房企持有现金增速大幅下滑

2017年主要上市房企整体持有现金依然保持增长，但增速大幅放缓。与此同时，房企负债规模与增速持续加大。来自机构数据显示，2017年主要上市房企的持有现金为23415亿元，同比增长16.4%，但增幅下降34.5个百分点。

普遍下滑

来自克而瑞研究机构发布的数据显示，2017年主要上市房企的持有现金为23415亿元，同比增长16.4%，增幅下降34.5个百分点。其中，60家重点房企的现金持有量为20126亿元，同比增长20%，增幅下降32.1个百分点。2017年，现金增长的企业有100家，同比2016年减少29家。

根据60家重点房企的数据来看，恒大以现金持有量2877亿元位居第一。从现金增幅来看，以万科、龙湖、新城控股为代表的规模房企，在手现金的增幅都超过了50%。其中，万科是2017年现金净增加最多的房企。中小企业中如中国奥园、信达地产等，从现金规模上来看比不上行业龙头企业，但增幅相对较高。

虽然60家房企中大部分企业都实现了现金的净增加，但仍有小部分房企现金量出现了显著下降。龙头房企2017年现金持有量下降也较为显著，中海地产是2017年现金减少最多的企业，持有现金下降34%至832亿元。

业内人士分析，2017年限购、限贷、限售等调控政策的持续加码，房地产融资环境也呈现持续收紧的态势。与此同时，行业集中度持续提高，规模房企销售大涨之下，扩张诉求依然强烈，行业收并购整合加剧，是房企现金总持有量增幅放缓的主要因素。而对于中小企业而言，融资能力相对较弱，在融资环境持续收紧的情况下，所受限制更为明显，使得企业现金增幅放缓甚至出现下滑。

全渠道吃紧

地产业的资金吃紧在未来一个时期可能会成为常态。国家统计局刚刚公布的2018年1-4月全国房地产开发投资和销售情况披露了房地产开发企业到位资金状况。1-4月，房企到位资金增速低至2.1%，保持低位状态，其中，国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长。国内贷款增速降至-1.6%，是自2016年1-2月以来首次出现由正转负，个人按揭贷款增速降至-6.7%，已连续6个月下降。

国家统计局更早之前的数据显示，2018年一季度，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月回落1.7个百分点；与去年全年的8.2%以及去年同期的11.5%涨幅相比，增速回落较为明显。数据比对发现，相较一季度，开发企业到位资金增速再度回落。

行业人士评论称，房地产开发到位资金是专门用于项目开发，因此与房地产投资直接密切相关。今年一季度房企到位资金增速回落，也意味着房地产开发投资出现下行趋势。

诸葛找房数据研究中心分析认为，融资渠道收紧，开发企业只能开拓其他渠道，利用自筹资金和销售前期回款补充现金流。定金及预收款成为房企第一大资金来源，达到14987亿元，同比增长8.3%。但随着全国商品房销售增速持续下降，预计很难维持持续高位增长，将会进一步加大房企资金压力。

思源地产首席分析师郭毅表示，4月18日央行降准，释放4000亿元增量资金，却并未缓解房地产行业的资金紧张状况，1-4月信贷增速的下滑，代表以金融去杠杆为目标，针对房地产的信贷定向紧缩仍在继续，流向房地产的资金闸门逐渐关小，同时，资金使用成本也在不断提升。

多方面找钱

面对严峻的资金形势，房企在打开资金入口的同时，也在收紧资金出口。

在增加资金入口上，一方面，房企可积极寻求进入到政策扶持的新兴业务领域，比如集体租赁住房、旧改和棚改等城市更新，争取信贷支持；另一方面，也应合理定价，加快库存去化，加速回笼资金。在房企收紧资金出口的方式上，1-4月全国房地产开发投资和销售情况中同样透露出了些许端倪。房企收紧钱袋子之举首先体现在拿地层面，1-4月，房地产开发企业土地购置面积5412万平方米，同比下降2.1%。今年以来，房企一改过去的大举扩张策略，拿地趋于保守，北京、杭州、成都等城市相继出现土地流拍的现象，其中北京流拍土地的数量更累计达到6宗之多。

此外，房企还通过快开工、慢施工、缓竣工来提高资金的使用效率。1-4月，房屋新开工面积51779万平方米，增长7.3%；施工面积664410万平方米，同比增长1.6%；竣工面积25151万平方米，下降10.7%。在多项目滚动开发的同时，快开工可以尽快实现项目现金流回正，并将资金用于下一个项目的开发，慢施工、缓竣工则可以将开发费用的支付节点后移，由此实现资金使用效率的最大化，提升企业利润。郭毅表示。

在多种渠道融资方面，去年以来，房地产资产证券化的大门已经打开，多个住房租赁资产、商业资产通过CMBS、ABN、类REITs等形式，相继实现了资产证券化，规模已近千亿。易居研究院智库研究中心研究总监严跃进表示，房地产资产证券化有利于房地产市场资金回笼，同时它作为一种创新产品，对于一些有着稳定现金流和稳定潜在收益的企业是利好的。严跃进进而表示：“从实际情况来讲，很多企业都已经开始在做房地产资产证券化方面的业务。开展此项业务，一方面符合企业的创新，同时也有助于企业后续财务或资金方面的把控，对于企业成长有着积极意义。”

业内预计，楼市调控的总体趋势不会放松，而随着金融去杠杆进入下半场，房地产资金紧缩的形势也会继续延续。

北京商报记者 董家声/文 代小杰/制图