官方10月数据发布：商品房去化速度放缓 楼市延续降温态势

11月14日，国家统计局发布的《2018年1-10月份全国房地产开发投 资和销售情况》显示，1-10月份，全国房地产开发投 资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。商品房销售方面，1-10月份，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月份回落0.7个百分点。商品房销售额115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。

业内分析人士认为，商品房去化速度较上月放缓，房地产市场延续降温态势。此外，商品房待售面积继续下跌，但下跌速度已放缓，开始呈现筑底的态势。

房地产开发投 资增速持续收窄

从房地产开发投 资完成情况来看，2018年1-10月份，全国房地产开发投 资99325亿元，同比增长9.7%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投 资70370亿元，增长13.7%，增速回落0.3个百分点。住宅投 资占房地产开发投 资的比重为70.8%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，开发投 资数据和预期一致，从两位数开始回落到一位数的水平，且持续收窄。由于受益于拿地和新开工等数据，开发投 资数据总体上还是表现相对活跃的态势。

从房地产开发企业土地购置面积来看，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积21963万平方米，同比增长15.3%，增速比1-9月份回落0.4个百分点；土地成交价款11695亿元，增长20.6%，增速回落2.1个百分点。

从同比数据来看，土地市场表现较好，但此类土地数据与个别城市表现不太一致。严跃进认为，多城的土地流拍说明市场分化现象比较严重，而近期土地市场的新动态在于部分城市加大了供地，目的是为了加快租赁住房建设和人才安居工程的建设。

房地产开发企业到位资金方面，1-10月份，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款19727亿元，下降5.2%；利用外资80亿元，下降35.6%；自筹资金45512亿元，增长10.8%；定金及预收款44942亿元，增长16.3%；个人按揭贷款19408亿元，下降0.9%。

从到位资金数据看，表现好于预期。严跃进分析认为，部分房企或加快销售节奏适当进行降价，目的是为了回笼资金。此外，随着降准效应的显现，也不排除部分房企在第四季度依然可以在资金面上得到改善。

房地产开发景气指数方面， 10月份房地产开发景气指数为101.94，比9月份回落0.05点。

商品房去化速度放缓

商品房销售方面，仍然维持正增长态势，但幅度开始收窄。

国家统计局数据显示，1-10月份，商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%，增速比1-9月份回落0.7个百分点。其中，住宅销售面积增长2.8%，办公楼销售面积下降10.5%，商业营业用房销售面积下降2.8%。商品房销售额115914亿元，增长12.5%，增速回落0.8个百分点。其中，住宅销售额增长15.0%，办公楼销售额下降6.5%，商业营业用房销售额增长1.7%。

另外，从商品房单月销售情况来看，数据较上月份有所下滑。中房网从今年以来的销售数据分拆后发现，10月份商品房销售面积达13804万平方米，销售额为11782亿元。数据上看，10月份商品房销售面积和销售额相比9月份分别出现18.02%和20.05%的降幅。从绝对值来看，均属于年内单月成交低位区域。

中泰证券高级经济学家杨畅对中房网表示，去化速度较上月放缓，房地产市场延续降温。如果从10月份数据来看，相比去年9月下跌了3.1%。严跃进认为，这会影响第四季度销售策略。在其看来，近期销售行情利好面在于部分银行放款速度有所加快，会对年底销售形成一定支撑作用。

此外，根据克而瑞研究中心此前公布的1-10月房企销售排行榜数据统计，前十月销售金额（流量金额）排在前100位的房企累计销售金额达78297.9亿元，占到今年前十月全国商品房销售额的67.55%。前十月销售面积排在前100位的房企累计销售面积为58919.9万平方米，占到今年前十月全国商品房销售面积的44.26%。

库存方面，商品房待售面积继续减少。10月末商品房待售面积52789万平方米，比9月末减少401万平方米。其中，住宅待售面积减少321万平方米，办公楼待售面积减少15万平方米，商业营业用房待售面积减少46万平方米。

据中房网粗略统计，10月末商品房待售面积已处于近37个月最低值。如果单从住宅待售面积来看，该数值已经处于近49个月低点。严跃进对此分析认为，虽然待售面积继续下跌，但下跌速度已放缓。总体来看，去库存已经进入到后续阶段，去库存的速度不会加快。而且近期很多城市推盘节奏增加，也会使得去库存曲线开始呈现筑底的态势。