调控轮番加码 下半年房企高周转模式或遭遇“堰塞湖”

在“房住不炒”的主基调下，今年以来各地楼市调控政策出台密集并趋严。

《每日经济新闻》记者注意到，严调控之下，房地产行业的规模增速正逐渐下滑。与之相对应的，房地产行业加速集中，而推动行业规模加速集中的高周转模式，在政策轮番加码下正在经受考验。

高周转模式需要保证项目拿地、建设和销售等每一个环节的“快”才能实现，每多一个城市调控收紧，就意味着高周转模式的实施空间会被压缩。融资收紧下，部分房企寄希望通过加速周转、加快资金回笼来缓解调控带来的冲击，与之矛盾的是，限售限价环境下项目的去化承压，快速建设或将形成高周转模式的“堰塞湖”。随着调控下房企高周转模式的阵地逐渐被压缩，高周转模式是否会迎来拐点？

房地产增速下滑

2018年的房地产政策延续了2017年的强调控，在限价、限售、限贷、限购等调控措施的基础上，楼市调控围绕打击炒房等现象进行升级。近期，上海、长沙、西安、杭州等城市开始对公司购房进行约束。据中原地产研究中心统计，年内房地产累计调控政策发布次数已超过180次。

严调控之下，2017年全国商品房销售金额和面积增速均出现下滑。国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售金额为133701亿元，同比增长13.7%，较2016年34.8%的同比增速大幅放缓；2017年商品房销售面积同比增为7.7%，较2016年22.5%的增速下降幅度明显。2018年1~5月，全国商品房销售金额和面积同比增速持续下滑，分别为11.8%和2.9%，而2017年同期两个数据分别为18.6%以及14.3%。

全国房地产整体呈现降温态势。其中调控最为严格的一线城市和部分热点二线城市降温最为明显，商品住宅销售价格同比持续下降，三线城市涨幅继续回落。

房地产销售增速下滑在房企业绩方面也有体现。据克而瑞发布的最新数据显示，2018年上半年行业规模加速集中，TOP3房企销售金额总和超万亿元，TOP30和TOP100集中度分别接近50%和70%，TOP200门槛同比下降。同时不可忽视的是，目前房企业绩增速呈现下滑趋势。

《每日经济新闻》记者根据克而瑞公布的最新销售数据统计发现，TOP30房企中公布了销售目标的20家房企，2018年上半年仅有8家房企的目标完成率达到50%；上述20家房企中，有14家房企2018年销售目标同比增速较2017年实际销售同比增速出现下降。同时，考虑到2018年市场环境的变化等多重因素，房企在制定2018年销售目标时极为谨慎。

高周转阵地收缩

一面是行业集中度的快速提升，另一方面则面临业绩增速下滑。为了增强竞争力赢得发展优势，房企纷纷祭出“高周转”的大招，希望通过提高周转速度加快资金周转率，加速规模扩张，实现以更少资金博得更大规模。

高周转的核心竞争力在于“快”，快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金，房地产的每一个环节的“快”形成高周转的模式。同时，任何一个环节受阻将成为高周转模式实施的羁绊。

受销售端影响，房企的高周转模式运行的环境已经在逐渐发生变化。行业高周转的“鼻祖”碧桂园公布的数据显示，在合伙人机制实行一年多来，碧桂园项目的现金流回正周期缩短为8.2个月。

“快”字诀是助推碧桂园登顶行业的重要秘籍，同时也成为各大房企争相学习的关键内容。碧桂园数据显示，截至2016年12月31日，合伙人项目净现金流平均回正周期预计为8.4个月，2017年上半年这一指标为9.1个月，到2017年底现金流回正周期继续延长至9.6个月。

2016年下半年开始的这一波房地产调控比想象中来的更猛烈，且没有减弱的迹象。同策咨询研究院总监张宏伟接受《每日经济新闻》记者采访时指出，由于市场需求出现问题，导致房企的销售和回款出现问题。

一线城市和热点二线城市因受到严管控，项目高周转运行的土壤正在发生改变。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷认为，政策调控对房地产项目预售管控会影响到房地产项目的现金流回正周期。他表示，大城市本身供应不足、预售门槛高、市场监管严，现金流回笼节点更迟，周转更慢，更不利于现金流回笼。三四线城市预售门槛低、回笼速度快，更有利于高周转，更有利于加快开发、加速回笼，高周转模式的价值体现得更加充分。

值得注意的是，近期三四线城市棚改政策走向备受关注。中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近几年三四线城市楼市严重依赖棚改的货币化安置，货币化安置政策已经到了调整并减少的时候了。

一系列的政策组合拳正在持续对房地产销售进行收紧，失去棚改货币化安置的推动，三四线城市能否继续保持房企高周转模式的运行需要进一步观察。

仲量联行华南区研究总监曾丽对《每日经济新闻》记者表示，对高周转模式产生影响的不止是项目的销售进展，同时房企资金问题也会影响项目的周转速度，高周转模式需要持续稳定的资金保证项目的正常建设进度。

政策对房地产融资渠道的调控处于逐步收紧状态，从早前的禁止房企融资用于拿地和偿还银行贷款，到近期收紧房企海外融资，对房企外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等进行限制。而近期，包括泰禾、碧桂园、合生创展、富力、花样年等多家房企发债先后中止，房企的融资渠道进一步承压。

高周转的两面性

在过去很长一段时间，高周转模式被很多房企奉为“神器”，助推行业集中度快速提升。而在当前的房地产环境下，高周转模式的两面性正在浮现。

于房企而言，高周转模式运行的市场环境发生改变，同时阵地在不断收缩，但高周转对于房企竞争力的提升和助力房企穿越调控周期的作用依然存在。继续将高周转做到极致，更充分挖掘高周转模式的潜力，这是当下碧桂园以及很多房企的选择。

选择继续高周转模式则需要有重点的布局市场，并不是所有市场都具备实施高周转模式的环境。除此之外，高周转模式对房企也提出要求，不是所有企业都能依靠高周转模式穿越调控周期。

近日东方金诚发布的泰禾评级报告显示，“泰禾已售房地产项目回款速度较慢，资金回笼慢是公司面临的主要问题。同时泰禾在建和拟建项目未来投资规模进一步扩大，在当前房地产调控政策环境下，存在较大资金压力”。

规模减速和现金流问题，对房企的高周转影响巨大。对于此类房企而言，慢下来或许不失为一个方法，此时强行高周转或将加速累积风险。

政策调控下房地产市场环境转向，高周转模式或许将迎来拐点。房企因根据市场环境的变化有选择地实行高周转模式，同时也要视房企自身实际，是否仍适合高周转模式。

欧阳捷认为，目前房企面临最大的压力是债务风险，房企需要根据自身情况调整开发销售节奏，加快资金回笼的同时控制投资节奏，要守住现金流，等待时机。

对于高周转模式，中交房地产集团副总经理周济在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，房地产发展步入现阶段，高周转模式早就该摒弃了，不该成为现阶段行业的发展模式。一二三四五线城市的消费需求和结构均不一样，有着自身的发展空间和需求，未来房企需针对不同的人群去适配产品，进行精益化的管理以及专注产品研究。