加码TOD、逆势提速全国化，越秀地产扩张野心之下渡“难关”

年初业绩会上说好“稳步”前行的越秀地产股份有限公司（HK：00123，简称“越秀地产”），近日却一改沉稳旧态，扩张野心凸显。

5月中旬以来，越秀地产不仅从广州地铁手中拿下了两宗合计总价不低于78.5亿元的TOD项目购买权，更接连落子郑州、成都，首次进驻两座热点城市。

“一反常态”的越秀地产虽然凭借着近年来稳健的策略以及雄厚的股东背景，积累出良好的财务指标，但面对高开发难度的TOD项目（轨道+地产项目）以及逆势之下重启全国化扩张进程的双重压力，恐难言轻松。

半月连下两子，首入郑州、成都

进入五月份，房企首次进驻城市布局的案例有所增多。据蓝鲸房产不完全统计， 5月份，共计9家房企完成首进城市布局，包括华宇集团、众安集团、金辉集团（HK：00137）、首创置业（HK：02868）等分别首进天津、昆明、廊坊、东莞等城市，其中，越秀地产表现最为“积极”，5月内连“下”两城。

5月17日，一直坚守稳健风格的越秀地产，意外以173.8%的高溢价率拿下郑州新郑南龙湖区域一宗宅地，以此高调进驻郑州；此后不久，5月29日，越秀地产再次以“新成员”身份，一举拿下成都青白江区域地块，这是越秀地产在西南区域的首次落子。

突然提速接连新入两座城市的越秀地产，明显“不一样了”。资料显示，自2009年走出“大本营”广州后，越秀地产积极进行全国化扩张，2013年，其布局城市达到12个后，出现了近5年时间的“停顿”，直到2018年，越秀地产新进襄阳、济南等城市后，布局城市提升至15个。

对于越秀地产此地加大城市布局的做法，业内普遍抱以支持评价。上海中原地产研究部总监卢文曦对蓝鲸房产指出，成都、郑州分别是成渝、中原城市群的中心城市，相关区域不仅具备很好的发展潜力，同时也能填补越秀此前在布局区域间的空白。

“成都、郑州等仍然是人口不断聚集的区域性中心城市，房地产业的前景依然看好，越秀地产战略性进入这两座城市应该是为了公司业务的可持续发展。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产如是表示。

不过，也有市场分析人士对于越秀地产高溢价率拿地，对于后续实际开发层面的挑战表示谨慎态度。有郑州当地市场分析人士对蓝鲸房产表示，越秀地产此次拿到的新郑南龙湖6号地块，楼盘价在5000元左右，这相较此前区域中出现过的超7500元“地王”级楼面价有一定差距。不过，近两年南龙湖地域新盘供应量极大，去化情况也参差不齐，如何在众多同类项目中脱颖而出，可能是初来乍到的越秀地产在拿地后首要考虑的问题。

除接连完成两座城市布局外，5月下旬越秀地产还收获了两单TOD项目（结合轨道交通进行房地产项目开发）的购买权，两宗项目均来自其第二大股东广州地铁。

5月28日，越秀地产发布公告称，控股股东广州越秀集团订立了两份越秀地产期权契约，取得广州地铁持有的萝岗项目与陈头岗项目各51%权益的可收购权。根据公告内容显示，相关项目有望在2019年三季度开工，越秀地产则有意在今年四季度行使购买权，预计总成本将在85亿元至90亿元之间。通过上述收购，将为越秀地产提供179万平方米的土地储备。以当地租售服务平台提供的周边项目价格为参考，相关地块货值或超过400亿元，以此估算，越秀地产权益货值有望在200亿元以上。

值得一提的是，此前，越秀地产刚刚从广州越秀集团（控股股东）以及广州地铁（第二大股东）手中拿下了广州增城品秀星图项86%股权及贷款权益，相关股权对价总额达141.08亿元，其中，广州地铁部分转让35%项目股权，对价约56.26亿元。

在两大靠山的助推之下，越秀地产提速之心乍现。

规模野心凸显，扩张路仍挑战重重

一直以来，参与TOD项目以及跨地域扩张，均被视为房企资本实力的重大考验。对于越秀地产而言，在拿下两宗项目购买权后，资金能否如期到位，与此同时逆势拓展全国化布局，越秀地产会否出现“水土不服”，成为业界关注的问题。

