社科院财经院:今年8月一线城市房价同比上涨4.1%

9月27日，中国社科院财经战略研究院发布了最新的中国住房市场发展月度报告。报告指出，一线城市房价稳中略升。与上年同月相比，今年8月一线城市房价同比上涨4.1%，年度房价涨幅也在相对合理的范围内。其中，广州同比上涨18.19%，北京同比上涨0.09%，上海则同比下跌8.37%。

今年年初以来，北京房价开始回升，但在近期中央严控房价上涨的政策背景下，北京房价回升节奏被中断。此外，上海继续回落，深圳小幅上涨，广州则较快上涨。与7月相比，一线城市8月房价环比上涨0.27%。具体来看，北京环比下跌0.02%，上海环比下跌1.24%，深圳环比上涨0.85%，广州环比上涨1.49%。
 

据报告项目组介绍，一线城市作为中国高端服务业中心、最具人才吸引力的城市群体，居民收入高、人口规模庞大。一线城市住房市场具有供给增长潜力小、需求增长潜力大的特征，住房供求矛盾长期存在。在严厉的限购限贷政策作用下，虽然当前房价上涨得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通过一些曲折的形式表现出来。比如住房租金快速上涨等，就在一定程度上反映了一线城市的住房供应偏紧局面。“资本公寓”利用金融杠杆争夺房源，又进一步加剧了房源紧缺与租金上涨。

澎湃新闻从项目组了解，北京等一线城市住房租金的快速上涨，将增加房价上涨的压力。与去年12月相比，北京住房租金累计上涨7.46%，单套住房月租金中位数达到6600元/套。借助国家对长租公寓的融资政策优惠，大量资本进入以转租为主业的“二房东”市场。这些资本公寓进而利用资产证券化手段，撬动更大的资本来争夺房源，客观上对部分城市住房租金上涨起到推动作用。

除了资本公寓对住房租金的推动外，在房价上涨受到政策抑制条件下，租金上涨也是住房供求矛盾增强的另一种表现形式。由于租房市场与住房市场的替代效应，租金上涨将迫使一部分租房家庭考虑购房，从而又会反过来使房价上涨压力增加。

此外，报告还指出，准一线及二线城市房价涨速显著下降，但房价预期具有较高的不稳定性。今年8月，西安、重庆、长沙、青岛、杭州、武汉、济南等多个热点城市房价微跌或止涨，成都房价出现较快下跌。在政府严控房价上涨、棚改货币化政策调整、市场短周期接近见顶等因素的综合作用下，准一线及二线城市房价退热。

但与上年同期相比，准一线及二线城市仍累积了较高的房价涨幅。今年8月，准一线城市房价同比上涨16.09%，二线城市同比上涨16.75%。其中，西安同比上涨104.95%，居二线城市之首；厦门同比下跌10.78%，居二线城市末位。

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虽然昆山并未出台摇号政策，但时代悦府将成为昆山第一个公证摇号的楼盘。

9月一个星期天傍晚，刚在昆山城西看完房准备回苏州园区的王福成（化名），坐上了当地的士司机刘玲（化名）的车。

刘玲与丈夫都在昆山做的士司机，轮班开自家购买的的士。刘玲说，把车出租的话，每个月能赚6000多元，但自己不想闲着。作为土生土长的昆山人，家住城西的刘玲家有三套拆迁房，还买了两套商品房。“现在不想买房了，昆山房价去年已经涨过一轮，你现在来有点晚了”。

昆山楼市2016年大涨之后，限购政策来临，2017年销售随之下滑，一手房价格企稳，然而房地产市场却走向另一个极端：部分地区一二手房倒挂。这也印证了近期昆山时代悦府（又称“悦丽花园”）开盘认筹为何引发关注。王福成看的正是近期昆山城西板块唯一拿到预售证的时代悦府。

此前网上关于昆山时代悦府“3万人报名认筹、资金冻结300亿”等信息引发社会关注。虽然昆山并未出台摇号政策，但时代悦府将成为昆山第一个公证摇号的楼盘。时代悦府的开发商是昆山时代开发有限公司玉山分公司，9月9日该公司官方公众号“时代苏州”公布的开盘方案显示，一次性推出683套房源，意向客户首先要在官方公众号发布的报名链接上报名，时间为9月11日、12日两天；报名成功的客户提供资料进行初审，时间为9月14-20日；然后对客户购房资格审核与公式、摇号、选房签约。这一过程也将公示。

开盘方案中引人注目的是，报名人需要在昆山任意银行开具一张100万存款证明，存款期限从9月12日前到12月12日，摇号公示前取款则视为报名无效。

9月12日24：00，很多网上报名的客户都看到了电脑屏幕定格在10169这个数字上。换言之，此次时代悦府网上报名共计生成10169号，虽然并非网传的3万人报名，但相比683套房源，落差仍然巨大。

与此同时，该盘附近一个全新盘也出现35万验资的情况。但记者调查发现，该盘已于9月中旬喊停了这一做法，并表示还没有认筹时间表。

10169人：683套

昆山时代悦府网上报名截止后，有客户陆续到售楼处查看公示价格。其中不乏因价格吸引而报了名，但此前对楼盘户型等信息一无所知的客户。

从目前公示的价格来看，时代悦府房价在1.8万元-2.1万元/平方米，而周边二手房已涨到2.7万元-3万元/平方米。“买到即赚到”，附近中介人员透露，城西板块最新的一个楼盘江南理想最近成交了一套165平方米左右的二手房，总价560万，加上税费接近600万。换言之，板块最高成交单价已到3.6万元/平方米左右。

