自如魔方等长租公寓入围“独角兽” 盈利困局难破

原标题：疾驰的地产“独角兽”：盈利困局难破？

近期，由于科技部火炬中心等机构公布的一份“独角兽”企业名单，“独角兽”企业再次被推至舆论风口。根据恒大研究院的统计数据，截至2018年3月，我国“独角兽”企业已有约126家，分布在10个城市15个行业，总估值6253亿美元，约合4万亿元人民币。

具体到地产行业，自如、魔方公寓等长租公寓企业入围“独角兽”名单。同时在房地产服务细分领域，O2O交易服务平台、房地产经纪、共享办公空间等也涌现出诸如爱屋吉屋、房多多、优客工场等“独角兽”企业。市场观察人士提出，地产“独角兽”大部分都带着互联网基因，行业多处于成长扩张期，盈利模式尚不清晰。

在激烈的市场竞争中，自如、魔方、爱屋吉屋、优客工场等何以成为“独角兽”企业，对行业的盈利困境又有着怎样的思索？近日，魔方生活服务集团副总裁金喆在接受《中国经营报》记者采访时提道：“魔方公寓成立9年来一直专注于集中式公寓的运营，基本可以做到门店的经营性盈利，追求有质量的增长。至于公司经营活动净现金流为负，主要在于目前处于规模扩张阶段，投入也比较大。”

同时，自如方面回复记者称：“盈利是自如长期的目标，目前北京自如已经实现盈利，但全国自如还是以扩大规模为首要战略，所以现阶段在盈利面上仍属于投入期，现金流与边际收益正在不断提升中。”

地产“独角兽”围猎长租公寓

作为租赁风口下急速膨胀起来的市场，地产开发企业、创业类企业、房地产中介、酒店类企业、“国家队”陆续加入长租公寓行列，基本形成了“4+1”的市场格局。当前，长租公寓行业集中度偏低，正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地。在盈利模式尚在探索阶段的长租公寓行业，自如、魔方何以崛起成为“独角兽”企业？它们又如何解决盈利难题？

其中，早期依托链家发展并于2016年从链家独立出来，主要提供分散式和少量的集中式长租公寓产品。今年年初，自如完成40亿元A轮融资，估值近200亿元。目前自如管理房间数量超过50万间，是中国最大的长租公寓服务商。

此前，自如CEO熊林在接受本报记者采访时表示，长租公寓行业是一个“看长”的领域，前期投入较大，投资回报周期较长，现阶段利润相对单薄。同时，尽管自如已经是国内最大的长租公寓运营商，但整体上仍然是规模化投入阶段，“接下来还是要集中精力快速发展。”

而魔方公寓作为目前国内集中式公寓规模最大的公司，2013年获得美国华平集团6000万美元B轮融资；2015年，华平追加投资两轮投资总额近2亿美元；2016年4月12日，魔方公寓宣布完成3亿美元的C轮融资，由中航信托领投，此次融资后，其估值超过10亿美元，这也让魔方一跃成为长租公寓行业的“独角兽”。

据了解，目前魔方公寓共有房源约4万间，2018年预计增加房源5至8万套，这意味着其管理房间的规模数量将在2018年实现125%到200%的增长。金喆在接受记者采访时介绍称，魔方从拿项目到租客入住整个周期控制在90~100天，基本可以做到开业即经营性盈利。当前租金仍是其主要收入来源，占到80%左右，其次是管理费和增值服务费。

记者采访中了解到，为解决资金问题，包括自如、魔方公寓、旭辉、龙湖等在内的企业都发行了ABS、CMBS、类REITS等长租公寓金融产品。

同策研究院首席研究员张宏伟分析认为，长租公寓资产证券化的持续火热带来的潜在冲突不容忽视。虽然在短时间内解决了融资难的痛点，但有些企业在获取资金后只注重规模化扩张，缺少长期运营思维，没有真正将资金用于持续提升自身的运营能力，导致难以发掘盈利点。这也将不利于企业乃至整个长租公寓行业健康长期发展。

