朱荣斌：阳光城2018年销售额冲击1400亿元

阳光城执行董事长、总裁朱荣斌

乐居财经 陈海保 沙文蓉 发自上海

朱荣斌刚落座，摄影师就请他先拍照。

他感觉有些突兀，事先并没有被告知有此环节，幸好他有着正装的习惯，一件修身的白衬衣。停顿几秒后，他愉快地答应了。

鲜少接受专访的他，甚至认为这次也只是“私下”聊聊天，不用那么正式。旁边，一台摄像机已经架好，等待主角入镜。

一年前的6月，朱荣斌正式加入阳光城(000671)，如今，正好满一周年。现年46岁的他是中国最炙手可热的地产经理人，身兼阳光城执行董事长和总裁二职。这在整个中国地产圈里，十分罕见。

老板林腾蛟对他充分放权，在一次朋友圈聚会时表示，“让荣斌去干坏事，也坏不到哪里去”。当时，朱荣斌在侧。

这种信任感，直接来自朱荣斌的光鲜履历。他毕业后加入中海，短短数年就成为了中海最年轻的总经理；少年得志的他先后又在富力地产和碧桂园担任要职，深谙工程和营销。他坦承，自己现在有点成绩，是集百家之长。

在熟悉朱荣斌的记者眼里，他为人低调，但人缘极好，极具亲和力。他的到来，吸引了阚乃桂、胡书仟、徐爱国等一批地产圈宗师级的职业经理人加入阳光城。

这是他的“梦之队”，他并不想揽权，而是把权力下放给他们，追求有创新意识、敢担当的企业家精神。而这种对职业经理人的要求，与林腾蛟不谋而合。

崇尚国学的林腾蛟，致力于走“精英治理、三权分立”的路线。这些，已被写入阳光控股的《文化手册》里。每天清晨，他会在“阳光城学习会”微信群里分享学习心得，每天如此，从不间断。

5月30日采访那天，朱荣斌还特意捎上了一份新修订的版本。它很像《四书五经》，线装、蓝色封皮，4个篇章28页，分别是“一个梦想、两个坚持、三个动作和四项修炼”。

在中国地产界，很多人喜欢用“进取”二字来形容闽系房企，阳光城在这一点上表现得更加淋漓尽致。林腾蛟的骨子里，信奉一种正心修身、勇猛精进的人生哲学。他热爱并践行着古圣先贤的传统智慧，不断吸纳其中的精髓和内涵，作为阳光城基业长青的文化基石。

文化的感召力，赋予组织以灵魂和力量。阳光城“精英治理、三权分立”的顶层设计，“简单透明、结果导向、合作共赢”的文化密码，让阳光城成为一个聚宝盆，广纳天下英才，共襄伟大事业。

这是一个强者恒强的时代，虽然阳光城目前离第一阵营房企四五千亿的规模差距甚远，但朱荣斌坚信人才是阳光城最核心的竞争力之一，这支“梦之队”又将如何带领阳光城实现弯道超车呢？

加入阳光城不久，管理团队开出了六道“药方”，分别是调结构、做好高周转、构造完整产业链、建立双赢机制、信息化建设和梳理管理架构。

半年多后，这些药方起效了。2017年阳光城的营收331.63亿元，同比增69.22%；净利润22.28亿元，同比增55.68%；最大的突破是，经营性净现金流历史上首次回正，从2016年的-25.8亿元到2017年底88.2亿元。

如同农民一样，土地是地产商的命根子，朱荣斌用“三全战略——全地域发展、全方式拿地、全业态发展”来扩大土储量。在去年4900多亿土储货值基础上，2018年预计新增2000到3000亿元左右，但这也取决于市场情况，审时度势。从目前看，阳光城负债率依然偏高——大约86%，但他会拿捏好平衡度。

朱荣斌粗略估算，这些土地转化成2018年的供货为2300亿元，如果按照去年70%多的销售去化率来测算，阳光城2018年的销售规模将上一个大台阶，突破千亿毫无悬念。

朱荣斌似乎对“千亿”这个行业门槛并不在意，他考虑更多的是千亿以后的事，在他眼里，千亿只是一个过程，方向是正确的，终点是明确的，到达终点是早晚的事情，降成本，提效率，提利润，降负债，朱荣斌关注的东西更多，有质量的发展比单纯追求规模更重要。

在阳光城的365天里，他却仿佛又成了当年那个刚刚加入职场的少年，拼命工作，热情十足。这一年，最关注家庭的他，就连陪伴孩子的时间也大大减少。

所以，约访朱荣斌，不是一件容易的事情，他有一半的时间，是在出差，每周至少飞三次。2018年，他给自己定了三个目标：规模上台阶、优化指标和布局未来。

以下为乐居财经总经理陈海保与朱荣斌的对话精选：

有选择性的进入三四线城市

乐居财经： 您到阳光城后，管理团队开出了“六道药方”，效果如何？

朱荣斌： 今年阳光城房源货值有2300多亿，按照去年去化率70%多来计算，会上一个大台阶。目前手上可售房源存货不到200亿，去化速度很快，阳光城一直是开多少卖多少。目前阳光城土储达到了5000多亿，年底前最起码得补2000－3000亿回来，但我们也会根据市场情况，审时度势地去看。

