北京又出新政 东西城禁建纯商品房住宅

9月26日，北京市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2018年版)(简称《目录》)，多项涉及到房地产。

其中包括：东城区西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目，全市范围内禁止新建容积率小于1.0的项目，中心城区禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目等。

中原地产首席分析师张大伟认为，《目录》的发布将明显影响部分区域的供需结构，特别是对于东西城市场的住宅和别墅市场目前的库存，均有利好，政策整体上将平衡北京市场产业与居住格局。

利好存量别墅

东城区西城区禁止新建房地产住宅类项目成为了本次《目录》中最为关注的部分。张大伟表示，实际上该项政策对市场影响并不大。北京东西城的房地产新增量已经处于市场去化末期，基本库存和新增供应已经接近0，所以这个新政策对市场影响不大。东西城已经基本进入纯粹的二手房市场。

从土地供应角度看也是如此。过去5年中，东西城仅有两块住宅类土地供应，2014年有一宗回迁房住宅项目，还有2017年的一宗限竞房项目。住宅土地供应已经多年为0。

该项政策对东西城房价后续影响如何？众所周知，东西城区是北京目前二手房的高地，均价已超过10万元/平方米。对此，各路人士看法不一，看空看多者都有。

市场对别墅的限制令看法比较一致。《目录》指出，全市范围内禁止新建容积率小于(含)1.0的项目(这次文件中明确说明”禁止建设独户独栋类房地产项目)，但是文物保护区、平房区按院落进行建设的除外。

据了解，北京最近几年出让的土地平均容积率在2%左右，容积率低于1.5的土地非常少，占比不到1成。市场人士指出，受调控政策影响，2018年无论是别墅供应数量还是成交数量均为5年来的新低。本次的《目录》传达了进一步限制低容积率别墅项目的信息。新政策后，预计别墅供应量将继续减少，别墅市场有限的库存也有可能越来越少。特别是独栋别墅，目前市场库存只有2000套左右，预计这部分市场将更被关注。

有利于商办去库存

《目录》规定，东城区西城区禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。朝阳、海淀、丰台和石景山四区中的东、西、北五环路和南四环路以内区域，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。

张大伟表示，北京的库存主要集中在商办类项目，特别是在历史最严格的商办限购政策后，禁止新建，有利于消化这些市场库存，也能平衡市场的供需结构。

本次《目录》还指出，全市范围内禁止新设立创业空间服务中的集中办公区，经国家或市政府相关部门认定的创业空间服务机构除外。市场人士表示，从政策看，对于当下集中办公区市场将有一个非常明显的洗牌，有利于大型企业整合资源。