一名中介人士透露，其客户中就有报了两个以上名额的，一名外来投资者甚至豪掷千万报了10个名额。时代悦府10169人摇683套，概率只有百分之六七。然而，在昆山不少业内人士看来，由于地价原因，时代悦府2万元/平方米左右的单价吸引了不少投资客。

一名当地人士对记者透露，紧跟时代悦府开盘的时代悦庭，地块原为公建，后拿出来拍卖，2016年7月15日的一场土拍中由时代地产竞得，楼面价15850元/平方米，是当年城西板块卖得最贵的地块。

上海链家市场分析师赵葆根认为，2016年以来，昆山新房成交受到调控影响，在2016年10月限购执行后，当月成交即相较9月下跌约八成，从限购出台至2017年末，平均月成交量仅有0.12万套。价格方面，自2016年10月起，快速上涨趋势得到了根本性遏制。

昆山城西板块楼市隐约硝烟弥漫。9月中旬，在报名客户通往体育场资料初审的路上，同属于城西板块的格蒂名门销售人员对路过的人发放名片，并做介绍，其对客户表示，如果时代悦府摇不到号，可以去不远处的另一新楼盘看看。

记者留意到，距离时代悦府售楼处不远处，还在打桩的新力中央公园工地上，售楼处已先建好，并在9月14日傍晚对外开放。销售人员透露，每天接待近百组客户咨询。但该项目第一次开盘只有282套房源。同样的，兰亭天悦、格蒂名门也都各有300套左右房源。

这也许是昆山城西板块二手房价水涨船高的原因。综合城西板块部分中介人员的说法，城西板块二手房均价在2.6万元-2.8万元/平方米，去年同期新房售价2万元/平方米。

据时代苏州公众号显示的信息来看，截至9月18日，现场资料初审已全部结束，但销售人员说，还需要政府相关部门最后确认。

一名在昆山有项目即将开售的房企人士对记者表示，昆山是全国百强县，拥有较高人口吸附能力。近日，《2018中国县域营商环境百强研究白皮书》出炉，昆山再度晋身第一。

8月下旬，苏州市住建局、物价局等9部门联合发布的《打击侵害群众利益违法违规行为 规范房地产市场秩序专项行动方案》，表示将对全市十个板块开展房地产市场专项整治行动进行督查，严厉打击投机炒房、房地产经纪机构违法违规等31条违法违规行为。强监管下的昆山楼市面临变局。

在时代悦府与兰亭天悦售楼处，记者看到了内容雷同的营销信息声明，矛头均指向售楼处场外的中介机构。9月16日，记者在时代悦府售楼处看到，昆山时代房地产开发有限公司今年1月8日就贴出“郑重声明”表示，对于别有用心之人通过电话、微信等传播的诸如“不需摇号、即可内定选房”、“缴纳款项即可内定选房”、“房屋已内定”等虚假消息，均为某些房产中介私自所为，与公司无关。

而在兰亭天悦售楼处，记者看到两份分别于今年5月和8月贴出来的声明，对于“内部折扣”、“额外折扣”、收取认筹金等说法予以否认，并表示没有通过中介机构或个人进行推售。

从上述楼盘声明来看，房产中介人员在城西楼市中的各种违规操作或已无运作空间。记者从开发商与中介门店了解到，此前昆山楼市乱象丛生。王福成就曾经被一名中介人员告之，“等待一段时间，代理商会放一批房源出来。”

目前城西板块的5个新盘，均由外来开发商权分天下，包括时代地产、碧桂园、广电、新力等，除了新力之外，其他几家均在昆山楼市耕耘多年。

放大来看，昆山楼市也是调控以来的一个样本。上海链家数据显示，自2016年开始，昆山的成交量在每次政策出台后都有明显变化并逐渐下滑：2016年3月苏州出台“苏十条”，昆山楼市在2016年3月成交（包括拆迁安置）14324套，成交面积155.66万平方米，相比2016年2月的2784套与30.99万平方米，3月成交暴涨。但随后成交逐渐下滑。2016年10月苏州出台限购政策之后，当月成交1068套、11.87万平方米，相比9月成交5412套、61.07万平方米下跌明显。2017年2月，昆山楼市进入自2016年以来的成交最低点，成交328套、3.97万平方米。

昆山房价（包含动迁安置房）从2016年1月的0.97万元/平方米高歌猛进，到当年9月涨到1.53万元/平方米，此后进入滞胀周期，到今年7月，房价均价达到历史高位的1.67万元/平方米。

时代悦府就是在这样的背景下，一直酝酿开盘，但由于限价等原因又一直没有进展。有客户反映，因为想买学区房，从2017年就在等这个盘，结果房子一直不开售，还错过了二手房市场的一轮涨幅。

然而，近期在城西板块，放盘量有所增加，二手房价格也有上涨趋势。例如，一个即将满两年的楼盘-江南理想最近卖出一套135平方米的房子，成交总价约500万，创下城西板块二手房单价新高。中介人员反馈，有部分投资客急于套现，也有部分客户想置换。

原标题：全国百强县之首房地产素描：昆山时代悦府万人报名摇号