深圳母女卖房忽略一个细节 反而要赔别人100多万

深圳有一对母女在买卖自家房产的时候，就因为一个问题没搞清楚，不但“卖房”的事儿黄了，还要赔给别人100多万，到底咋回事儿？下面就带你去了解一下。

在讲述这个故事之前，我们先做个人物介绍理清关系，他们的关系是这样的：

事情要从2015年1月肖某和沈某签订的一份《二手房买卖合同》讲起

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合同中——

约定买方肖某须于当年4月1日前完成银行资金监管；

且双方须于当年5月1日前完成递件过户手续。

若一方逾期履行超过5日，另一方可解除合同并要求对方承担违约责任。

这看起来没毛病是吗？

但接下来就是因为这份合同

还有一点没搞清楚的事儿

导致了我们开头说的结果

而整个过程更是反反复复

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一审判决

卖方无权解约又卖给他人

由于交易步骤

未能严格按照合同约定的时限进行

肖某与沈某的房产交易并未完成

结果就是闹上了法庭——

2015年，肖某向法院起诉沈某称：两人签订买卖合同后，自己向沈某支付了6万元定金及20万元“赎楼款”，办理了银行资金监管，并且成功申请了按揭贷款；而沈某虽然完成赎楼、取得了房产证，却不配合自己过户，反要求自己提高受让价款。之后，沈某还把房产卖给另一人江某，并向其过户。

这看起来没毛病呀！

但是卖房子的沈某却说

不是这样的！

对此沈某辩称，肖某未能遵守合同约定，包括在4月1日前完成资金监管（实于4月3日完成）并在5月1日前取得贷款承诺函（实于5月8日完成），已经构成违约，合同应当解除。相关判决书显示，沈某称曾短信告知肖某违约，肖某则不认可相关短信的真实性。

南山区人民法院一审认定

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肖某已经按合同约定，向沈某支付了定金和首付款，并办理了资金监管和银行贷款申请手续，二手房买卖合同有效。

可是人家卖主也说了

是买家违约在先啊

为啥法院不支持？

理由有两个

① 解约无合理依据——

对于沈某提出的肖某逾期违约，法院认为，4月3日双方签署资金监管协议，肖某办理贷款手续、向沈某支付了20万元首期款，沈某也出具了收据，可见双方对于“变更资金监管的金额和时间事宜”已经达成合意，当时沈某对此未提出异议，事后再要求解除合同无合理依据。

② 沈某签订的第二份合约存在恶意——

一审判决还称，经查，从沈某处购房的江某实为沈某的女儿，沈某、江某知晓上述合同的存在，且其交易存在很多不符合一般房屋买卖交易习惯的情形，因此认定两人签订买卖合同存在恶意。最终，法院判定沈某与江某的买卖合同无效，应将涉案房产恢复至沈某名下。

你以为事情就这么结束了吗？

NO 还有峰回路转

二审改判

原告败诉？

沈某、江某不服上诉后，没想到！深圳市中级人民法院撤销了一审判决。

中院认定，依照双方合同，买卖双方签署正式买卖合同、办理递件过户手续不得晚于2015年5月1日，而买方肖某在5月8日方取得贷款承诺函，也无法在此之前履行签订正式买卖合同、办理过户手续的义务，即肖某已经逾期履行超过5日，卖方沈某因此享有合同约定解除权。

因此，沈某与江某的后续交易也仍然有效

但沈某向南都记者反映，二审胜诉后，江某曾于2016年3月向南山法院申请，希望解除此前肖某申请的房产查封，但未有回音。

对于深圳中院的改判结果，肖某亦表示不服。

肖某申请再审时提出，合同对5月1日时限的约定，仅仅是为起到“督促双方在取得贷款承诺函和房产证原件之后，抓紧办理过户”的作用，而并非约束哪一方，因为何时取得贷款承诺函具有不确定性。相反，沈某可以自行控制赎楼、交付房产证的时间，沈某才是存在违约行为。

再审又变了！

改从一审原判

深圳中院再审认为，肖某按约应在4月1日完成相关手续，但因故迟延数日，沈某对此未提出异议。虽然之后肖某的贷款承诺函也迟延数日，但“鉴于之前的情事，肖某有理由相信贷款承诺函出具期限相应得到顺延”。

