北京限竞房销售两极分化

北京限竞房销售两极分化

李婧，卢志坤

近日，《中国经营报》记者走访了大兴、丰台、石景山等区域的多个限价商品房项目了解到，根据位置不同，项目销售状况呈现两极分化。位于三四环附近的限价商品房处于开盘即基本售罄状态，而位于五六环附近的项目去化率相对较低。

相关数据显示，2018年北京限价商品房共成交4530套，入市去化率为24%，整盘去化率仅为11%。

今年1月份，朝阳区推出了两宗不限价地块，一时间土地市场松绑之声此起彼伏。业内专家认为，限价商品房属于北京重点的产品类型，目前很多企业拿地积极性不高。如何降低拿地成本，打消企业拿地顾虑，是需要解决的问题。限价商品房、共有产权房、集体土地租赁住房、普通商品房需要合理划分所占比例，统一协调发展。

销售状况两极分化

2016年底以来，北京的住宅市场拍出了大批量的限价商品房地块。限房价商品房就是在土地出让环节进行“限房价竞地价”，即开发商在拿地的时候，已经限定了最高销售价格及平均销售价格。

2018年中旬，限价商品房项目开始集中入市。数据显示，2018年北京新房市场共有39个限价商品房项目取得预售证，累计供应房源2.5万套，其中36个项目在去年陆续开盘。

限价商品房项目自上市以来，多被外界贴以“面积小、价格低”的标签，因为多数项目需要执行“70/90”政策，即除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

但高供应并没有带来高销量。据记者了解，尽管首个入市的限价商品房项目瀛海府开盘当天194套房源售罄，但接下来陆续入市的限价商品房项目销售开始转淡。相关数据显示，2018年北京限价商品房共成交4530套，入市去化率仅为24%，整盘去化率仅为11%。截至2018年底，限价商品房库存量2万套，去化周期3年左右。

近日，记者通过走访大兴、石景山、丰台等区域的多个限价商品房项目发现，同一区域扎堆入市、同质化现象明显，部分区域集中入市超过3000套房源，致使购房者可选性很高，进而拉长了购房周期，也加重购房者的观望心理。以石景山为例，石景山的限价商品房项目大多集中在五里坨区域，万科翡翠山晓、绿城西府海棠、远洋五里春秋三个项目距离非常近，交通、购物等周边配套多处于“共用状态”。并且户型也都集中在90平方米到130平方米左右的三居、四居，均价则在5万元/平方米上下波动，精装修交房。

大兴黄村区域的限价商品房项目金悦府、颐璟万和两个项目都靠近义和庄地铁站附近，金悦府由金融街、远洋、保利、首开联合打造，颐璟万和由远洋和金融街联合打造，这两个项目在品质以及周边配套上差异较小，招商雍合府项目位于清源西路与兴业大街交汇处，这三个项目均价都在5.5万元/平方米左右，毛坯交房，户型都集中在80平方米到130平方米左右的两居到四居，相对比较齐全。

合硕机构首席分析师郭毅认为，限价商品房项目供应过于集中，特别是小片区的供应过于集中，远远超出了区域的需求承载能力。限价商品房的产品过于同质化，基本上都限定于“70/90”政策，90平方米以下的产品没有太多可选择的规划余地，基本上大部分开发商都选择做成90平方米以内的小三居，所以在产品上没有本质区别。少部分开发商做成了90平方米的两居，但是从市场的去化情况来看，也并没有通过产品的不同实现需求上的差异化。所以整体上90平方米以下的小户型从目前来看，处在产品同质化、供过于求的状态。

郭毅进一步表示，限价商品房项目的总价都很接近，同一环线位置的总价基本上相差无几，这样就造成了购房者选择范围的扩大，之前购房者可能会基于区域的需求去选择项目，现在基本上是全北京在选项目。所以整体上这些项目差异性小，基本上都处在五环线上这样的位置，也让购房者处在一个无所适从的状态。这就造成购房周期拉长，限价商品房的成交周期随着后延。

记者在走访丰台的限价商品房项目时了解到，因为限价商品房按照限制价格进行销售，所以形成了区域性的价格倒挂，处于五环内的楼盘价格明显低于周边的纯商品住房和二手房，户型方面又受到“70/90”的限制，整体上呈现“小户型、低总价”的态势，推出的房源“开盘光”较为常见。

西城天铸项目位于西三环附近，周边大型购物商场、三甲医院、公园等配套齐全，均价7.7万元/平方米，85平方米和89平方米两种户型，2018年12月23日开盘当天推出的房源即售罄。该项目销售人员表示，开盘当天都是抢房，需要对客户资格进行筛选，项目周边楼盘二手房9万元/平方米，新房项目11万元/平方米。该销售人员还表示，下期开盘将在今年5月份左右。

据了解，三四环附近的限价商品房项目如金融街融府、洺悦苑以及二环附近的佑安府等项目基本上开盘当天去化率都在90%以上。

对于此现象，郭毅表示这些限价商品房销售得好是由其位置决定的，三四环附近的限价商品房量少，大多项目基本在三四环以外。也不能排除有些项目分批开盘，比如一个项目1000套房，一次只开盘了100套，只能说明这100套卖得好，那剩下的900套房源会卖到什么程度，还要看接下来的销售情况。

在价格方面，郭毅认为，限价商品房在三四环的位置价格相对周边低毋庸置疑，但是总价还是会比别的区域高，同区域的确存在价格优势。但是城市核心区的楼盘整体产品规划设计不如五环周边的一些楼盘合理。所以，短期的销量走高，并不代表整盘的持续热销。

大量限价商品房将上市

据了解，自2017年开始，北京共出让了93宗限价商品房地块，可开发的总规划建筑面积约为820万平方米。2018年已上市的预售许可面积为322万平方米，也就是说还有约500万平方米的限价商品房项目待上市。

记者梳理发现，与以往的“小火慢炖”不一样，2018年北京多是集中大批量下发预售证。仅12月中旬就有10个住宅项目获取了预售证，可预售面积约为55万平方米，而其中不乏限价商品房项目。往前推至11月份，仅11月25日一天就有9个住宅项目获得了预售许可，合计3969套房源，这些房源主要以限价商品房为主，包括佑安府、中海云筑等项目。

土地方面，11月26日北京集中挂牌出让了13宗地块，除1宗流拍外，12宗土地总成交金额为316.46亿元，平均溢价率为15.5%。据了解，12宗地中有9宗为限价商品房项目地块。今年以及未来几年，限价商品房项目将成为北京住宅市场的绝对主力。根据相关数据显示，北京已入市以及待入市的限价商品房项目主要集中在大兴、房山、海淀等区域。

郭毅表示，限价商品房土地供应的过度集中，致使限价商品房项目上市的过度集中，影响了市场预期，也就影响了购房者对市场以及房价的判断，从而抑制市场需求。