社科院：楼市“金九”基本落空 房价环比下跌城市将增加

住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组142个城市大数据房价指数(BHPI)快报(以下简称“报告”)显示，与上月相比，2018年9月，一线城市、准一线城市及二线城市房价均有所下降，“金九银十”的“金九”基本落空。三四线城市房价与上月大体持平。

报告显示，与2018年8月相比，9月一线城市房价环比下跌0.27%，涨速比上月进一步回落0.54个百分点。除广州环比接近持平外，北京、深圳、上海房价均环比下跌。

9月准一线城市房价环比下跌0.345%，涨速比上月进一步回落0.50个百分点。除苏州外，重庆、天津、杭州房价均环比下跌。

9月二线城市房价环比下跌0.506%，涨速比上月进一步回落0.55个百分点。西安、青岛、成都、武汉等热点二线城市房价均环比下跌，厦门房价继续下跌。房价环比仍上涨的二线城市，房价涨速较上月也均有所下降。

9月三四线城市房价环比微涨0.177%，涨速比上月进一步回落0.45个百分点。廊坊、三亚、海口等住房投资投机属性曾经较强的城市房价均环比下跌。部分三四线城市房价仍惯性上涨。

报告分析称，在中央政治局7月31日会议定调坚决遏制房价上涨后，房价上涨预期有了显著的改变。市场观望情绪增强，投资投机热情下降。货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用。复杂的国内外经济形势，也使得部分家庭推迟了购房决策。在诸多内外因素的综合作用下，一二线城市房价率先小幅下跌，三四线城市房价涨速进一步回落至接近于零的水平。

对于未来的房地产市场走势，报告认为，随着定向降准等的实施，住房信贷市场的资金面将有所改善。但由于房地产市场基本面、外部环境及调控政策方向短期内都难以改变，预计短期内二三四线城市中，房价环比小幅下跌的城市个数将进一步增加。

【延伸阅读】 一天卖几十套房 黄金周楼市缘何如此惨淡？

一天只成交几十套房子已成为这个国庆长假一二线城市楼市的“新常态”。据初步统计，深圳除 10 月 1 日成交 50 套外， 2 日、 3 日、 4 日、 5 日，分别成交 28 套、 28 套、 25 套、 34 套。

同样，北京的楼市也是寒风剌骨，10月2日至5日，北京共销售住宅41套。上海的情况稍微好一些，10月1日至6日，分别销售住宅100套、55套、44套、240套、169套、237套。

不仅是一线城市楼市成交惨不忍睹，杭州、南京、苏州、厦门、合肥等二线城市楼市同样清冷。10月1日至5日，南京共成交商品房167套，平均每天30多套，而苏州的情况略好一些，10月1日至5日，住宅成交量分别为290套、105套、62套、50套、29套。

十一黄金周房地产销售惨淡并非今年才独有，只是要比今年稍好一些。2017年的十一黄金周，楼市已经开始降温，当年黄金周前7日，30个热点城市网签数量出现大幅下调。其中，北京新建住宅网签116套；上海新建住宅网签178套；深圳新建住宅网签445套，同比均有较大跌幅。

而受到去年黄金周房地产成交惨淡的影响，今年房企加大了打折促销的力度。上海宝山某楼盘则推出了“买房送宝马”的优惠活动。而二线城市合肥的促销力度则更大，合肥某楼盘每平方米直降6000元，全款变贷款，首付仅需五成。三四线城市的开发商也在加紧促销，只求尽快出货。

但是今年国庆假期看房者廖廖，成交量更是比去年还不如。开发商开始越来越慌，为了吸引购房者的注意力，一些楼盘还派出销售人员到人流密集的公共场所去揽客。上海市民王先生就表示：这个假期，他接到最多的电话，都来自楼盘推销，一天十几个，之前难买的热点新盘也打电话过来。

现在问题来了，去年十一黄金周也遇到过成交萎缩的现象，但绝没有像今年那样一二线城市一天只有几十套成交量，今年的房地产市场为啥会这么惨淡呢？

首先，本轮房地产繁荣周期已持续三年多，刚需已经集中释放了，该买房的家庭早就买了，目前市场需求处于饱和的状态。在各城市严格执行限购政策的情况下，投机性需求退潮，而一二线城市房价偏高，而当地购买力明显不足，是导致成交惨淡的主要原因。

再者，各地开发商明显加快推房节奏，使得购房者有了更多的选择余地，并不急于购房。截至9月29日，深圳共有16个项目领取预售证，共计可入市房源套数18096套。上海截至10月6日，一手房可售房源9548套，总面积81.07万平方米。南京自9月以来，共有37家楼盘推出超8500套房源。

从目前情况看，伴随着开发商的密集开盘，焦虑开始充斥着楼市。而开发商这种在“金九银十”期间密集开盘，打折让利的做法，搞得人心惶惶，感觉楼市要变天，房企要跑路似的。如此一来，便加剧了购房者进对后市的担忧。

与此同时，也给了一部分刚需更多的选择购房，谨慎入市的余地。不少购房者还表示，现在多数开发商打折至多88折，而且还玩起“精装改毛坯”的把戏，房企售楼诚意还不够，并不能激起购房者的置业欲望。

最后，往年房价在上涨时，即使开发商一天涨一次价，很多新开楼盘也是一房难求，而如今，大家都知道开发商的日子不好过，多数房企现在急着要回笼资金，偿还债务，提高周转率。

这对于购房者来说，是买涨不买跌，如今房价下跌了，很多地方的老业主都要维权了，购房者反而犹豫了，生怕房价会继续大跌，自己不小心当了接盘侠，届时再找开发商维权已经太迟了。

在国庆长假期间，一二线城市楼市只成交几十套，这还是在开发商打折促销的基础之上，足见国内的楼市有多么惨淡。黄金周成交萎缩的原因，除了是开发商优惠力度不足以吸引购房者外，还有目前一二线楼市房价偏高，在炒房需求退出的情况下，当地刚需无力承接，再加上房地产处于降温趋势，各方现都处于观望状态。