租金猛涨 零售商花样博弈

“租约到期，租金翻倍”是便利店行业内最近流行的一句话，对于签约期更长的超市门店来说，续约时租金翻2-3倍的情况也并不罕见。商务部近日发布的《中国便利店景气指数报告》也提到，2017年中国便利店季度景气指数始终保持在较高水平，但店租等问题是便利店面临的挑战。对于超市和便利店这样毛利并不高的行业来说，一方面要以盈利为考虑，无法为租金投入太高成本；另一方面，资本进入新零售使得零售商不敢放弃市场规模，只能曲线救国，或避开高租金地段，或转而开辟新市场，或提高人效和坪效以降低整体运营成本，与不断上涨的租金博弈。

集体承压

沿着苏州街一路向北，你可能会进入全北京便利店最密集的区域。在不到1000米的街道上，分布着两家7-11、两家罗森、一家全时、一家邻家、三家便利蜂，半个月前这里又新开一家便利店“超市发罗森”，位于银科大厦一层，紧挨着便利蜂的门店。这是超市发罗森少有的独立门店之一。在超市发总裁王增庆看来，这里写字楼和学校密集，对便利店选址是个绝好位置，这种位置在超市发罗森独立开店的规划中处于优先级。不过，除了地处黄金位置，让王增庆感慨的还有租金，据北京商报记者了解，超市发罗森银科大厦店每天每平方米的租金是10多块钱，而普通超市发罗森门店的租金在4-6元/平方米/天。

事实上，不仅黄金地段的租金让零售商倍感压力，普通门店的租金及其涨幅也在触动着整个行业的神经。7-11北京公司副总经理朱赤兵向北京商报记者直言，“现在业内有句话‘租约到期，租金翻倍’。十几年前，7-11在北京的早期门店租金一般在每年20万-30万元，门店建筑面积平均为120平方米，营业面积100平方米，很少有门店的租金达到40万元一年，但现在每个门店的租金基本都在年均60万-80万元，跟之前比翻了一倍还高。平均每个店的租金一年要七八十万元，当然也有便宜的租金，大概是四五十万元一年，但是很少”。

据朱赤兵介绍，目前北京各区域租金最高的是朝阳，其次为东西城和海淀，在黄金地段如国贸附近写字楼商圈，一家便利店每年100万元以上的租金也不罕见。

超市因为租赁面积大、租期更长，对于租金上涨的感受更深刻。王增庆介绍，超市发门店的租赁时间为10年、15年、20年不等，但仅十年租期的门店，租金已翻倍。北京首航国力商贸有限公司营运总监石君磊向北京商报记者介绍，首航超市鲁谷店于2017年底第二次续约，租金已涨得非常高，“最初签约时租金为2.2元/平方米/天，但是2017年底再次续约时已经涨到8元/平方米/天，翻了3倍多，我们就把那家店关掉了”。

租金之辩

北京7-11第一家门店东直门店于2004年开业。据北京商报记者了解，7-11初进北京时开设的那批门店目前已过了第一轮续约期，用朱赤兵的话来说，“已经度过了一个危机”，据介绍，7-11便利店租期基本为6-8年，2010年、2011年时，7-11已有一批门店完成续约，“那时的租金涨幅并未像当下这么猛烈，除了两年涨6%-8%之外，顶多增加20%”。

但7-11也主动退出了一些高租金成本的商圈，“我们发现，这些地方的客流和销售确实很高，但平衡各个因素，基本和租金打平，我们不能为房租打工。”朱赤兵介绍，在7-11北京店铺运营模型中，门店租金占到全年销售额的8%时对于盈利来说是一个合适的状态，而这一比例目前为10%。

超市发罗森有不一样的考虑。超市发罗森大部分门店都依附于超市发原有门店，但像银科大厦这样的地段，他们也愿意顶着高房租开店。王增庆解释，便利店是一个低毛利、规模型产业，房租不是唯一的参考因素，要考虑单个门店对整体销售的贡献；该店的位置是否核心、不可替代；还要看是否可以在合同期内实现盈利等。银科大厦所在的中关村地区是超市发罗森开店的优先区域，享有同样优先级的区域还有五道口和上地。但是超市发也有因为租金高不得不关掉的门店。超市发农科院门店便是如此，该店租约为十年，合同期满后，租金已从不到2元/平方米/天，上涨至5-6元/平方米/天。

上述情况与商务部刚刚发布的《中国便利店景气指数报告》相吻合。《报告》显示，2017全年，便利店门店运营者对保持单店日商水平方面、销售额、来客数、服务项目、营业利润等都保持着较高的信心，但对店租、人工费用等方面运营者表现出担忧。随着城市地产热推升店租的不断上涨以及人工成本的不断提升，店租与人工成本始终是影响门店可持续运营的两大最重要因素。

扩张不减

当零售商因高租金而不得不关掉一些门店时，他们也在想办法开更多的新店。据北京商报记者了解，7-11目前在北京各区域的门店已经达250多家。2014年之后，年均开店数量增加明显高于之前，这也正好是租金上涨最明显的时段。

朱赤兵认为，高租金并不会让开店的脚步变慢，特别是资本热衷于大范围开店的时候，如果此时停止拓展步伐，长久以来在市场上形成的规模和地位就会动摇。

在7-11北京的规划中，开店计划一直在推进。朱赤兵透露，目前北京产业调整和人口疏解已取得一定成效，顺义、通州等都是7-11的目标发展区域，这些区域一家门店的租金还保持在低位，每年50万元左右。

既有超市业态又有便利店业态的超市发面对高租金打出了一套“组合拳”。王增庆表示，除了在门店签约时加强谈判外，更重要的是从公司战略层面来考虑，超市发坚持做海淀、做社区，现在海淀偏南区域商业很成熟，但是北部的山后地区还是有所欠缺；不同的社区不同的商圈使用不同的策略，在写字楼和学校周边以新业态超市发罗森为主，便利店比超市毛利高，能够承受的租金也更高；社区以生活超市和社区E中心为主，毛利高于其他业态。此外，提高人效、坪效，更多地使用电子价签、自助机器也有助于降低整体的运营成本。

相关政策在帮助零售商更好地对抗租金上涨带来的压力。今年初，为提升社区商业品牌化、规范化、连锁化、特色化进程，落实生活性服务业品质提升三年行动计划，北京市商务委等四部门印发《进一步优化连锁便利店发展环境的工作方案》，针对便利店选址难、运营成本高、行政许可周期较长、搭载服务种类有限等问题，提出了具体改革方案。

《方案》还提出，将加大资金支持力度，支持连锁便利店企业新开店铺、新建或改造加工配送中心。据了解，目前便利店享受的资金扶持除早餐工程、网点开发、设备等固定资产外，2017年后新建网点租金补贴将按比例补助不超过年租金的30%，这对于零售商来说将是一个极大的缓解。