重磅研究：中国房地产去库存已结束

作者：米筐拾叶

来源：米筐投资

1、

我们从上半年国家几次重要的政治、经济工作会议上都没有再听过到任何关于房地产去库存的声音。

如果结合房地产销售面积和房价同比环比的数据来看的话，我们会发现2018上半年房地产市场还有温火。

因为这一波支持房地产市场回升的主要力量就是一二线城市商品房住宅的低库存以及各地的抢人大战（实际上就是地方变相放松限购）。

一二线城市的房地产低库存不仅支撑了房价，同时也让抢房人们坚定了“房价永远涨，不抢就没房”的信仰。

而资金也大量从一二线城市往下沉淀并伴随棚改货币化安置的后劲儿一块儿推升了三四线的火热。

但是，这也只能是暂时存在的现象。如果我们比较住宅新开工面积和住宅商品房销售面积去衡量中国房地产总库存的变动的话，会发现了一个很惊人的数据变化。

那就是中国长达两年半的房地产去库存已结束！

下面是一张很重要，能深刻反映中国房地产基本面情况的一组数据。那就是住宅新开工与销售面积。也就是房地产这个总盘子的供需情况。

在2017年，住宅新开工面积为12.8亿平米，而住宅的销售面积为14.4亿平米，新开工面积明显小于销售面积，换句话说，房子盖的少买的多。同样的情况发生在2015与2016年。同时这三年也是房地产市场涨价去库存的三年。

而在此之前，中国的房地产是库存高，严重滞销的。

我们从上图2011-2014年的数据能够明显看到：房地产库存在快速堆积，房子盖的多而买的却很少。

很明显，2011-2014年与2015-2017年的开工销售比数据形成了鲜明的对比。这也是当年房地产去库存的原因。

而今年1-5月，住宅新开工面积5.3亿平米，而住宅商品房的销售面积却为4.9亿平米。

这是一个非常大的变化，这反映了2018年中国房地产一改过去三年住宅销售面积大于新开工面积的基本面。

换句话说，中国住宅在2018年开始，从供需结构上开始发生了巨大的逆转！

从总盘子上讲（这里刨除一些一二线热点城市的供应紧张，抢房热之外），中国住房从过去三年供不应求转变为供略大于需。而这传导到市场的时间，大约在半年到一年左右。

也就是说，最迟到2018年底开始，整个房地产行业将出现阶段性低谷期。

另一方面，开工面积略大于销售面积也显示我们国家房地产去库存的过程已经大体上结束，这也就是为什么6月份开始传出国开行总行收回棚改贷款权新闻的深意，因为现在大的局势变化。

那么对于很多房企来讲，之前在三四线的战略必须要进行重大调整。

现在，就是房地产市场开始逐渐重新转入存货重建的过程阶段！

同时，这也就意味着中国房地产去库存彻底结束！

2、

从国家全局来看，房地产去库存任务完成后，接下来会发生什么？我们要做些什么？

这一轮房地产去库存是由政府的行政力量所引导的，但任何力量过界都会受到反噬。也就是行政力量和市场力量对市场干预都有边界。

政府干预与市场力量这两只大手一直都是互相博弈，一旦行政干预出了边界，就会有市场力量这只手来对此进行约束或者报复。

这一轮房地产通过涨价去库存，导致居民杠杆急速上升，一二三四五六线城市百姓的积蓄和购买力全被房地产收割完后，居民净存款掉到了2013年初的水平。连上市公司也开始囤积房产。如果房价再大幅上涨，不仅未来的购房需求全部透支，连上市公司主营业务也将受挤占，央行货币政策将全面崩塌，这就是市场力量在进行反击报复。

所以，房地产未来主线就是通过限售来冷冻市场流动性！达到不产生抛盘，不产生流动性效果！最终完成终止新售房源再交易的经济行为！

而在冷冻完市场后，就开始着力解决十九大中所提到的中国目前主要矛盾：也就是我国社会人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

我们回过头仔细的斟酌一下，这里指的我国社会人民主要都在哪儿？

不是一二线城市，而是在几百个三四五六线城市、两千多个县、四万多个乡镇和广袤的农村村落之中！

一二线城市房价暴涨让前后两者资产价值悬殊巨大。

下一步，国家要振兴后者，把这一轮房地产去库存和人口城镇化进行更加紧密的结合。就要提高三四线城市和特大城市之间基础设施的互联互通，让三四线城市的教育、医疗等公共服务水平趋近一二线城市，增强对农业转移人口的吸引力。同时对农村，把国家能够引导的资金继续沉淀下去，实现农村振兴。

好好看看最近官媒的风往哪儿吹吧，生在社会主义国家，这很重要，同志们。

3、

在中国依靠投资所驱动的经济模式中，基础设施建设、房地产、制造业轮流扮演大哥角色。只不过在这里面，房地产扮演着比较贬义的角色，也就是任志强口中所说的政府床下的夜壶。

而被喻为实体经济的制造业和基建的投资增速则一直处于下滑的态势。

特别是在去杠杆和规范整顿地方财政债务的政策约束下，基建投资出现了极为明显的走弱，投资增速创下历史新低。

基建会不会继续萎靡？我认为不会！

因为这一轮房地产去库存，拉大了很多城市的骨骼框架，让很多城市新增了不少版图面积。而这背后，则需要道路、桥梁、公园、水电通讯、垃圾处理厂等等一系列市政基建跟上。

同时，前面也讲了，要解决国内不平衡，那么三四五线城市和特大城市之间的基础设施必须互联互通，让三四线城市的教育、医疗等公共服务水平趋近一二线城市，甚至不断把一些城市拉到国家主要交通网中等等，这背后都需要政府投入大量的基建设施投资。同时对最近吹风的乡村振兴，更是需要耗费大笔资金。

换句话说，基础建设投资将重新回归国家投资驱动的主要角色当中。

慢慢的，你会发现，房地产炒作的风要凉了。慢慢的，你会发现，中央电视台连70大中城市房价都不会在新闻里播报了。

这一轮房地产去库存，已经全面结束！

剩下的，就是国家会让你慢慢忘掉房价这件事！返回搜狐，查看更多