2018上半年楼市：上涨周期已超37个月 买房依然赚钱

统计局数据显示：

2018年1-6月份，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资38990亿元，增长13.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。

1-6月份，房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，增速比1-5月份提高5.1个百分点；

1-6月份，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。其中，住宅销售面积增长3.2%，办公楼销售面积下降6.1%。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%，办公楼销售额下降3.2%，商业营业用房销售额增长5.7%。

首先：本轮房地产上涨周期已经超过37个月，上半年销售再创历史记录

2015年6月，本轮房地产市场首次出现销售面积同比上涨3.9%，代表了本轮楼市爆发的起点。截止2018年6月，本轮房地产市场上涨周期已经长达37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。

从月度数据看，6月单月，全国商品房销售面积超过2亿平米，销售额高达1.8万亿均刷新了年内最高纪录。

累计数据看：2018年上半年商品房销售面积高达7.7亿平米，销售额高达6.69万亿，均刷新了历史同期记录。

从市场数据看，预计2018年下半年市场虽然涨幅会有收窄，但2018年房地产市场将依然属于历史高位。

出现市场继续高位运行的原因主要有几点：

买房依然可以赚钱。对于当下市场来说，大部分城市买房依然可以赚钱，这种财富效应存在，导致了房地产市场在刷新历史的调控政策数量，与调控政策力度下，依然在创造历史销售记录。

部分地方政府主动调控欲望不强。预期调控不足，更多的是结果管理，只是为了控制平均房价平稳而调控。

门关的越来越紧，但经常开窗户。虽然调控政策持续加码但人才等宽松政策依然在影响调控作用。

调控只关注了控，调做的非常少。限价摇号政策导致了部分城市购房者恐慌入市。

1：调控政策虽然严格，全国楼市调控政策密集发布在2018年6月，楼市调控继续持续发布，全国超过25个城市发布调控政策，累计房地产调控政策内容多达32次，累计2018年上半年，楼市调控政策高达192次，相比2017年上半年的116次调控，上涨幅度高达65%。

但最近几个月全国密集发布的各地人才政策，影响了市场需求。叠加上摇号政策刺激，部分城市出现了局部成交热。

2：市场分析，一二线城市相对平稳，三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，从全国看，上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅、成交金额上涨幅度同比高达27%以上。东部出现了销售面积的同比下调，但中西部上涨均超10%。

其次：投资数据继续高位运行

2018年1-6月份，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。

支撑投资数据继续高位运行的主要关键是房屋新开工面积95817万平方米，增长11.8%，增速提高1个百分点。其中，住宅新开工面积70611万平方米，增长15.0%。

包括1-6月份，房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，增速比1-5月份提高5.1个百分点

整体看，中原地产研究中心统计数据显示，累计公布前6月销售业绩的企业合计31家，这31家销售金额达到了25031亿，同比上涨幅度高达36.2%。

整体看，合计有超过3家企业，6个月销售就突破了3千亿，半年历史首次出现了房企销售额突破4000亿。从排行看，碧桂园、万科、恒大，3企业领先。

叠加还未公布销售业绩的，预计2018年上半年将出现7家超过千亿销售额企业。

虽然一二线城市调控效果持续，但从全国房地产数据看，在去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。整体全国数据看，一二线城市调控压力较大，但三四线城市依然在刷新同期成交记录。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

第三：库存4年最低，48个月

库存持续下调

2014年7月末，商品房待售面积55230万平方米，2018年6月市场库存为55083万平方米。

库存数据已经跌至48个月最低。连续4年下调。整体看，全国性的去库存周期已经完成。

第四：市场在惯性高位，企业资金面越来越收紧

1-6月份，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。

2017年数据显示上半年住户部门贷款增加3.77万亿元，其中，短期贷款增加9527亿元，中长期贷款增加2.82万亿元；

与2018年数据对比，住户部门贷款增加3.6万亿元，其中，短期贷款增加1.1万亿元，中长期贷款增加2.5万亿元；

从全国房地产市场看，房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧，在市场成交量依然刷新历史新高的情况下，按揭收紧带来了明显的按揭利率上行。抑制部分市场的非理性购房。

居民户长期贷款在2017年上半年为2.82万亿，在2018年上半年减少到2.5万亿。

房地产开发贷款余额上涨迅速，其中主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说，剔除保障房外的开发商信贷明显收紧。

房贷收紧依然是趋势，房地产降杠杆政策将继续持续，目前购房者首套房按揭利率分化，部分城市已经基准上浮20%，平均按揭利率超过6将成为趋势。下半年房地产开发贷与按揭贷款将继续收紧。