乐居财经： 在战略布局上，阳光城的拿地策略是什么？

朱荣斌： 拿地方面确定了“三全战略”，即：全地域发展、全方式拿地、全业态发展。

我们还是抓住重点城市带，针对三四线城市我们还是有选择性进入。

在拿地方式上，并购、招拍挂都有，并购类的土地一般都处于公司中长期发展规划中，去年增加了短平快结构布置，招拍挂市场上拿地占到了80%以上，要求7个多月就开工。今年我们又调整了一些动作，适当增加了一部分长期投资，为企业中长期发展考虑。

乐居财经： 房地产＋是当前的风口，依托母公司阳光控股，阳光城会在哪些领域布局？

朱荣斌： 我们母公司在教育、环保等方面运作多年，所以我们天然有经营产业的经验和心态，很多房企搞产业打着幌子去圈地，这不是真正意义的多元化布局。关于长租公寓、养老地产，我们也有尝试，但还是鼓励团队务实一点，把自己的主业经营好，有余力的情况下再去尝试。

职业经理人的企业家意识

乐居财经： 去年您来到阳光城之后，广发英雄帖，阳光城靠什么“挖”人？

朱荣斌： 澄清一下，不能用“挖人”这个词，我们用猎头公司不多。物以类聚，我们真没刻意去“挖”，这些行业的精英各个都很有主见，挖是挖不来的，更多还是因为大家是互相认可的朋友，阳光城给的职位也好收入也好并不一定比得上之前，但大家还是汇聚在了一起，都是为了共同的目标和梦想，能够一起开心的工作。

乐居财经： 董事会对您的放权，放到哪个尺度？

朱荣斌： 老板（林腾蛟）给予我足够支持和赋权，只有25项事情报董事会，比如年度预算、高管聘用等，董事会的决策也很简单，主要后台管理操作，审批通过很快，整个过程非常的高效，这就是阳光城的“简单”，能用流程解决的问题，就不用坐下来开会。

我也是将权力放下去，分给几位副总裁和区域公司老总。最近受老板启发，我感悟到一个优秀的职业经理人要有企业家精神，要有胸怀，敢想敢为，把不可为变可为，把有限变无限。

乐居财经： 您前面提到“简单”，阳光城的简单具体体现在哪些方面？

朱荣斌： 一个是我们杜绝了文山会海，会议报告、表格评比很少，月度会从一个月变成了两个月，各类汇报也尽量机动灵活、直奔主题；二是减少内部接待和往来，老板和管理层素来轻车简行，减轻大家负担，让大家更专注在工作本身；三是在公司管理上去家族化，老板（林腾蛟）不参与所有经营层面的审批，对职业经理人全面简政放权。

控制早晨的人才能控制人生

乐居财经： 来阳光城整整一年了，您最得意的是什么？

朱荣斌： 是打造了一支优秀的团队。我来阳光城之后，林腾蛟主席对我提出的最大的任务，就是组建一支最优秀的团队。阳光城现在的队伍，都是行业重量级人物——吴建斌、阚乃桂、徐爱国等，他们有的人年长于我，有的人领导过我，他们水平都比我高，是我十分尊重的人。

我们这群“地产老男孩”，三观一致、理想一致、信念一致，个个都是“神队友”，在阳光城组建了这样一支“梦之队”，是因为这个平台能够实现人生的理想，做开心的事情，为我们的职业生涯画上最好的句点。在我们这样的人生阶段，大家是不图利禄，不为虚名，为理想而来，为情怀而来，为不甘平庸的信念而来的。

阳光城现有的团队，以中海中建体系为主，还吸引了一大批区域性房地产企业的重量级人物加入。比如阳光城重庆区域总裁原来是渝开发的总经理，阳光城贵州区域总裁原来是花果园总经理、安徽区域总裁原来是元一集团的首席执行官等。

这些重量级人物并非靠挖猎而来，完全是因为阳光城优质的“生态圈”所带来的吸引力。而通过这些大咖级人物的“朋友圈”效应，又为阳光城吸引了更多行业高手的加盟，形成了阳光城管理团队建设的良性循环。

乐居财经： 您现在的工作状态怎样？

朱荣斌： 我过去一直是晚睡模式，来阳光城又加上了早起模式，现在是两种模式并存状态。其实我一直都有早起的习惯，从小到大都没有睡过懒觉。公司现在正处在调整和奋进的阶段，虽然每天睡眠只有几个小时，但我精神很饱满。

能够控制早晨的人才能控制人生。我和董事会也很难得见面，所以开会都是8点开始，面对面约谈员工，一般放在早上7点半，都是非上班时间。平时出差占掉了我一半的时间，所有审批都在车上、晚上、空隙时间弄，其余时间排满了会议和其他工作。

乐居财经： 您最欣赏的企业家是谁？

朱荣斌： 日本企业家稻盛和夫。他成功创办了两家世界五百强企业（京瓷和KDDI），有着自己独到的经营哲学，并在50年的时间内亲身实践，并且在75岁高龄出任日航的董事，他这种精神对我触动也挺大的，只要全力以赴去做，就能产生很大的成就感和自信心。

作者与朱荣斌合影