由于早期“地王”项目吃了苦头的越秀，在近年来主动放缓脚步，同时财务指标亦有较高安全边际。资料显示，越秀地产在2019年、2020年到期债务分别为57.9亿元、84.6亿元，偿债压力相对较小，截至2018年末，净负债率仅为64.3%，大幅低于行业净负债率超过100%的平均水平。

对此，柏文喜表示，国企背景的越秀地产在财务管控方面应该是比较谨慎的，跨区域的异地扩张以及加码TOD项目应该已有足够的财务资源准备，可能在短期内会提升公司负债率，但应该不会造成不可承受的财务压力。

良好的财务数据客观上为越秀地产加大投入提供了较好的条件，然而，随着2018年楼市调整政策不断趋紧，在2019年以来“收缩”、“聚焦”逐渐成为房企们口头禅，此时选择同时发力全国化及TOD项目的越秀地产仍显得突兀。

“越秀地产可能觉得今年是快速发展的机会，或者说，再不抓紧，后面机会将越来越小。”上海中原地产研究部总监卢文曦对蓝鲸房产指出，加速全国化布局，主要还是从发展规模来考虑，而现在房地产行业仍是拼规模的时期，因为未来企业扩张的难度会越来越大。

事实上，根据克而瑞发布的百强房企排行榜来看，越秀地产从2014年31位的销售排名到2018年百强房企第50位，可以看到，越秀地产当下面临的挑战，更多来自规模增速上掉队的压力。

然而，企业充盈的财务状态却并不意味着越秀地产可以“高枕无忧”，在加码TOD、加快全国化的发展之路上，越秀同样将面对诸多挑战。国内以TOD项目开发见长的京投发展副总裁潘长青便曾对媒体表示，“TOD项目的门槛较高，除了降噪问题，地铁上盖的绿化率、土地厚度、植物的抗风性等都有极高要求。”他指出，TOD项目的开发存在着开发周期长、运营要求高等特点。

对此，财经评论员严跃进也向蓝鲸房产分析说，房企进入TOD项目也可能会面对一些挑战，第一是，轨道交通建设在政策上有一些不确定性，如果后续政策调整，则会出现工期延长、成本增加等问题；第二是，轨道交通项目将涉及到更多不同于纯地产开发的业态，这要求房企对城市规划有更好的把握，如果说规划作出调整可能也会增加成本；第三是项目的未来还是需要通过运营来盈利，对企业在操作复合型地产方面的运营能力要求很高。

与此同时，伴随着越秀地产全国化布局的快速推进，其同样需要面对诸多不确定性因素。从历史经验来看，来自本地房企以及已完成深耕布局全国化房企间竞争、对于市场定位的判断、备案价格的确定与审批等，均考验着“首入”房企的营运能力。

或正是因为种种不确定性，越秀地产对于2019年提出了680亿元的“保守”目标，同比增幅仅17%。不过，从今年1-5月数据来看，越秀地产的销售依然可圈可点。根据亿翰智库数据，1-5月份越秀地产全口径销售金额为286亿元，权益销售金额为236亿元，分别为41名、37名，较2018年排名分别上升了9个、13个名次。截至今年5月份，越秀地产已完成全年目标的42.06%，完成率在亿翰智库梳理的27家典型房企中排名第四。

“在行业整体高周转的背景下，房企在每年前5个月所拿土地均有望成为年底补业绩的重要砝码。”一位不愿具名的业内人士对蓝鲸房产表示，“TOD项目以及城市首子项目的开发周期显然普遍长于常规开发项目，这也意味着，越秀地产近期拿到的这些地块，能否在年内入市也存在极大不确定性。因此，不排除越秀地产在四季度收官阶段业绩冲刺乏力的可能。”

此前，越秀地产曾将2020年定为冲击千亿规模的关键年份，以2019年680亿元的业绩目标计算，其要面临的涨幅依旧巨大。而通过近期重金布局的TOD项目以及重启全国化扩张战略之下，能否成为贡献业绩增量的核心力量，助推越秀地产成功跨过千亿门槛，尚需时间来证明。