北京多校划片城区范围扩大 学区房市场变数未定

“不确定多校划片政策具体会怎么推行，现在买学区房风险太大，还是要等政策明朗些再做决定。”5月1日，在一个名为“北京学区房”的QQ群中，一位家长在回答多校划片政策下是否购买学区房的问题时，表达了自己的疑虑。

除了关于是否购买学区房的讨论外，北京各区多校划片政策的异同以及学区房市场的未来变局，也成为群里家长近几日议论的焦点。

4月底，北京市多个城区集中发布了2018年北京各区幼升小政策，其中，东城、海淀、丰台等城区都增加了关于多校划片政策的表述，多校划片入学渐成趋势。

目前，北京各区多校划片政策的具体实施细则尚未出台，学区房市场的走向变数未定。

多校划片成趋势

划片入学是一项与义务教育阶段就近入学政策相配套的措施，单校划片是划片入学政策的初始形式。近几年，由于学区房市场“高烧不退”，教育部门提出了2.0版本的“划片入学”政策——多校划片，即一个小区对应多所学校。

教育部门试图通过提高教育资源与房产对应关系的模糊性，降低家长购买学区房的期望值，进而避免学区房的过度炒作。

今年2月底，教育部在2018年中小学招生入学工作的通知中表示，在教育资源配置不够均衡、择校冲动强烈的地方，需积极稳慎推进多校划片。

去年开始，北京市朝阳区便开始试行多校划片政策，但实际的落地范围仅限于朝阳部分学区的个别学校。今年开始，北京施行多校划片政策的城区范围将进一步扩大。

西城、海淀、东城是北京学区房三大热点区域，三区教委均在4月底公布的2018年义务教育阶段入学政策中，不同程度地表示将逐步推进多校划片的幼升小入学方式。

在2018年义务教育入学政策中，西城区教委表示，在对应的学位不足时，可以在所在学区或邻近学区内“多校划片”。这意味着西城区今年仍将以“单校划片”为主，优先保障顺位靠前家庭的单校划片权利，但在此基础上，将稳步推进多校划片政策。

相比于措辞谨慎的西城教委，海淀区则对多校划片政策进行了明确表述，并给出了时间表。自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，而是实施多校划片。

从设置的缓冲期来看，东城区改革的步子显得更为急切。在2018年义务教育入学政策中，东城区明确提出，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起，将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。

每年3-5月是学区房换买的高峰期，买房家庭的过户周期一般在4-6月，这也意味着部分购买学区房不久的家庭，可能会出现买房时是单校划片，过户后则需面对多校划片政策的现象。

北京东城区教委工作人员告诉经济观察报，之所以推进多校划片政策，是因为一些热门片区热门校的学生人数过多，难以完全安排入校。多校划片将优先在同一个学区内进行，即一个学区对应多所小学，居住在学区内的适龄儿童可能通过电脑派位的形式分到学区内任意一所小学就读，这项政策将从今年开始实行。

遏制学区房炒作是北京推进多校划片城区范围的初衷。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“过去学区房价格暴涨，恶化了人们对房产市场的印象。多校划片政策能够规范市场交易、净化市场环境，总体而言有较为积极的意义。”

为了防止教育资源与房产进一步捆绑，多校划片或将成为各省会城市未来的教改方向。严跃进认为，北京及各省会城市未来可能将大力推进类似的教育解绑政策。除了多校划片的概念更加清晰外，在租赁入学方面，这些城市也将会有更多的调整和改革。

学区房市场变局

多校划片政策管控下，一个小区对应一所学校的单校划片机制将被打破。但学区房热能否降温则取决于未来政策的实际落地情况，以及落地城区的教育均衡程度。

严跃进分析，多校划片政策的落地可能导致学区房价格上涨乏力，天价学区房的现象有所减少。其中，“老破小”的学区房或将因为学区价值的减弱而转手困难，“尤其是一些过道房或者户型不佳的学区房，未来会面临转手的压力。”

但他同时认为，在短时间内，学区房价格整体大幅下降的可能性不大。“虽然多校划片削弱了学区房的价值，相比于其他方式，买学区房进入名校仍然是概率最大且最稳妥的途径。在这种市场心理下，家长们还是会认可学区房的概念。”

目前，海淀、东城等城区尚未给出多校划片政策的操作细则，具体的“多校划片”概念仍处于模糊地带。“片区”究竟指“城区”还是“学区”？多校划片入学是以电脑派位优先还是以顺位排序为主？此类问题尚未有明确的官方解释。而政策的实际落地情况将是北京学区房市场走向的最大变数。

海淀万泉河学区的链家房产中介刘明俊告诉记者，海淀区的多校划片政策细则还没有出来，能不能完全落地并不清楚，未来学区房价格的走势现在还很难预测。“去年朝阳区也有类似的政策，但最后只在一些不是很好的学校中间推行。”

去年4月底，朝阳教委曾在《2017年朝阳区义务教育入学政策》中推出一项政策，规定2017年6月30日之后，在朝阳区新购置的房屋，无论新房还是二手房，均参与多校划片。但今年该区的入学政策中则删去了这一政策。

除了政策落地情况不定外，教育资源均衡程度也将影响未来学区房市场的走向。海淀、东城尽管均为学区房热点区域，教育资源分布结构并不相同，学区房市场受影响程度也将存在差异。

刘明俊认为，如果政策按预期落地，下半年海淀学区房成交量可能会上升。他解释，海淀区教育资源不均衡，教育高地和教育洼地都很明显。2019年1月1日后，新购买的学区房将实行多校划片政策，一部分已购买学区房的家长可能会因为担心价格下跌，今年下半年抛售学区房，另一部分家长可能会选择赶在新政来临之前，加快学区房的购入步伐。

而对于教育资源相对均衡的东城区，多校划片政策对学区房市场的影响或低于预期。“在一些教育资源丰富且相对均衡的区域，多校划片政策的意义不是很大。”严跃进表示。

刘明俊向记者分析：“东城区学校总体的质量还算均衡，如果是学区内多校划片，对学区房的影响不会特别大，因为学校普遍教学质量较高，家长不用担心被派到特别差的学校。”

在多校划片政策下，不论是海淀区，或是东城区，教育资源更为均衡的学区将受到家长的青睐。“毕竟在学校质量比较均衡的学区，派位入学的保险系数会更大一些。”刘明俊表示。