对此，金喆对记者表示：“对于魔方公寓来说，会持续聚焦于‘如何将运营做好’这一问题。只要将业务做好就会受到资本青睐。而资金进来后，公司也会有计划地投入到下一步的发展中，不会盲目冒进。”

盈利模式尚待探索

除了长租公寓行业，近年来快速崛起的爱屋吉屋、房多多等互联网房产中介同样名列“独角兽”名单。其中，创立于2014年3月的爱屋吉屋，“圈钱”速度可谓惊人，截至2015年5月，爱屋吉屋对外宣布完成D轮融资，融资额达1.2亿美元，融资后公司估值超过10亿美元。不过，其随后的发展并不如人意。

2016年以后，低佣金，高底薪，依靠广告拓客的“烧钱模式”难以为继，爱屋吉屋市场占有率急速下滑。根据云房数据研究中心最新统计，在二手房成交方面，2018年3月上海市房产中介成交套数排行榜TOP20，爱屋吉屋已不在名单之列。

今年年初，本报记者走访沪上多家爱屋吉屋门店发现，不少店面已经关店数月甚至一年之久，仍在坚守中的门店则提升佣金比例，移至路边开店，重回传统中介的轨道。记者针对关店、盈利以及公司发展等问题致电致函爱屋吉屋市场部相关负责人，对方在查收采访函件后表示“领导们对该选题没有什么兴趣”。

相较于爱屋吉屋以互联网思维砸钱补贴抢占市场，互联网房产中介中的另一“独角兽”房多多最后一次融资是在2015年9月，彼时其完成C轮融资，融资金额达2.23亿美元。不过，其在商业模式上有了进一步的摸索，放弃此前的“直买直卖”模式，开始给中小中介派单模式，并缩减了金融业务。记者就相关问题联系房多多市场部人士，其表示已离职，同时房多多工作人员告诉记者，公司位于上海的市场部已经整体撤销。

房地产和互联网研究院创始人相国良指出，互联网中介模式，将原本一个经纪人可以完成的工作，被分拆成多个工序，非但没有简化模式，反而增加了更多的人力成本。同时，由于没有实体门店，网络中介需要用大量的地推人员和海量的广告推广才能实现中介行业最主要的信息收集，综合成本远高于门店从业者。

同时在他看来：“房地产交易有两个环节很重要，一个是房源，另一个是信任，而这两者都和线下实体店密不可分。无论租房还是买房，都是一个专业能力要求很高的服务行为。现场带看、多边磋商、合同签订、交易流程等线下服务的价值远远大于线上形象广告。在供不应求的卖方市场，房源的获取和掌控能力尤为重要，没有成体系的经纪人队伍和管理、制度，没有守盘的小区精耕细作，根本达不到四重维度房源的有效控制。”

另外值得一提的是，创立3年的优客工场，是中国共享办公领域的首个独角兽企业。今年以来，在先后完成对洪泰创新空间、无界空间和Wedo联合创业社的并购后，优客工场在全球35 座城市布局160个联合办公空间，估值超过110亿元。近日，优客工场再次和Workingdom联合发布消息称，双方已就战略合并签署投资协议。

行业并购潮起，头部效应逐渐显现。在角逐头部玩家的道路上，WeWork一直被认为是国内行业巨头们绕不过去的对手。WeWork作为国外企业，从2016年进入中国市场至今，空间数翻了3倍的同时估值也将超过25亿美元。由此，外界也将2018年作为中美联合办公的正面竞争元年。

同时也有观点指出，纵观国内共享办公行业，品牌虽多，能成规模的却很少；价格战、恶性竞争增加；办公服务标准不一等业内常见的问题也在不断向共享办公的发展提出挑战。

记者就相关问题联系优客工场方面，一位高管表示已经离职，而企业品牌未予以采访回应。

在克尔瑞研究中心副总经理林波看来，“无论长租公寓、互联网房产中介还是联合办公，‘独角兽’企业更多还是走的互联网企业的路子，把客单量做大，估值提上去。”但上述领域的企业盈利模式尚不明晰，行业多处于探索阶段，部分独角兽快速崛起后的长远发展依然存忧。

特约撰稿廖真仪对本文亦有贡献