长期来看房价一定是上涨的，这是真的吗？

近期，有很多专家表示，从长期来看，房价一定是上涨的。理由有二个：一是国内投资理财渠道匮乏，但人们对抗通胀的意愿很强烈，而房子是唯一能让有钱人资产保值增值的投资品种，尽管短期内房价会受到外面一些因素的影响，出现一些波动，但从长期来看，房价将是一直向上的。

二是，从1998年房地产市场化以来，房价一直是上涨的，虽然国内房价在2005年、2008年、2011年、2014年间都出现过小幅调整，但是从长期来看，房价在经过充分调整后，往往都是继续向上。反而是那些原来不敢贷款买房，生怕房价下跌的人，却在后悔永远买不起房了。现在中国除了少数地区房价出现过下跌，多数城市房价并没有像样的调整，反而是轮番上涨。

实际上，说房价长期一定看涨的理由有些牵强，这有点像炒股的人，说股市长期一定是向上的一样，结果炒股反而是输光家财。股市从长远来看一直是上涨的，但是眼下的绵绵不绝的熊市可能就会把人折磨得不轻。此外，说房价一定是上涨的，主要是基于过去的房地产的经验，过去房价不跌，未来房价就一定不会下跌吗？显然，这样的判断也不科学。

我们认为，说房价长期会上涨的专家，应该注意以下几个问题：第一，房价上涨要与当地居民收入挂钩，跟着当地居民收入波动。如果当地居民收入不涨，房价乱涨，最终还是存在泡沫，房价就有可能涨上来多少就会跌回去多少。厦门房价一度涨到6万元/平方米，后来跌到4.2万/平方米，但当地居民收入水平只有3000至4000元，所以，房价远远脱离了当地居民的购买力，未来肯定会逐步恢复到居住的属性。

第二，经济在上涨周期内，各行各业发展得都不错，这样房价上涨才是有可持续性的，因为大家都看好未来收入预期。而一旦经济进入下行周期，往往会导致房地产泡沫的破裂。所以，长期来看，房价一定是上涨的，这要放在经济形势一片大好之时。如果国内经济增速放缓了，购房需求也会减少，未来房价就难以看好了。过去房价一路上涨，与国内经济持续高增长，人们对未来收入预期看好有关，而未来国内经济要经历较长的经济结构性调整周期，仅拿过去经验来判断未来房价涨跌，这是不正确的。

第三，中央政府多次重申，房子是用来住人的，并不是用来投机炒作的，未来房价没有上涨的基础。目前国内一线城市的房价已经高到只有投机价值。如今是少数人占据国内大量房源，而多数工薪却买不起房，或者做了房奴，国内各城市房产空置率在20-30%。从长期来看，国内房价已经透支了民众的购买力，在房地产去投机化后，马上就会有长期调整的需求。未来一二线城市房价将会逐步回归居住属性，与当地居民收入挂钩，三四线城市房价随时会有大起大落可能。

很多人希望房价长期上涨，这样他们就有对抗通胀的有力武器，但事实上，世界上没有只涨不跌的投资品，房价也不可能永远上涨。鉴于国内房地产泡沫总值已经达到450万亿（65万亿美元），这相当于美国+欧洲+日本的房地产市值的总和，这样的房地产泡沫是非常危险了。房地产要去投机化，去泡沫化，房价的涨跌要由当地居民说了算，这才是最安全的，如果再会由投机性需求说了算，肆意恶炒，屡创历史新高，这就会非常危险了。