调降地价控房价！苏州楼市调控再出招，此前刚因房价大涨被点名

多个城市土地市场火热，销售行情升温，关于楼市小阳春的消息引起各界关注。这时，楼市调控也开始再度发力。

继对市内部分区域升级楼市调控之后，苏州月内再次出手，把调控重点放在土地这一源头，控制出让土地最高限价。

调整相关土地报价

记者在江苏省苏州市吴江区政府网站看到，吴江区自然资源和规划局近日发布《关于吴地网（2019）7号公告地块挂牌出让的补充公告》。《补充公告》指出，对编号为WJ-J-2019-014号、位于吴江开发区（同里镇）杨中路、云龙西路交叉口的地块进行相关调整。记者发现，该地块挂牌出让公告早已在4月30日挂出，对比发现，市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价全部降低。

其中，调整市场指导总价由11.17亿元降至10.65亿元，降幅为4.6%；网上竞价中止价由13.96亿元降至11.72亿元，降幅为16.05%；一次报价有限区间由13.96亿元至15.08亿元降至11.72亿元至12.25亿元，最高降幅为18.7%。

(此为4月30日挂出的公告)

此外，公告还调整了土地使用权网上竞价超过市场指导价后的报价规则：网上竞价超过市场指导价10%以内的，按价高者得的原则确定竞得人，商品房预售条件调整为项目工程结构封顶后，方可申请预售许可；网上竞价超过市场指导价10% (含10%) 以上的，商品房预售条件调整为工程竣工验收后，方可申请预售许可。网上竞价中止，转为通过网上一次报价方式确定竞得人。由此可见，如果出现这种情况，项目将转为现房销售。

根据此前的苏州土地竞买规则，政府对设定市场指导价的地块，在自由报价和限时竞价阶段，竞价超过市场指导价的25%以上的，网上竞价中止，转为网上一次报价。竞买人在规定的报价总额范围内，进行一次报价。

近段时间以来，苏州楼市不仅新房、二手房市场颇为活跃，土地市场也出现回暖，部分片区的“地王”层出不穷，从下列数据当中就能略知一二。

克而瑞数据显示，2019年4月苏州（含吴江）商品住宅的成交均价为每平方米21884元，环比上涨6.51%。其中，主城区商品住宅成交均价为每平方米25055元，工业园区均价甚至高达每平方米35491元。

苏州市国有建设用地使用权出让系统信息显示，在五一假期前新鲜出炉的“地王”位于钟南街东、港田路南，出让面积78440.69平方米，规划建筑面积为117661平方米。这一地块的最终得主为苏州竹辉兴业有限公司，竞标总价35.64亿元，较起始总价25.87亿元溢价37.7%，折合楼板价为每平方米30287元。市场人士预计，该地块的保本售价至少也应该在每平方米4.5万元以上。

对此，苏州市政府在5月11日发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域新建商品住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，限制转让区域内新取得预（销）售许可的商品住房项目（含已经取得预售许可尚未开始网签的项目），购房人自取得不动产权证之日起，满三年后方可转让。对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施。自本意见发布之日起，购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。此外，意见还提出调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。

调控背后不变的楼市基本面

苏州接连出手升级调控的背景有点特别：这座城市的楼市刚刚被住房和城乡建设部“点名”。

近日，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

据不完全统计，今年以来在房地产市场政策不断微调，部分城市房价出现上行态势，各地调控次数明显增加，前4个月各地发布的调控措施已超过160次。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，当前整个楼市调控已经发生了根本性的变化，即从自上而下的调控到发挥城市政府的主体责任。

其实，变化的调控背后也有不变的楼市基本面，热点一二线城市依然具备人口净流入的长期基础和开发商高周转的短期支撑。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于苏州来说，土地限价说明接下来会继续管控土地的高溢价现象，类似的土地高溢价很大程度上说明有违当前调控的思路，接下来一二线城市对于土地溢价情况依然会严格把控，但客观来说地价本身还是会遵循土地稀缺性和市场供求关系，将呈现小幅上涨态势，所以在接下来的土地市场管控过程中，部分高地价项目或会继续增加配建项目的任务，这是最关键的一点。