金九银十到来，楼市正在释放什么信号？

“金九银十”已来，在内外经济环境压力下，调控房地产市场的逻辑是否有变化？市场本身正在释放出什么信号？

宏观大势或许雾里看花，但持续监测微观市场，仍可更快速、更敏锐掌握市场变化信号。基于保利投顾研究院监测全国近百城典型项目，我们来谈谈对近期市场变化特征的认识。

01 宏观调控

短期不刺激、中长期持稳

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730会议定基调：

平抑“松绑楼市稳增长”预期

去年底政治局会议着重于“稳增长”，今年4月着重于“调结构”，本次730中央政治局会议重提“六稳”、政策基调偏重稳增长。而从近期央行全面降准、大力推进国家级区域规划、加速基建落地等多举措来看，“经济退、政策进”信号更明确。

而对房地产行业调控的表态，更多是为了平稳房地产市场预期，避免宽松政策短期内刺激楼市。

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房贷利率端：

与LPR挂钩，短期对房贷影响偏中性

央行8月推行新LPR（贷款市场报价利率），其最大特点是每月报价，可根据市场变化浮动。而个人住房贷款利率决定机制随之变革，与LPR挂钩，首套房贷利率不低于LPR，二套不低于LPR+60基点。

房贷利率的“差异化”操作，主要目的是引导实体融资利率下降的同时防止对楼市造成“冲击”。

我们对比了主要城市机制改革前后的房贷利率水平，发现：大多数城市当前房贷水平高于新基准，受改革影响小。个别城市，如上海当前首套房利率水平略低于新基准，新政执行后，购房成本将有所提升；再如杭州二套房利率低于新的房贷基准，新政执行后，购买二手房成本也将略抬升。

短期来看，央行希望降低利率改革对楼市的冲击，以稳为主，影响偏中性，中长期来看，房贷利率将与LPR同向变动。

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房企融资端：

经历短暂“偏宽松”后，重归“趋紧”通道

今年一季度，房企融资有所放松，融资总额上升明显，带动土地市场火热，引起监管层关注。

5月以来，房企融资渠道再趋紧，信托、公司债、中票、贷款等都有不同程度收缩。部分拿地激进的房企如旭辉、中铁建等发债亦受阻。从二季度、7-8月的数据来看，房企融资规模明显下降，土拍溢价率亦走低。

外围不确定性风险下，国内经济下行压力进一步显现，国家宏观经济大思路是：加大改革开放力度，推动经济中长期持续向好发展。为避免“稳增长”政策落地对楼市的短期刺激，中央率先对房地产市场预期进行引导与管理。“短期不刺激”意味着中长期要平稳，包括房地产在内的资产价格稳定是经济预期向好的重要支撑。

02 微观市场

来访可控，城市市场逻辑各异

各城因城施策，楼市周期“被熨平”、市场窄幅波动，微观市场变化更快速、更真实反映市场趋势。

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市场氛围变化风向标：客户来访

目前来访有走弱趋势，但幅度可控

客户来访量是房地产市场变化先导性指标。去年四季度，客户来访持续下滑、市场交投氛围冷清；春节后，客户来访明显回升，出现“小阳春”；7-9月客户来访小幅下滑，但好于去年下半年市场氛围，表明潜在客户需求仍较平稳，但目前客户观望情绪较浓，成交周期拉长。

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不同类型城市市场逻辑存在差异

一二线：

中心因限价趋稳，外围仍遵循周期规律

一二线城市，中心城区多受限价影响，产品高性价比，整体市场平稳，外围区域仍然顺应周期规律，其中大势和供求关系是主导因素。

例如杭州、成都、合肥、南京等城市，核心区域因为限价原因，出现“一二手倒挂”现象，新房市场热度维系，开盘去化可达9成以上；而外围区域，市场供求规律作用下，项目整体去化仍在走低。

三四线：

量价仍是有效信号，市场走势多取决于供应端

三四线城市受限价政策影响小，量价仍是有效信号，运转还是遵循着周期规律，例如华北的三四线城市，目前市场仍处于调整压力之下。

供需亦是重要因素，供应放量城市，目前市场氛围偏冷；而供应理性城市，市场热度仍较好。

03 小结

一方面，宏观“稳增长”政策加速落地，客观利好楼市；另一方面，中央政府加强预期管理，提前防“楼市大起”；政策效果对冲之下，下阶段市场需求大概率“窄幅波动”。

近期市场阶段性趋弱，客户需求仍在但观望情绪较重，后续市场走势仍需分类探讨：一二线城市中心城区因限价政策、性价比凸显，市场稳定性较强；而一二线城市外围区域和三四线城市则分化较为明显，其中供应放量是市场主要风险点。

分化是本轮市场周期的关键特征，以上市场特征的总结是基于全国近期百城的持续监测与全面分析；具体落点城市，还需进一步研判供应端放量与竞争压力，以及客户对市场的预期变化、同时考虑政策因素对市场运行机制的影响。

来源：保利投顾研究院（ID：PIC_Research），本文已获授权，对原作者表示感谢。