男子买房两年后房主儿子要毁约:我妈有精神病

“这个价格并没有低于当时的市场价格。”李先生说，2016年8月14日，他是在中介公司和林女士及其侄子覃某夫妻俩的见证下，和房主林女士签订合同。目前其已经取得涉案房屋的房本，并且已经入住和还贷。

李先生认为自己是善意取得涉案房屋的，在整个过程中，陈某都没有出现过，自己至始至终都不知道林女士还有一个儿子。“我从看房到付款、过户，办理房本，前前后后经历了3个多月，林女士都亲自去，而且在过户等过程中，林女士都没有表现出任何异议，所有收据也是她自己亲自签字，没有任何人提出过异议，我认为在这个过程中，我没有任何过错”李先生表示。

李先生提供的购房发票、完税证明等。

“长达三个月的交易过程中，在中介签合同、网签、银行面签、房屋过户至少四个环节，被告和原告林女士都见了面，并在相关人的见证下，由她本人顺利完成了所有的签字手续，期间还需要房山区住建委、房山区不动产登记中心、建设银行等政府机关、金融机构，去办理相关手续，其中涉及复杂的程序问题，不但需要签署大量的法律文件，而且相关政府机关还要询问审核买房者的身份资料等相关信息。即使精神状态正常的成年人也许要在专业房产中介机构的指导下才能顺利完成。一个精神病人是不可能这样程序复杂的交易流程的。”李先生的代理人请求法庭驳回陈某的起诉。

代理人还表示，原告李先生签定买卖合同是经过正规的中介公司，并且已支付了合理的价格，是正常的市场价格，并未侵害原告人的利益。虽然原告有林女士是限制民事行为能力人，但被告自身无过错，系法律上的规定善意第三人。所以本案中的买卖合同合法有效。

李先生提交了林女士的邻居、覃某妻子的对话录音，来证明对林女士平时行为举止正常，身边的人对她患有神经病一事不知情。

某房屋中介也作为第三人出庭作证，认为购房合同有效。

对此，陈某一方则表示，李先生说其无过错，我方不认可，不能排除其与覃先生有其他目的。李先生称用正常的价格购买了房屋没有过错，我方也不予认可。“李先生购房时没有识别出来我母亲是精神病，以及覃先生不是我母亲的监护人，就进行房屋买卖，这是李先生自己的责任。”陈某表示，目前，他已经把母亲送到了养老院。

此案未当庭宣判，目前仍在进一步审理中。

“如果法院真的判合同无效，算上房屋升值、贷款利息等，我至少要损失300万。现在房屋价格涨了那么多，小区同户型的房子我已经买不起了。”李先生说，他是普通的工薪阶层，买这套房屋倾尽了父母和岳父母几家人的财力，买房时已经非常谨慎，却不料遇到这样的事情。

“我刚得成知被告时，整个人都懵了，犹如五雷轰顶。我现在有了孩子，经不起折腾，没有这套房子就意味着无家可归了。”李先生陷入深深的焦虑中。

专家说法：林女士签约时状态决定合同法律效力

6月12日，我国著名法学学者、中国民法学研究会副会长杨立新教授接受北京时间记者采访时表示，根据《民法总则》的规定，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。

“也就是说，如果订立房屋买卖合同时林女士精神状况正常，有独立辨别能力，房屋的售价合理，那么交易是合法有效的;如果订立合同时林女士处在发病期，该交易行为没有得到其监护人的追认，则合同无效。”杨立新称，至于林女士是否处于发病期需要一系列复杂的鉴定程序。

北京市中闻律师事务所律师陈飞也赞同该观点，他认为应该由原告承担林女士是否发病的举证责任。“民法总则中有一个公平原则，如果不能够结合实际，审判机关不能公平的分配举证责任，容易在社会上产生不良的示范作用。”陈飞说。

“在该案中，林女士多年的邻居都不知道其患有精神病，而且又是在中介部门的全程参与下签约交易，价格不低于市场价。我认为买家已经尽到了通常意义上一般人的注意义务，该购房合同应受到保护。”陈飞认为，房屋合同应认定为有效合同。

在陈飞看来，假如认定合同无效，就应该恢复原状，林女士的儿子陈某需要向李先生返还购房款及因他的过错行为(如果被法院认定的话)赔偿对方的损失。“根据目前已有的信息，林女士的儿子陈某已经不是过错的问题，而是是否尽到了监护义务都是需要厘清的。”陈飞说。

陈飞还认为，法院应该追加中介为第三人。如果中介被判定承担责任，中介可以根据法院判决中的具体理由，确定一个合理的诉求来维护自己的权益。杨立新也认为中介应该承担一定的责任。

也有法律人士表达不同观点。北京市康达律师事务所律师韩骁认为， “如果林女士订立合同时其完全能够辨认自己的行为，则合同当然有效;如果订立时不能够完全辨认，则需看其法定代理人是否对其实施的法律行为进行追认，追认则有效，不追认则无效。对于无效之后的结果及经济损失，需由购房人承担。对于购房人的损失，可以通过其他法律途径解决。”韩骁说。

相关案例：

精神病患者低价卖房 监护人起诉要房败诉

患精神分裂症的儿子擅自低价转让房屋，母亲发现后要求退房未果，代儿子提起民事诉讼，要求法院确认房屋买卖无效。2015年11月，柳州市柳北区人民法院审理后，判决购房者胜诉。

据了解，柳州市的孙某1997年患上精神分裂症，被送到医院治疗，但病情一直未好转。2011年3月25日，孙某在柳北区残疾人联合会领取了残疾人证，残疾类别为精神残疾，等级为三级，有效期为10年。