公摊面积竟然比套内面积还大 中国式买房公摊的坑有多深？

1、开发商做大公摊多赚钱

2、消防应急场所改停车位 重复公摊又能多捞钱

3、业主公摊面积被拿去牟利

4、电梯楼梯门厅等公摊 业主也要付取暖费…

7月下旬，武汉多名业主维权，抗议某楼盘开发商在公摊问题上玩猫腻。

业主反映，该楼盘开发商对电梯、走廊等公摊面积也按室内精装价收费，且价格虚高。一套125平米的房子，精装修标准是2500元/平米，公摊比例为28%，这样一算，每套房子通过公摊多收了8万多元。

事实上，公摊问题积弊已久。近年来，随着房价上涨，部分开发商趁机推高公摊比例。

住房公摊面积的存在是否合理？这里面开发商又有哪些猫腻？记者对此进行了调查采访。

谁都不希望房子的公摊面积太大，这里就涉及到公摊系数的概念。

举个例子，打开房本，上面写着“房屋建筑面积：84.47㎡；专有建筑面积(使用面积)：63.43㎡，分摊建筑面积（公摊面积）：21.04㎡”。但并没有明示，公摊面积都在哪些地方。公摊系数就是用分摊建筑面积除以专有建筑面积，数值是0.33(即33%)。

旭辉集团北京区域事业部设计管理部高级经理刘嘉表示，住宅的公摊系数一般在0.18-0.25，商业用房一般在0.3-0.4，这些数据来自测绘公司的经验值。但近年来，随着房价上涨，公摊系数也迅速攀升，部分住宅超过了30%。2010年，山东某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%。去年，南京某商住公寓一些户型的公摊面积竟然比套内面积还大，得房率只有42%。

而问题在于，现有的法律法规并没有对公摊系数设定上限。

猫腻1

每户多算0.1平方米公摊

均价4万每平方米

四千多户的楼盘可多赚1659万

一位业内人士介绍，开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况，并将其交给开发商。

也就是说，测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方，最为清楚。但问题在于，开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

事实上，国际上基本是按实际使用面积计算房价的，但为何国内要采用包含公摊面积在内的建筑面积计算呢？

“按实际使用面积来算的话，开发商没法实现利润的最大化。”上海翊尧建设工程技术检测咨询有限公司技术总监李平说。他说，购房者可以很容易地测出实际使用面积，却无法测量公摊面积到底有多少。开发商可以在第三方测量时与之达成默契，在公摊面积的大小上做文章。

以一线城市某楼盘举例：共有4148套房，以均价4万元/平米计算，假设开发商每套多算0.1平方米的公摊面积，那么整个楼盘就可多赚1659万元。

猫腻2

重复公摊、重复收钱

消防应急场所变停车位又可多赚千万

到底哪些属于公摊面积？其内容的不明晰也给了开发商钻空子的机会。

你为公摊面积买了单，就拥有其所有权和使用权。但公摊实在是五花八门，加上开发商很少明确公示，购房者根本不知道哪些公共面积是自己的，更别提使用了。

“比如，有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说，这样的车位没有产权，只能使用，不能转让。

他说，这类车位在小县城能卖到10万左右，在省会城市能卖到20万。一个中型社区，如果开发商想在这方面做手脚，地下能划出几百个车位，地上也有几十个。假如开发商违规划出100个车位，每个卖20万元，一个小区就可赚2000万元。实际中，很多小区的车位价格要比20万高。

猫腻3

业主的公摊面积被牟利

小区广告收入返给业主

可少交一半物业费

王清华说，还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。

“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有，前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利，难道不应该向业主交钱吗？”他说。

记者注意到，不同城市的不同广告位置价格差异很大，而一线城市则多在千元起算。例如，北京中高档社区出入口动感灯箱报价为6000元；北京道闸起落杆媒体位则报价1800元，要求30框起投，最短发布周期一月。

王清华认为，一个中型的高端社区，如果把广告的收入反馈给业主，业主实际缴纳的物业费其实可以减少50%。

除了这些猫腻外，围绕着公摊面积，还有着这样一些争议：

争议1

是否应该为公摊支付取暖费？

第一点疑问是，购房者是否应该为公摊面积支付取暖费等费用。

目前，取暖费、物业费等都是按建筑面积来算的。也就是说，购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱，还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。

争议2

有无可能取消公摊？

随着房屋精装修政策乃至未来房地产税的出台，都会面临按哪种面积收费的问题。既然公摊缺少标准、管理混乱，未来购房时，是否有可能只看套内实际使用面积呢？

近几年，为回应民众诉求，重庆、广州、北京等地已开始出现按套内建筑面积计价的探索。

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为，对公摊面积的计算和管理，其实是很简单的问题，在政策和技术上都能做到，但问题就在于交易的信息是否透明，开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑。“建议取消公摊，按照实际使用面积来计算房价，这样购房者能更清楚明白。”他说。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波说，一套房子的总价是固定的，如果按照套内面积来算，那么每平米的单价必然会有所提高。其实无论按哪种方式，最关键的是把标准制定清楚，能让人看得明白。 综合中新、新华等

专家建议

销售套内面积的重庆模式应全国推广

那么，买房公摊面积大，购房人就应该承担，这种做法合理吗？显然并不合理。中原地产首席分析师张大伟表示，公摊面积已变成了开发商变相涨价的手段。

张大伟认为，国家必须出台相关的规范，设立得房率下线。张大伟表示：“一般在市场销售过程中，大概得房率应该一般在75%至85%之间。从这点来看，应该有一些建筑规范或者行业规范。”

也有专家建议，在全国推广重庆模式。据悉，重庆在中国房地产市场里显得“特立独行”，不仅房价相对稳定，而且房子以套内面积为标准出售，也就是说，买100平米的房子，居住面积就是100平米，“货真价实”。

其实早在2002年，重庆人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，必须以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。该条例于当年8月1日施行，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%的罚款。

有人辩称，降低或取消公摊面积，可能会让开发商忽视公用设施部位建设、降低环境配套等公共公用设施质量，甚至进一步推高房价。但国外成熟的经验表明，在市场经济中，如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜，购房者肯定不会答应。为了生存和获利，开发商更理性的选择，是根据市场需要造出更好的房子。

至于降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈，更是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨，本身只是一个数字问题，并不会真正提高购房者负担，相反会降低购房者的未来资金压力。

名词

公摊面积

买100平方米的房子，结果实际住进去只有70平方米，这凭空少了的面积就是公摊面积。根据2000年开始实施的《房产测量规范》，分摊的公用建筑面积有：

1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

那么，公摊面积又是怎么来的呢？据说，公摊面积是中国香港特别行政区一种销售房子的方式。香港的房地产起步特别早，所以，房子销售方法也比较多。例如这个“公摊面积”的销售方法。据说，这还是李嘉诚发明的。不过，香港已于2013年出台新政，结束了房屋销售按“建筑面积”计算的时代。

公摊面积除了能让开发商从中获利之外，还有什么好处？分析人士称，最大的好处是让房价看上去不是那么高了，通过“建筑面积”这个基数，摊薄了房价。