样的。”这批地块的获得者均为大型房企。

“大企业的优势是赌得起。你有十个筹码上桌和一个筹码上桌心态是不一样的。”一位开发商对21世纪经济报道记者说。

11月16日-17日，北京市首批“限房价、竞地价”试点地块现场竞价。按照规则，最终投报自持商品住房面积比例达到100%，有三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

12月1日，北京市国土局官网显示，最终万科50亿独得海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿竞得海淀区西北旺镇19号地，中铁36.75亿竞得大兴黄村地块。

这批100%自持商品房带给房地产业界极大困惑。不少专业人士以现有经验无法测算出房企依靠自持模式如何盈利。

中原地产首席分析师张大伟为此研究了半个月。“我仔细想了，这房子必须卖，不卖肯定亏损。”

21世纪经济报道记者就此采访了北京万科。公司方面表示，内部仍在研讨中，近期将会向社会公布清晰且完整的自持商品房地块建设方案。

记者查阅万科2016年中期财报发现，上半年万科共获取新项目70个，权益规划建筑面积848.8万平方米，权益地价总额约465.8亿元，新增项目均价5488元/平方米。但在北京甚至是环北京区域，万科只获取了一块土地。地块位于北京朝阳区北小营。净用地面积约1.4万平方米，权益地价17.65亿元，楼面单价3.39万元/平方米。

100%自持

“即便我们将土地竞拍的测算底价设置到我们能力所及的最高点，最终还是拿不到地。”12月2日，一家央企投资人士对21世纪经济报道记者说。

这是一线城市拿地现状。而令房地产行业投资人士普遍不能理解的是，北京市首批“限房价、竞地价”试点地块最终的结果竟然是100%自持。

2日，一位开发商人士对21世纪经济报道记者说，“投标100%自持的开发商或许在对赌政策放松。赌的真谛就是规则的不确定性。”

北京市也并非没有预防。11月25日，北京市住建委发布“关于对《北京市住房和城乡建设委员会关于本市“限房价 竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见的通知”。内容显示，自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。持有期间，企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，应继续用于出租。

北京市为了预防开发商钻出售长期使用权的“空子”，还特别规定“为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年”。

政策层面堵住了开发商寄希望散售的可能，而目前，长期自持是政策层面最希望看到的局面。

据网易房产了解，“为寻找新规则下的应对方式，房企高层主动与主营租赁业务的中介机构高层接触。接洽的内容包括，探索自持地块定位、产品设计以及租金回报率模型。开发商的诉求是，拿到北京租房大数据，摸清市场水温，找准自持住宅的大致方向。”

一家十分关注自持商品房地块的房企总裁12月2日明确告诉21世纪经济报道记者，开发商长期自持土地然后长期出租，这种模式毫无逻辑。

盈利困惑

上述房企总裁称，经过反复测算，如果是长期出租模式，开发商每年要亏4个亿左右。

张大伟认为，4宗用地将70年持有出租，部分房企之前的政策宽松预期将基本落空。未来可能的变现途径只有租金REITs或者股权整体转让，但市值将不可能按照销售价格计算，按照70年租金计算的话，除非出现严重的通货膨胀，否则按照这4宗地的区位，价值将非常低。房企不亏损的可能性很小。

不过张大伟表示，开发商还可以通过连续签约等方式出售长期使用权。

上述房企总裁猜测，拿地房企极大可能在对赌政策。毕竟前述11月25日北京市住建委发布的文件，写的是“征求意见”。

因此，该房企人士认为，大企业的优势是赌得起。“你有十个筹码上桌和一个筹码上桌心态是不一样的。”这四块自持商品房地块的获得者均为大型房企。

亚豪市场总监郭毅2日表示，房企拿下商品房自持地块。“首先是出于资产配置的需要。北京土地稀缺、供地减少是可以预见的客观事实，持有土地，能够获得因货币增发造成的资产价值上涨的溢价收益；其次是企业全国化发展过程中，必然要在北京储备一定的土地及项目；而从万科来说，与链家的深度合作，具备了构建由售转租这一商业模式的先决条件。”

另外，郭毅猜测，随着一线城市供地减少，城市化速度减慢，原来滚动开发规模化取胜的模式无法延续，房企亟待转型。中央在鼓励发展住房租赁市场的改革过程中，也可能出台一系列利好政策，为企业由开发销售转向自持运营的模式提供一定扶持。

中原地产研究中心统计显示，今年截至11月30日，四座一线城市合计成交住宅土地106宗，供应的住宅土地规划建面为1237.75万平方米，相比2015年同期的175宗2585万平方米下调幅度达52%。预计全年一线城市住宅土地成交量约1500万平方米，将是一线城市住宅土地供应历史纪录最少的一年。

另外，从11月土地市场表现看，单宗地块超过10亿的地价全国合计有77宗，其中溢价率在100%以上的有25宗，超过50%的有40宗。

“拿地实在是太困难，测算常常没有意义。所以我打算转型去做商业地产。”上述央企投资人士无奈表示。