深圳新一轮 “房改”正式落地 新增商品房仅占4成

8月3日，深圳市人民政府办公厅发布消息，《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(以下称《意见》)公布，这意味着时隔20年后，深圳新一轮的“房改”方案正式落地。

根据方案，到2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，新建市场商品住房，仅占住房供应总量的40%左右。

至2035年筹建170万套住房

《意见》指出，近年来，随着深圳市人口持续净流入，商品住房价格上涨较快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出，现行住房制度已难以满足广大市民对改善住房条件的新需求。为此，深圳亟须深化住房制度改革，加大住房供应，扩大保障范围。深圳市住房和建设局提供的数据显示，截至2017年年底，深圳市常住人口1253万人，预计至2035年，常住人口将达到1800万人，新增约550万人，预计新增住房需求约180万套。

为解决好市民的住房需求问题，《意见》提出，到2035年，分近期、中期、远期三个阶段，筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。深圳将大幅提高保障房供应，统筹解决各类居民的住房问题，构建相对完备的住房供应与保障体系，确保户籍特困人员、低保及低保边缘家庭应保尽保，各类人才和中等偏下收入居民以及为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体的住房困难得到有效解决，可通过市场解决的住房需求得到较好满足。

保障房分三类，占比60%

《意见》将住房分成四类，市场商品住房与保障性住房比例为4:6。其中，市场商品住房占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。人才住房占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右，对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。

安居型商品房占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。

公共租赁住房占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

完善供地机制，发展租赁市场

根据《意见》，深圳将完善住房用地供应机制，适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度。具体来说，公共租赁住房用地应保尽保，优先安排人才住房、安居型商品房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。另外，实行轨道交通车辆段上盖及其站点一定范围内的居住用地用途控制，主要用于建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房。

《意见》规定，合理划定户籍家庭租购安居型商品房收入财产限额，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。深圳市还将建立全市统一的住房租赁交易服务监管平台，将各类租赁住房房源有序纳入平台交易，减少中间收费环节，逐步实现租赁房源全覆盖、租赁环节全打通、公共服务全纳入。

减少商品住房销售量或成趋势

在1998年住房制度改革之后，尤其是2003年后，我国城镇住房供应结构大约是：90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房占绝对主导地位。如今，深圳新增住房以保障房为主，这是一个重大信号。深圳的改革或许意味着，未来减少商品住房的销售将成为趋势。

中国社会科学院金融所研究员尹中立：虽然《意见》是一个深圳市出台的文件，但它是住房制度改革启航的重大信号。深圳历来是改革的先行先试者，30多年前的土地制度改革就是从深圳发端的。不仅对深圳楼市影响深远，对全国房地产市场而言都具有里程碑意义。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：十九大报告提出住房制度改革，说的是多主体供给、多渠道保障、租售并举，深圳出台的《意见》可以看成是深化改革的体现，也体现了让全体人民住有所居的目标。深圳有其特殊性，GDP对于房地产的依赖性也不是很大，因此深圳有条件减少新房销售量，建设保障性住房。顾云昌表示，深圳出台的新政对其他城市具有借鉴意义。在很多城市房价高企的背景下，增加保障性住房的供应量是解决更多人住房需求的必由之路。