深圳楼市调控加码 房价“19连跌”

调控加码之后的深圳楼市，迎来了房价“19连跌”。最新出炉的4月份楼市数据显示：全市二手住宅成交量较上月虽有上升，但较去年同期下降6.41%，一手住宅均价连续19个月下降，打击投机炒房、防止资金违规流向房地产市场效果初显。

为了遏制二手房交易过程中“阴阳合同”和“高评高贷”现象，3月28日，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发布规定，商业银行办理房屋贷款业务，要以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。这意味着深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算。

业内人士告诉记者，过去交易双方通过报低价格来避税，或者通过提高银行评估价变相降低首付比例的行为，在新政实施后将难以实现。记者调查发现，新政对一手住宅的影响虽然不大，但增加了一些二手房置业者的购房成本，二手房市场部分置业观望情绪较浓厚，部分片区业主卖房热情也有所下降。

一名中介人士给记者算了一笔账，假设一套房屋实际成交价为600万元，网签备案合同价定为500万元。“三价合一”政策实施前，银行贷款评估价可达600万元，按首套房三成首付计算，买方需支付180万元首付；政策实施后，银行贷款评估价只能取较低值的网签备案合同价，按500万元的七成计算可贷款额为350万元，买方需要支付的首付为250万元。相较之下，首付增加了70万元。如果购房者想要像政策前贷那么多款，则需要多支出二三十万元的税费。

深圳龙华水榭春天的业主小张，年初因为孩子要上幼儿园，本来考虑将房子出售然后换到福田百花片区居住，一个多月的时间里看了20多套房子，正准备出手，“三价合一”的政策出来后，他卖房、买房都要多出三四十万的税费，只好作罢。

“去年4月，我们片区每带看16次左右能有一套房成交；今年4月带看成交比明显下降，大概每带看27次才能成交一套房。”深圳南山麒麟花园商圈的地产中介李先生告诉记者，片区内近期二手房成交量较去年同期下降15%，除了置业者观望情绪浓厚之外，业主挂牌套数下降了三分之一，甚至出现了学位房房源断档现象。

此外，根据深圳中原研究中心监测，4月9日至22日，全市除福田区之外，全市二手住宅报价连续两周下调。

根据深圳市规划和国土资源委员会1日公布的数据，4月全市共成交5897套二手住宅，环比上升4.89%，同比下降6.41%。业内人士表示，深圳楼市二手房成交量大约是新房的3倍，早已进入“存量时代”，“三价合一”的杀伤力很大，必然会导致二手房交易下滑。由于成交数据的滞后性，目前效果还没有完全体现出来。

由于税费增加较多，也有部分置业者将目光转向了新房市场。数据显示，深圳2018年4月新建商品住宅成交均价为54169元/平方米，环比下降0.03%，同比下降0.82%；成交套数1934套，环比下降4.68%。2016年10月深圳实施调控政策加码限购、限贷，目前深圳楼市仍延续了该轮调控的趋势，新房价格连续19个月下降。

此外，深圳也在加快构建“租购并举”等长效机制。深圳市房地产研究中心主任王锋表示，作为人口快速流入的超大城市，深圳约有80%的住房为租赁房。目前，国企、房企、专业租赁机构、村集体股份有限公司、政府、银行等多方争相进入租赁行业，力求提高租赁服务品质；政府也在加大租赁房源供给，并通过金融创新、税收优惠、财政补贴等方式，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场健康稳定发展。