北京二手房价将跌中趋稳

■王丽新

多元化供给体系的搭建，二手市场房价的连续下跌，似乎正给多重客群出手买房打开不同窗口。

在新房市场，“刚需”客群持币观望，等待更多共有产权房的上市；“刚改”客群正静待中低价位“限竞房”的推出；高端改善客群则因“9070”政策的再度实施，对多种产品类型和户型面积混搭的社区存疑，正选择及时出手未过多限制产品的普通商品房。如此局势之下，北京新房市场成交量仍旧处在低迷时期，或许，大量限竞房开闸放水后，持币客群才会冲进新房市场。

与新房市场成交量同比腰斩的冷淡相比，二手房市场开始迎来暖意。4月份，北京共售出14964套二手房，创近12个月新高。在《证券日报》记者采访调查过程中发现，在这一波二手房成交户型中，大户型需求热度提高。换言之，改善型需求正在主导二手房市场。

究其背后原因，或主要有三。思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅认为，首要原因是“限竞房”流通性弱分流了一部分人转去买二手房，因为即将上市的限竞房明确5年限售，加上取得相关凭证，或许需要8年左右才能转让，这让一部分人权衡之下选择了二手房；其次，每年5月份是北京小学启动入学信息采集期，4月份是学区房的集中交易时间，加上北京各区陆续颁布了新一年入学政策，因此许多购房者为抢位学区房急着买二手房；更重要的是，北京二手房房价已经连续下跌了11个月，市场早已从卖方转向买方，价格调整到位，引发购房者出手。

事实上，在去年北京二手房成交的最低点，10月份全月北京仅售出6940套二手房。客观的市场现实，让二手业主降低报价，房价普降15%-20%。价格回调后，北京二手房的价值重新被购房者发现和认可，这是造成二手房成交上涨的根本性原因。

即便如此，目前二手房市场成交量的抬头也不意味着市场会走向高热。4月份二手房的回温，是向正常交易状态的回归，因为庞大的存量和被压抑的需求均在，这个基本面非常清晰。笔者认为，从全年整体趋势来看，二手房交易量将提升，交易价格将在下跌中趋稳，即“量增价稳”，但不过热，这将是大概率事件。