侠客岛：9个月均价涨了2倍 炒房背后是啥手段？

【侠客岛按】最近，由于一些事情，炒房这一现象又重新进入大众视野。

这不是特例。

1979年深圳特区成立，无数人失眠，想着如何去大干一场；2017年雄安新区成立，无数人又失眠了，想着怎么去炒一套房。

近年来，中央已经大力提倡“房子是用来住的，不是用来炒的”。但暴利之下，资本趋之若鹜。怎样从源头上遏制住炒房动机，让金融真正服务于实体经济？

首先要做的第一步，可能是深入理解炒房现象背后的运行逻辑。去年，《中国证券报》曾在三省进行过调查。现将该文推荐给大家，原文较长，侠客岛有删编。

“坐庄”风云

“9个月时间，均价涨2倍，个别楼盘超过3倍。 ”尽管位于东南沿海省份的A市极为重视清明节，但魏广华（化名）却“舍不得”回家祭拜先人，“联手坐庄”这种在股市里操纵市场的方法，被他和几个炒房兄弟，娴熟地“嫁接”到房产领域。

“以前做实体经济，成日操心操肺劳神苦思，但是房地产不同，只要你将局部的东西理解透彻，资金流不要出问题，就躺在家里赚钱了。这种四五线城市，前期政府不仅不会干预，反而非常欢迎房价 上涨。 ”魏广华头头是道。

回想起来，魏广华自称“如入无人之境”。2016年中，隔壁B市岛内的均价已经突破4万元，与其比邻的A市才六千多块钱。短短9个月过去，A市新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的，个别湖景、江景、学区房，甚至在2.5—2.8万元之间。

“A市区有两片旧城拆迁，以及6个自然村要征迁。这些拆迁户大约1.5万户，平均每户至少握着百来万拆迁补偿款，此刻拉升房价，不愁没有接盘侠。均价低、流通盘小、有旧城改造的刚需，配合一点学区房的概念，是个很适合讲故事的地方。”

到A市安营扎寨后，魏广华首先相中当地名校某实验小学的学区房，彼时该小区均价约为1万元。这是个典型的“学区房”二手盘，小区内“流通盘”不到50套，介于60—80平米之间，只需不到1000万的资金，便可一把吃下“流通盘”，这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。

这一“套路”屡试不爽，他们如法炮制，陆续在市区扫掉接近500套小两居，这在当时，几乎相当于A市二手房交易市场的三分之一存量，花费则不到1亿元。仅仅三个月，A市的房价已在刺激下，每平米涨了近2000元。

“十个人要一口气买下这些房子不是易事，毕竟树大招风。因此，上数量级的投资，就得从老家亲朋好友那里借来身份证。此外，他们还通过中介公司找农民工买身份证，通过各种渠道开具收入证明，甚至拿到贷款优惠。 ”魏广华说起如此“简单又暴利的赚钱方式，感觉有点上瘾”。

当然，这只是第一步。接下来，他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作，开始刷新手中房产的挂牌价格。与此同时，通过媒体、论坛等途径，为“A市B市同城化”、学区房、江景房等概念造势。

加之旧城改造和自然村拆迁形成的刚需，以及临近地级市的土豪纷纷赶赴这里扫楼，这个曾偏居一隅的四线农业城市，在市区人均收入约3000块钱的情况下，市区房价却以近乎“一天一价”的态势，从六七千元起步，向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发。

2017年4月初，魏广华在宾馆见到记者时，满面春风。他说这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式。

基金经理“结伙”

胡英杰（化名），炒家，2015年“股灾”之前，他是一名有十年从业经验的基金经理。自股灾“败光”之后，他的主营业务从炒股变更为炒楼。

“相对于琢磨不透的股市，楼市风险更小，利润更高，更易于把握。”在胡英杰看来，“最核心的是运用杠杆原理，以小博大 。股市的杠杆太低，买多少股票，你就要投多少钱，但H市（西南某市）的话，我现在投个30万块钱，可能就可以把一个100万的房产买下来。买下来可能过不了多久就翻倍了，这个时候的收益率一下就放大4倍。”

“在此做一个简单的假设，如果2015年1月份在深圳购入一套价值300万元的房子，该房产现在市值约900万元，收益高达690万元。如果同时段将购房首付90万元投资于股市，到如今能保本已算万幸。”

胡英杰表示。那么，胡英杰这回为什么会盯上H市呢？“这些年我一直在关注H市某小区，该小区被誉为中国第一神盘，是亚洲最大楼盘，占地1830万平方米，计划入住人口50万人”，他说。

