深圳出台棚改新规 产权调换比例最高为建筑面积1∶1.2

深圳市住建局5月31日对近日印发的《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（以下简称《实施意见》）作出解读。《实施意见》对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式 、房屋征收、项目用地出让等核心问题均作出了规定，并提出区级政府可以根据公共利益的需要，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》等规定，依法实施房屋征收。

降低增购面积价格标准

《实施意见》于5月17日正式印发。在深圳棚改政策的适用范围方面明确，以老旧住宅区项目为主要适用对象，使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”“使用功能不齐全”“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。

《实施意见》还统一了老旧住宅区棚改项目的安置补偿标准。深圳老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》确定，对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价；产权调换标准按照套内建筑面积1∶1，或者不超过建筑面积1∶1.2的比例确定。同时，鉴于老旧住宅区户型面积偏小，为满足居民改善居住条件的需求，《实施意见》明确了增购奖励，允许每套住房增购不超过10平方米的建筑面积。与此前面向社会公开的征求意见稿相比，《实施意见》在增购面积部分的价格标准方面作出了调整。秉持让利于民，降低了增购面积的价格标准。《实施意见》明确在不超过被搬迁住房类似房地产市场价格的基础上，增购面积价格按照在项目同一地块上建设安居型商品房的价格标准计收。

棚改将以供应保障房为主

《实施意见》提出了“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。具体而言，棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

为避免因个别业主提出不合理要求达不成补偿协议，或部分房屋产权人不明确导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益情况的发生，《实施意见》明确在相关情形下，区级政府可以根据公共利益的需要，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》等规定，依法实施房屋征收。

在棚改项目的土地出让方式及地价计收标准方面，《实施意见》明确，棚改项目的用地审批由各区政府负责，由项目实施主体向各区城市更新主管部门申请用地审批，土地使用权通过协议方式出让给项目实施主体，并明确棚改项目中搬迁安置住房、人才住房和保障性住房、公共服务配套、商业配套等各类用途部分的地价计收标准。