法院表示，考虑到沈某未提交证据证实“迟延数日的情事确实对其造成解除合同的合理理由”，且沈某“在5月1日前也未按照约定赎出房产证”，则依据合同履行的诚实信用原则，沈某并不享有解除与肖某的房屋买卖合同的权利。

看清没？小伙伴们，最关键的就是，法院认为沈某也没有完全遵守“诚实信用原则”。

沈某并不认同这一再审结果，她在提交的抗诉说明中表示，自己并非“默许”肖某迟延违约，而是因为4月3日的迟延未达到解约条件（逾期超过5日），而5月8日的迟延才达到解约条件，因此自己才在5月提出解约。另外，自己未在5月1日前赎出房产证，也是因为肖某未按约先获得贷款承诺函，否则自己将面临卖了房却收不到款的风险。

卖主一家丢房赔款

申请检察院抗诉

肖某对沈某胜诉后，向法院起诉请求，沈某继续履行合同、过户房产，并以涉案房产总成交价为基数，按日万分之五金额支付延期过户的违约金。

法院参照前案判决，认定肖某请求合理，但其迟延履行合同，存在一定责任。

最终，违约金确定在按照日万分之一金额支付，买卖合同也继续履行，按房产成交价209万元计算，沈某应支付给肖某违约金22万余元。

但你以为这结束了吗？

事实上，在沈某将房产售与江某之后，江某曾又将房产售与另一人王某。

王某

OS：你们之间算清了，可是我买的房子怎么办？

由于沈某、江某之间的买卖合同被判无效，王某向法院提起诉讼，要求解除和江某之间的合同，且江某赔偿自身损失。

法院认为，江某未能确保自身对涉案房产的完全处分权，导致合同无法继续履行，已经构成违约，判决王某、江某之间的买卖合同无效，江某向王某赔偿损失105万余元。

由于沈某主张的“肖某违约合同应解除”未得到法院支持，目前她和她女儿面临一百多万的赔偿金、违约金和失去房产的现实。沈某表示，自己按合同条款提出解约是正当权利，不认可深圳中院的再审结果，她已申请深圳人民检察院进行抗诉，但这一申请亦未获得深圳检察院支持。

本案发源时，深圳楼市尚未迎来“330新政”的刺激，而新政到来后房价一路飙升，三年后已今非昔比。知情人士估计，涉案房产原成交价209万，如今价值恐不止400万，这或许也是双方围绕涉案房产争执不休、难言放手的缘由之一。

在此次事件中，很明显可以发现一切的问题都源于对“违约”这件事情的不明晰。

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那如果一方违约 ?

到底应该怎么保留证据呢 ?

律师

通知交易对方可采取多方式保留证据?

上述案例中，沈某称曾发短信通知肖某已经违约，并要求解除合同，而肖某在庭上不认可相关短信的真实性。在房产买卖中，双方应采取哪些沟通方式来确保“通知有效”、避免陷入单方面毁约的境地？

广东华商律师事务所周争锋律师建议

下面这些方式或者你可以选择！

在知道对方手机号码的情况下，可以把解约函用彩信的方式送达，并打印通讯记录，保留好手机；

在不知道对方手机号码的情况下，可以通过邮政快递发送解约函（发函地址即事前合同上填写的双方通讯地址）；

或让中介转交并保留好中介反馈的“已送达”信息；

实在不放心，也可以登报公告送达。

广东盛唐律师事务所丁龙律师表示

法律规定解除合同须经通知

通知到达对方即告解除

而电话、短信、发函几种方式皆可

丁龙律师：

电话可以录音，发函可以以对方签收解除通知书作为凭据，短信通知首先要确定发送的相对方为违约方，要拿出发送短信的手机当庭查看发件箱确实有该条短信。

丁律师表示，为加强证明力，可以到移动运营商处打印发送记录，如果对方否认收到则应作出合理解释。

丁律师介绍，由公证机构公证也是一种选择，可以由公证员陪同，对送达解除通知给对方的过程进行公证；但公证机构通常“事多人少”，可能不太受理这样的业务。

丁龙律师：

双方在起草合同时，可以在合同中约定双方联系方式，比如手机号码、微信号码、函件收件地址，这样可以确保短信收件人、微信相对人和收件人的身份为合同一方。

所以小编在此温馨提醒

买卖房屋签订合约请务必严谨

前车之鉴 希望能给大家一点警示