从今年1月初开始，胡英杰在该小区租下一套房，白天要么到市内中介门面串门，要么在家做功课，对比H市与全国其他省会城市的房价差距，并试图寻找原因。但是，晚上9点过后，胡英杰们都要雷打不动地做一件事：一栋栋楼排查入住率。他们所采取的方式也简单，在楼底下挨家挨户数电灯，并认真做好笔记。

经过三个月的调研，胡英杰基本摸透了，该小区的入住率已经达到80%。这个“神盘”的入住率是炒家评判H市是否值得一炒的主要指标。

“你知道吗，H市竟然还没有地铁房的概念。”胡英杰说，按照他过去两年在深圳积累的经验，两条地铁线交汇处的房价涨得最快最凶。而从纵向时间上来看，H市近年的房价基本在6000块钱左右横盘，从横向与其他省会城市的房价对比来看，H市与他们还差一截。

“H市内交通比较拥堵，也是国内比较有名的堵城，地铁房概念肯定能火。下一步，我们的计划是在地铁交汇处，选择流通盘较小的小区，一把吃掉所有的小户型，这样成本低，容易转手，也容易抬起价格。”胡英杰说。

G县的卖地“生意”

G县地处某中东部省份，县城面积不过10平方公里，人均月收入2000块钱上下，属于靠山吃山的内陆小县城。

2011年，江苏“土豪”徐波（化名）来此经营设厂，这一年，县财政收入5亿元，县城一条街道可以从头望到尾，晚上9点过后就一片漆黑。

2011年下半年的一天，县领导找到徐波，跟他商议“干出一番事业”。

“县领导跟我说，我们这里的住宅用地每亩大约70万元，你帮忙找几位开发商过来，下一宗土地招拍挂的时候，必须帮我举牌到250万元以上，超出150万元的部分，县财政会择机返还给你们。 ”徐波当机立断，可以干，他很快就从江苏老家招来5个铁哥们。

徐波回忆，“那天起拍价是70万元，从早上8点开始。当地的开发商每次两千、三千地加价，一路拍到10点钟，我们都快睡着了，才刚刚报到95万元。眼看着离目标价还很远，我们第一次举牌，报出150万的价码。眼看着快11点了，又加快进度，第二次举牌报价230万元，就这样顺利把这块地拍到了250万元一亩”。

这块地后来被规划成G县第一个人车分离的高端住宅项目，2014年开盘价是5500块钱，在当地是“登峰造极”的高价。

徐波解释其中的奥秘：开盘之前，就有浙江游资团队找上门来，答应可以一次性买下三分之一房产，前提是给予内部优惠，每平米降到4200块钱，但对外必须宣称每平米售价6000块钱。

“这是个‘双赢’的交易，开发一个项目所需的资金极其庞大，近些年楼市调控日趋升温，房地产项目融资愈发困难，严格时甚至不能拿土地去银行抵押融资，全靠开发商自己解决资金难题，所以财务成本相当沉重，项目开发完成后，如果销售过慢导致资金回笼不了，资金链断裂，就会形成财务危机，更严重就是破产。”

徐波告诉记者，这时候有游资炒房团找上门，就当是薄利多销，解决燃眉之急，先把各种借贷还上，剩下的就可以和当地中介及游资配合，捂盘惜售，统一提价，一唱一和把房价抬起来。如果能再做通当地知名小学的工作，设个分校，那就是暴利的“学区房”项目。

在上述地块拍出一亩250万元的史前高价后，G县又如法炮制出了两个“地王”。这三块地拍出去后，G县县城的房价从3000块钱涨到5000多块钱。财政收入也从2011年的5亿元涨到2012年的8亿元，其中土地出让金大概占到4亿元。

“2016年我们的财政收入是13亿元，其中预算内收入约6亿元，其余的大部分是土地出让金。 ”G县财政局负责人4月1日告诉记者，由于实体经济不景气，当地的工业园基本处于停业状态，鲜有企业开机生产，财政收支压力很大，土地出让也是不得已。

土地财政不仅解了G县的财政压力，也带富了县城周围的居民，依靠土地征迁补偿款，他们在一夜之间暴富。

原先静悄悄的县城，现在夜幕降临后一派灯红酒绿的景象，KTV、酒吧几乎夜夜爆满，当地多位企业老板告诉记者，“如今新开的酒店，房间基本都配了一台麻将桌，这些年吃喝嫖赌吸毒的青少年日见增多，看了实在痛心。”（转自微信公众“侠客岛”

文/戴小河来源：中国证券报）

原标题：

炒房的手段