上海房贷利率波折不断 北京呢?房价会新一轮上涨吗?

“额度宽松、操作放宽”这是经济观察报调查北京相关银行网点之后，得出的可能结论。接踵而至的问题是：房贷上涨近尾声乎？

8月9日晚间有消息称，工行和农行调整上海首套房利率折扣，从九五折下调到九折。但次日工行和农行上海分行便澄清，个人住房贷款利率政策没有调整。

尽管如此，央行释放流动性后，引发市场对短期内房贷利率是否会降低的猜测、以及对房价的担忧却未消失。“放水了，房价会再涨一轮吗？”正在考虑买房的江云（化名）最近忧心忡忡，按照以往惯例，每次货币政策宽松，都掀起新一轮房价上涨，这次也会吗？是不是再不出手就晚了？

今年以来，央行三次定向降准、MLF担保品扩容、MLF超额续作等成为流动性投放和货币政策微调的信号。宽松的流动性会有多少再次流向房地产市场？会不会再推动房价新一轮上涨？

“个人认为房地产上涨可能性不大，现在国家对房地产调控力度不减，严禁资金流向房市、股市，对于央行释放的流动性，也明确了资金的用途。”某股份行北京分行人士对记者称。

近期，经济观察报记者走访了北京朝阳区、海淀区部分银行网点，目前北京地区首套上浮10%、二套均上浮20%的政策仍然是主流。

整体而言，大部分银行额度较为宽松。诸多个人信贷经理向记者透露，所在银行符合资质的情况下放款没问题；但也有部分银行执行在基准利率基础上首套上浮30%、二套上浮50%的利率；目前在记者走访的银行中，利率最低为南京银行(7.350, 0.01, 0.14%)北京分行，首套上浮8%，二套上浮15%的政策。

整体宽松

“去年三月份那会紧张，从去年三月份之后就没紧张过了，“我们银行，申请两百万以下的按揭贷款不需要提供工资流水。”中国银行(3.540, -0.02, -0.56%)奥运村支行的某信贷经理对经济观察报记者称。

记者在走访中得知，目前，中国工商银行(5.500, -0.07, -1.26%)、建设银行(6.850, -0.08, -1.15%)、中国银行、交通银行(5.580, -0.03, -0.53%)、招商银行(28.440, -0.33, -1.15%)、广发银行、华夏银行(7.540, 0.00, 0.00%)、北京银行(5.820, -0.02, -0.34%)、北京农商行均执行首套上浮10%、二套均上浮20%的政策。

渤海银行首套、二套均上浮20%，“资金一直没有问题，不紧张，放款很宽松，手续全齐之后七个工作日就可到账。”渤海银行海淀区某支行个贷经理对记者称。

华夏银行执行首套上浮10%、二套上浮20%的政策，但是额度较为紧张，“房贷一直是紧的，额度也要等、也要排队，排队时间说不好，额度足的话可能一个月，不足的话还得往后排。每个月都有计划，现在开始申请到贷款至少一个月，中间涉及抵押登记过户，等这些都完了之后再到放款看有没有额度。”西城区某个贷经理对记者称。记者同时在华夏银行万柳支行了解到，目前华夏银行放款难度大，额度也比较紧张。

“一套上浮30%，二套到50%”，民生银行(5.960, -0.01, -0.17%)阜成门支行员工对记者表示，不过放款比较宽松；光大银行(3.590, -0.02, -0.55%)朝阳支行也相对较高，“首套上浮20%起，二套实际操作可能上浮到30%。”该行员工表示。

虽然利率没有明显下调，但有银行在放款方面放宽了要求，广发银行朝阳区某王姓个贷经理对记者表示，“估计住房贷款利率还是没有下调的可能，也是受政府政策方面的影响。但是操作方面有放宽，以前必须要符合月供至少占工资流水50%的要求，但是现在操作的话可以突破，收入不够也可以放宽。”

住房按揭贷款一直是银行较为青睐的业务，“之前房贷利率在基准利率基础上打八折、九折，银行是亏钱的。但因为房贷风险非常低，许多银行倾向于把房贷基数做大，然后再做利息高风险高的产品，银行主要靠这些产品赚钱，即使有违约现象，因为有房贷基数的原因，整体不良率可能也不高。”

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼分析认为，房贷利率的调整，与银行自身业务发展策略有关。“一些银行有一定的信贷规模，可能会将相对稳健的个人住房贷款业务，作为下一步的发展重点，所以通过下调利率来抢占更多的市场。”“批贷方面，一直很好批。现在基准利率基础上浮，银行是赚钱的，所以合规的话，审批上稍微会放宽。二手房批贷三到五个工作日，到放款下来可能需要一个月左右的时间。”该王姓信贷经理对记者称。

房贷上涨接近尾声？

据融360数据显示，近一年来，全国房贷利率上升城市的数量呈连续波动并下降的趋势，而近3个月来，这一变化近乎直线下降，各城市在先后完成利率调整后，再度出现变动的情况呈减少趋势。

2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，相当于基准利率1.157倍，同比上升13.63%。虽然上涨趋势未变，但其环比涨幅却在缩小。融360指出，一年以来，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%和1.27%降至环比上升0.45%附近，预示本轮上涨或接近尾声。

但是，2018年7月首套房贷款利率执行基准及以上的银行占比为94.76%，央行放水短期内未对房贷利率起到降温作用。

数据显示，上半年个人住房贷款业务的增速放缓。易居房地产研究院7日发布的《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》显示，2018年二季度，个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至18.6%和31.9%，双双连续5个季度下行。从新增个人购房贷款余额来看，2018年二季度，个人住房贷款余额新增9800亿元，同比下降2%。

房贷利率短期内保持稳定的可能性较大。“各地调控政策的出台已有一段时间，在度过缓冲期后，多城市银行已基本完成整体利率的相应调整变化；央行放水后银行资金得到补充，用户存款利率及理财收益率出现小幅下降；用户房贷需求仍比较旺盛，在此情况下银行出现再度上调房贷利率的可能性小，同样大幅下调房贷利率也不符合调控的要求，综合诸多影响因素房贷利率短期内保持稳定的可能性较大。”融360房贷分析师李唯 一认为。“预计未来房贷利率会趋于平稳水平，不会很快上涨，也不会很快下降。即便上涨，幅度也会放缓。”同时，董希淼呼吁，对于首套、二套房可以实施差别化的住房信贷政策，对购买首套住房，应继续采取相应优惠政策，从而更好满足居民合理购房需求。

的确，当前经济形势下，稳字当头。事实上，7月31日的中央政治局会议首提“六稳”，如稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投 资、稳预期；并强调，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

海通证券(8.810, -0.04, -0.45%)研究所首席经济学家姜超认为，以往每一次的宽松周期，我们都会刺激房地产，毕竟地产投 资是影响中国经济的最重要动力。“但是这一次的政策对地产只字未提，而最近关于地产的政策包括住建部称控制棚改货币化安置的比例，以及统计局称加快推进房地产税相关政策举措，都意味着不会走地产泡沫老路。”