楼市持续调整，房价还要下跌？3大利空消息出现，谁会“买单”？

从2016年930新政以来，房地产调控政策的一举一动都触动着市场的敏感神经。对购房者而言，不管有房没房，不管是一套房还是多套房，对房价走向都同样操心。回顾2019年上半年，楼市先热后冷，各地发布楼市调控措施累计超过250多次，期间先后经历了土地市场回暖，住建部预警提示，严控房企信贷渠道等过程，对此，业内普遍预计下半年楼市调控或依然呈现收紧的可能。面对这样的楼市行情和各种眼花缭乱的消息，房地产市场不免多了一些不确定性因素，人们的房价预期也出现了转变和分化。

根据2019年中国居住小康指数调查结果显示，对于今年的房价走向，40.1%的受访者持看涨态度，比2018年下降了3.2%；10.7%的受访者持看跌态度，比2018年下降了9.4%；14.5%的受访者认为2019年房价会保持现状，这比上一年度提高了1%；34.7%的受访者认为“不好说”，这一比例比2018年提高了11.6%。通过对比2018年和2019年的比例变化来看，在防止房价大起大落的目标下，越来越多的受访者已经转变了房价只涨不跌的预期。此外，笔者认为，截止目前来看，如今楼市存在着3大利空因素，或直接左右下半年的楼市行情。

楼市3大利空因素

第一，房企融资收紧范围正在不断扩大

众所周知，2019年3月份以来的“小阳春”现象与房企融资改善密切相关。不过，随后，楼市调控政策再次收紧，其中值得一提的是，房企融资收紧范围开始不断扩大，为回暖的楼市降了温。5月份，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，环比下降52.07%，完全可以用“腰斩”来形容，6月份，银保监会进一步加强了对房地产信托政策的收紧；7月份，发改委发文明确要求，内地房企海外发债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，不能用于偿还国内债、流动性资金补给、拿地。

笔者认为，房地产调控政策就是哪里过热打哪里，收紧房企融资环境必然会限制房企拿地积极性和地王的产生，从而进一步落实“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，所以可以预期，下半年房企融资环境依然不会得到明显改善。在这样的情况下，为了加快出货步伐回笼资金和完成销售业绩目标，下半年房企采取直接降价或变相降价的概率较高，比如特价房、精装改毛坯、打折促销等等。

第二，房贷利率在连续下调7个月后止跌回升

进入6月份以来，广州、南京等热点城市房贷利率再次上浮，这是全国房贷款平均利率在连续下调7个月后再次止跌回升。根据统计，6月首套房贷利率下调的银行数量从108家降到了44家，首套房的利率上浮的银行数量从27家增加到66家。值得一提的是，在2019年的陆家嘴论坛上，银监会主席郭树清表示，近年来，一些城市住户部门杠杆率极速上升，不少居民家庭的负债率达到了难以持续的水平。他还表示，靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实很不划算。

假设贷款100万元，按照等额本息30年的还款方式计算，如果房贷利率从10%上涨到15%，每月房贷就需要多支付335元。因此，笔者认为，房贷利率再次上浮对购房者的影响无疑是最直接的，这意味着买房成本的增加和买房门槛的提高，一定程度会降低买房者的积极性，使得购房者推迟买房计划。显而易见，如果购房预期持续改变，买房意愿持续下滑，最着急的还是房企，面临销售压力，在价格方面做出一定让步的概率较高。

第三，货币化安置持续降温，棚改计划开工量腰斩

棚改是最近这两三年的热门话题，不少城市通过棚户区改造项目提高了老百姓的生活质量，改善了城市面貌，但不可否认，货币化的棚改安置方式也推高了房价走向。但是，随着棚改三年计划临近尾声，各地棚改计划发生了很大变化。根据报道，今年4-5月份，央行已经连续两月未发放抵押补充贷款。此外，官方权威数据也显示，2019年各地棚改任务不足300万套，远低于此前计划的450万套，而且与2018年的626万套相比，今年棚改的开工计划量已经腰斩。

值得注意的是，除了货币化安置方式出现调整以外，棚改的方式也出现了变化，从原来的拆迁改造向旧城老区维修改造转变。显而易见，棚改降温对于今年的楼市无疑会产生重要影响，特别是对于那些原本受益于棚改货币化安置的三四线城市，这无异于釜底抽薪，因此房价再次抬头无疑被按下了熄火键。

这次或许轮到这两大群体“买单”

在房企融资收紧，房贷利率上浮和棚改持续降温等三大利空因素的共同作用下，购房者早已改变了对房价只涨不跌的预期，观望成为最近这两三年市场的主流态度，这就直接导致了成交量下滑和库存增加。此外，从长期来看，房住不炒已经成为了社会共识，不过，在房地产长效机制正式建立以前，全面放松调控的概率并不高。

笔者认为，在重重利空之下，这回要轮到开发商和炒房客这两大群体买单了。其一，对于绝大多数开发商而言，要想提高出货速度并且快速回笼资金，忍痛割肉是大概率事件；其二，对于炒房囤房客而言，目前二手房市场降温明显，市场流动性几近锁死，并且越来越多的刚需不愿意当接盘侠，所以不可避免的要继续面临月供压力。

总而言之，目前房地产业的地位固然还十分重要，但大家都有深切感受，这一次的楼市调控显然已经不同以往，所以，笔者认为，房地产这把夜壶再次被重启的可能性很小，房价大局已经基本明确了。