房企融资受限资金面持续收紧 融资成本未来或将反弹

近日，多家房企陆续中止了公司债发行，据市场机构不完全统计，中止发行债券累计金额接近500亿元，融资持续收紧。自从去年房地产市场开启了新一轮全面调控，房企的融资环境也逐步收紧。另一方面，随着行业集中度的不断提高，企业为了进一步促进规模增长和提升市场占有率，投资开发力度也达到了一个新高度，整体举债规模和增速也持续加大。

多家房地产企业中止发债

近一周内，包括合生创展、富力地产、碧桂园、花样年、新城控股、上海宝龙实业、福晟集团等10家房地产企业陆续中止了公司债发行。据市场机构不完全统计，中止发行债券累计金额接近500亿元。

分析人士指出，资本市场融资成本上升是这些企业中止发债的原因之一。上交所数据显示，过去半年间，公募债、私募债平均加权价格逐步呈现上升趋势，尤其在今年3、4月份升幅尤为明显，至4月底，公募债平均加权价格逾98.5，私募债则为98.564，均创下半年新高。

国泰君安统计的数据显示，截至今年5月初，共有12家上市房企发行了322亿元公司债，票面利率在4.83%-7.90%之间，而控制在5.35%以下主要是招商蛇口、陆家嘴、华侨城等国资企业。

从上交所审核的公司债情况看，2018年前5个月共有约78笔房企公司债在申请发行，其中通过的有33笔，占比不足一半；剩余暂未通过的有38笔，未通过或终止的有7笔。

业内普遍认为，融资收紧已然成为资本市场最大的共识。光大证券在研报中指出，2018年的风险点更多来源于融资，目前难以看到金融监管政策的放松，信用债市场继续收缩，广义流动性处于紧平衡的态势，非标、信贷、债券等融资方式都受到了不同程度的影响。

上市房企整体负债普遍走高

6月3日，克而瑞房地产研究中心发布的研究报告指出，2017年主要上市房企（A股、H股和其他）负债规模与增速持续加大，整体财务杠杆大大增加，现金短债比和长短期债务比均有了不同程度的下滑。

克而瑞地产行业研究员房玲指出，2017年房企加权平均净负债率上升为91.09%，较2016年增加了16.19个百分点，近六成企业的净负债率有所上涨。从融资成本来看，2017年万科、中海、保利等60家重点房企融资成本持续降低至6.08%。“这一方面是由于重点房企多为大中型规模房企，融资能力相对较强；另一方面也是由于前两年公司债潮的延续效应”。

截至2017年末，主要上市房企总有息负债为57539亿元，同比上升29.6%，增幅较2016年增加2个百分点。其中60家重点房企总有息负债为48392亿元，较期初上升34.5%，增幅同比增加5.5个百分点，重点房企债务增加更为显著。

值得一提的是，2017年末，60家重点房企有息负债占比达84.1%，增加3.1个百分点。2017年，总有息负债超过千亿的房企有14家，较2016年增加6家，房玲分析指出，“这跟企业规模增长基本正相关，其中中国恒大以7326亿元蝉联第一，较2016年年末增长37%，是第二名绿地控股2679亿元的2.7倍”。

不仅如此，从60家重点房企来看，90%的企业总有息负债都有所上涨，且超过一半的企业负债增速有所增加。2017年各大房企的规模发展十分迅猛，合约销售额超过千亿的企业已达17家。而规模扩张的同时也伴随着负债增加，2017年销售TOP20房企总有息负债约为27811亿元，相较于2016年增长约40%。“与规模增长基本同步，涨幅超过整体行业水平”。

克而瑞方面指出，综合来看，2017年房企的偿债压力较2016年末有所增加。主要呈现出以下几个特点：一是杠杆加大，整体净负债率抬升至91%；二是现金短债比和长短期债务比均有了不同程度的“恶化”，尽管短期压力仍然不大，部分企业需要警惕；三是在国内楼市调控和融资收紧的背景下，房企或选择“扬帆出海”，或选择创新类融资方式，融资成本未来或将反弹。

同策研究院的研报也指出，龙头房企的规模性扩张加剧了企业的负债水平。“从安全边际的维度来看，经营活动产生的现金净流量是否能覆盖流动负债，是反映企业短期偿债能力的体现”。上述同策研究院分析人士表示，房企流动负债大幅攀升，反映出短期偿债压力增加，实际运营中现金流紧张，若要保持现金流安全就需增加借贷。

该机构指出，2017年旭辉地产通过“借新还旧”的方式，以低成本融资置换高成本融资、长期借款置换短期借款，达到改善债务结构的目的。截至2017年底，旭辉一年内到期的银行及其他借款金额62.27亿元，一年内到期的公司债券50.93亿元，合计118.2亿元；一年后到期的有息负债（银行及其他借款、票据、公司债等）合计354.19亿元。

融资渠道未来将继续收紧

广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示，事实上，自2016年四季度以来，房企融资渠道开始持续收紧，开发贷、再融资、公司债以及非标融资都先后收紧，尤其是2018年4月27日资管新规落地，表外理财借道非银通道（非标）流向地产行业受到彻底约束。

乐加栋说，从房企融资的具体数据来看，2016年下半年以来房企的融资规模持续收缩，2017年房企取得借款以及发行债券的融资规模同比下滑21%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，房企近期的发债确实出现一些波折，或意味着发债方面政策还是有收紧的趋势。

严跃进进一步解释，一方面楼市调控依然继续，如果盲目允许企业发债，在缓解企业资金紧张的同时，也会一定程度上缓解房源入市的进度，影响市场供给，达不到调控效果。另一方面，考虑到当前金融环境有收紧的导向，以及未来利息兑付等压力，从这个角度，积极的管制有必要，符合当前房地产金融市场风险防控的导向。

“实际上，房地产公司债发行审核谨慎对于房地产开发企业也可以起到警示作用”。在严跃进看来，企业发债等方面节奏要快，否则政策变动的不确定性很多，这也容易带来很多市场风险。

多位业内分析人士指出，随着境内融资利好不再，公司债陆续到期，房企或转战海外或寻找新的融资渠道，后期的融资成本也将很难实现进一步压缩，甚至可能出现反弹。