东莞上半年成交略降 房价平稳

上半年楼市成交量略降。

东莞上半年楼市大数据出炉，供求量整体与去年同期不相上下，但较2015~2016年间大幅萎缩，房价维持在1.69万元/平方米左右。业内人士认为，剔除政策影响因素，总体评价上半年东莞真实的楼市表现为保持稳中向好态势。

上半年签约略减2%

上半年东莞商品房网签金额与去年同期基本持平，住宅略增，非住宅略减。合富大数据显示，2018年上半年东莞市新建商品房签约金额约532亿元，同比微减1%。由于今年东莞网签政策较为严格，间接导致部分购房者首付门槛上升，上半年东莞房企实际资金回笼总体较去年略有增长。此外，网签住宅金额略增，网签非住宅金额小幅减少，住宅签约额约390亿元，同比略增4%；非住宅签约金额142亿元，同比小幅减少12%。非住宅金额减少的原因为总体供应量的减少及高品质商业产品比重的减少。

受到楼市调控政策影响，东莞楼市供求连续2年回归至理性常态，总体与去年基本持平。合富大数据显示，东莞楼市供求稳定在理性常态，2018年上半年东莞新建商品住宅供应及签约面积分别为226万平方米和228万平方米，分别同比略增9%和微减2%。2017年-2018年为楼市集中调控年，需求受到抑制，较2015年-2016年楼市狂热年大幅回落，当前东莞楼市供求回归至2015年之前的理性常态，即半年供求长期保持200万~300万平方米之间。

此外，2016年10月东莞实施限购政策以后，东莞楼市网签量由之前的83万平方米/月过渡到45万平方米/月，严厉的楼市调控使得东莞楼市成交量整体萎缩幅度约46%上下，接近“腰斩”。

合富研究院介绍，按月均40万~45万平方米推算，2018年东莞全年网签面积预计将在500万平方米上下。在楼市调控政策影响下，首次置业和首次改善的刚需成为市场主角。据合富大数据显示，上半年90~100平方米首次刚需户型供应量最大，达6661套，占比33%，其次为100~115平方米户型，供应4455套，占比22%。即90~115平方米满足首次和首改刚需供应超过1万套，比重达55%；180平方米以上及90平方米以下市场比重持续压缩，开发商有意减少开发量。

此外，受到楼市调控政策影响，房企也放缓开工速度。

合富大数据显示，截至2018年上半年，全市商品住宅潜在供应728万平方米，较去年底778万平方米减少约6%，对比去年同期（2017年上半年约为983万平方米）则有接近三成的降幅，也是近8年来历史同期最低；潜在供应整体走势表现为下滑趋势，最主要的原因在于新开工不足所致，另外，由于签约受限，近半年来供需放缓，房企资金流转受到限制，从而放缓了开工进度。

一手住宅网签均价16993元/平方米

受楼市调控目标影响，2018年上半年东莞新建商品住宅网签均价约16993元/平方米，同比微涨5%，涨幅较去年大幅回落25个百分点。在全国各大城市硬性房价调控目标的大背景下，东莞均价锁定在1.69万元/平方米。

合富研究院介绍，2016年9月，全国正式开启新一轮楼市调控。之后东莞网签均价控制在不高于2016年9月水平，横盘22个月，房价走势形成长条直线，持续保持平稳。

记者在采访中了解到，受到限购、限价、限贷等楼市调控政策影响，楼盘打折促销活动增加，推出特价房等，推动房价保持理性。

房地产“马太效应”愈发明显，碧桂园以绝对优势荣登榜首，此外，仅光大地产一家本土房企进入前十名，其他均为外来品牌房企。

合富大数据显示，2018年上半年东莞商品房网签金额前十榜中，碧桂园以绝对优势登榜首；“季军”之争激烈，保利地产脱颖而出摘得第三名，其中保利与金地网签金额仅相差约3.6亿元，光大、中熙、恒大展开激烈角逐，差额仅在3亿元之间。前三名房企之间金额差距表现较大，约15亿~30亿元以内，第三和第四、第六至第十之间差距较小，普遍在2亿元范围内，预示下半年市场竞争将愈加激烈。

2018年上半年，网签金额前十房企的网签总金额约300亿元，全市占比约56%，房地产行业“马太效应”凸显。

库存量连续8个月平稳

东莞楼市区域分化仍然十分严重。合富大数据显示，约有一半的区域楼市供应不足，是成交量下滑的直接因素，泛市区及水乡片区成交量表现突出；约一半的区域供应不足直接导致成交量下滑；约两成的区域网签均价下跌，整体以涨势为主；相对而言，市区、松山湖和水乡片区楼市供求压力较小。

合富研究院认为，目前东莞真实去库存时间预计8个月左右，去化压力不大。截至2018年6月30日，东莞一手住宅库存面积约496万平方米，较去年同期增加41%；按照过去3个月的消化速度测算，去库存时间约11.6个月，较去年增约3个月。由于今年限签政策较为严格，不少已成交货量未能网签，宜剔除政策因素，预计东莞真实去库存时间约8个月，整体去化压力不大，支撑房价。