前5月节奏疾徐间的龙湖谋局：拿地金额380亿 销售金额创新高

5月31日，多家权威机构发布房企拿地金额及销售金额榜单。中国指数研究院发布的《2018年1-5月全国房地产企业拿地排行榜》，龙湖1-5月拿地金额380亿元。这也意味着，龙湖在前两个月抓住窗口期积极补仓后，节奏放缓，5月份拿地仅花费11亿元。

来自克而瑞的房企销售榜单显示，TOP100房企5月单月销售环比增长17.7%，为今年以来最高月份。TOP10企业里，碧桂园、恒大、万科三家龙头企业，单月销售额分别为770亿元、430亿元、430.7亿元，环比变化10.7%、-14.7%、2.8%；龙湖单月销售额174亿元，环比增幅表现上佳，增长19.4%，也高于行业平均值。

值得注意的是，去年同期龙湖主动供货前置，销售亮眼。而今年5月份，龙湖单月销售额同比增长10.7%，1-5月份累计销售额760亿元，再创历史新高，且累计销售额超过去年同期，行业排名也来到第八位。

在拿地和销售两端，龙湖一个月内表现，可谓一收一放，策略各有不同。背后，龙湖正在谋着什么样的局？

投资拓展：量入为出 严管资产负债表

2018年1-4月，龙湖地产共获取29宗地块，权益地价369亿元。其中，前两月龙湖抓住窗口期，获取22宗地块，在此之后拿地速度下降，4月获取的权益建面30.8万平米，权益地价16亿元。

来自中指院的最新数据，来到5月份，龙湖的拿地金额仅11亿元，前5月拿地总金额380亿元。同时，秉承“量入为出”的原则，龙湖前5月权益拿地金额/签约额指数为50%，与2016年、2017年基本持平。

对于前两月，龙湖更像是沿用踩点拿地策略。其管理层解释称，选择在前两月加大投资力度是基于对市场及地价的判断。选择在市场竞争“退烧”之际出手，是龙湖控制土地成本手段之一。

譬如，今年2月，龙湖底价获取青岛华讯方舟地块（集团权益占比 80%）。该地块位于城阳区核心，紧邻龙湖热销项目悠山郡，生活及商业配套完善。项目占地面积 14.97 万平方米，总规划建筑面积 26.67 万平方米（权益规划建筑面积 21.34 万 平方米），权益地价 9.13 亿元，折合楼面价 4279元/平方米。

3月，龙湖携手亿城地产2.36亿元竞得石家庄山前景观大道地块。上述地块规划建筑面积15.7万平方米，容积率1.0，规划用地性质为住宅用地。龙湖本次土地亦为底价获取，折合楼面地价约1500元/平方米。

龙湖讲求稳健，原则是有回款的签约、有利润的增长，公司稳健增长放在第一位。拿地方面，提前预判市场和地价，以频率换概率，找准机会便迅捷出手，以合适价格进行补仓。而一旦地价太高，超过模型测算值，龙湖也会克制，“胆子小”，不会冲动拿地。而具体到今年5月拿地，在龙湖看来，就是合适的机会太少。

当然，除了拿地策略上清晰且高执行力，龙湖还通过资产负债表的管理，让公司保持持续稳健状态。龙湖管理层表示，公司对资产负债表有着严格的管理与限制，土地投资严格依据负债表的承受程度，公司不会一味通过加杠杆来增加规模，而是要求实现有机增长。全年买地份额跟公司增长匹配，2017年买地花费740亿元，2018年肯定会略增一点，但不会突跳。

据悉，60%的年末净负债率是龙湖在做投资决策时非常重要的一条准绳，并因此形成了态度积极但决策审慎的投资风格。过去五年，龙湖持续保持着年末净负债率持续下降的趋势，2017年末甚至低至47.7%，居港股千亿资产民营房企净负债率最低。

就像邵明晓说的，龙湖尊重行业和市场的大趋势，又找到适合自己的速度，做时间的函数，坚持战略坚定往前走，总有一天大家会发现，这家公司走得又稳又靠前。

地产销售： 不激进不保守

自2016年“9.30”以来，超过55个城市发布各种相关房地产调控政策160余次。随着调控政策不断升级，市场分化加剧，标杆房企面临更大挑战，唯有依托自身品牌、产品、资源整合等优势，通过高周转项目和全国化布局深化，才能逆势扩张。克而瑞预计，今年规模房企集中度将继续提升，TOP30房企集中度预计可达50%左右。

对2018年市场的不确定性挑战，龙湖对市场保持谨慎乐观，不断强化运营供货弹性、通过大客储、强体验、高转化，把握市场机会，积极促进新盘销售与库存去化，实现有回款的签约，有质量的增长。

来自克而瑞的榜单显示，今年1-5月份，龙湖集团累计销售额760亿元，位居行业第八位，销售额超过主动供货前置的去年同期。龙湖5月销售额174亿元，同比增长10.7%，环比增长19.5%。对标全年销售目标2000亿元，目标达成率38%。

据接近龙湖的人士表示，全年销售目标定为2000亿元，其一是对今年市场判断，龙湖业务所在的30多个城市，尽管限价存在，但去化周期都在几个月左右，客户端踊跃。再加上这些城市都加大人才引入力度，这些城市龙湖坚定长期看好。从市场端，可支撑龙湖稳健增长。

从买地和供货情况看，龙湖可售货源3000亿元左右，完成2000亿元销售是非常合适的目标。今年前5个月销售也符合预期，按照龙湖一贯稳健的节奏，兑现承诺应无问题。

当然，在全行业里，龙湖还要咬住规模，不激进但也不保守，根据自己的节奏从容得奔跑。龙湖集团首席执行官邵明晓说，明后年大概率，地产开发规模增长难再像过去那样大跨越。龙湖对规模的要求，排名在行业10名左右。

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