龙光地产：粤港澳大湾区长跑者 冲击千亿的机会与风险

作为起步于惠州的开发商，龙光地产（3380.HK，简称龙光）深耕珠三角和两广地区已逾21年，在过去三年尤其是2017年迎来业绩爆发。

去年，龙光实现合约销售434.2亿元，同比增长51.2%；营业收入276.9亿元，同比增34.8%；实现股东应占利润 65.3亿元，增长45.4%。

作为一家规模不及500亿的房企，龙光的净利润、净利率和毛利率甚至高于部分千亿级房企。

得益于粤港澳大湾区的利好政策，以及对深圳及周边市场的提前布局，龙光坐享过去三年深圳楼市和大湾区城市群持续上升的红利，并进一步增加土地储备，为未来的业绩增长埋下伏笔。

不过，随着新一轮地方楼市调控加码，房企的销售面临更多不确定性；此外随着粤港澳大湾区规划出台在即，市场对这一片区的期待越来越热，其中不乏投资炒作的成分。5月4日，有深圳业内人士分析，类似雄安、海南，粤港澳大湾区的楼市调控政策也会趋严，这给深度布局其中的地产商带来挑战；对于龙光冲击千亿、3000亿同时，核心净利要达前十的目标而言，实现也会有难度。

深耕大湾区的收益

最近三年是龙光地产发展历史上颇具标杆意义的三年。

2014年，龙光实现销售额133.5亿，仅比2013年同比增长约1.1%，而到2015年，这一增速飙升至53.6%，2016年和2017年维持高增长态势，增速分别为40%和51.2%。

与此同时，龙光的净利润和核心净利润，也从2014年的24.2亿和17.6亿，达到2017年的70.1亿和65.3亿，核心利润率持续保持10%以上，2017年龙光核心净利润率达16.7%，位居上市房企前列。

龙光这三年业绩的爆发式增长，和深圳近年来楼市及周边市场持续的热度密不可分。

深圳房地产信息网和深圳规土委数据显示，2012年深圳新房成交均价为每平方米18906元，但从2014年四季度开始至2016年9月，深圳房价一路升达顶点每平方米61000元多。

正是在这个时间段，龙光地产连拿深圳多宗高价地块，2014年以46.8亿元拿下深圳市龙华区白石龙高价地，折合楼面地价25094元/平方米；2015年10月，白石龙地块的龙光玖龙玺推出市场，一期均价5.5万元/平方米；二期开盘时隔不到两月，项目均价达6万元/平方米，上涨10%。

2015年9月，龙光又以112.5亿元竞得龙华新区红山片区地块，楼面地价约1.95万元/平方米，成为龙华新区的新总价高价地；2016-2017年继续在深储地，逐渐成为深圳龙头房企之一。

继2017年以4416套的成交量摘冠深圳楼市后，龙光今年以来继续保持在深圳市场的领跑地位。据深圳房地产信息网监测，龙光斩获深圳楼市2018年4月份量价双冠军，实现销售面积806套合计42057平方米，销售金额238741万元。

而在2016年10月深圳加码限购、限贷和今年落地“三价合一”之后，截至今年4月份，深圳房价已迎来“十九连跌”，龙光在这种背景下逐步降低深圳市场比重，年度合约销售中深圳区域占比已从2015年的43.2%下降到2017年的40.1%，而大湾区其他区域占比从2015年的17.4%上升到2017年的21.2%。

截至2017年底，龙光总土储达人民币5200亿元，其中超80%（人民币4200亿元）位于粤港澳大湾区，多家券商对龙光未来三年的业绩高增长持乐观态度。

中银国际认为，龙光未来将顺利实现2018年权益销售目标人民币660亿元，且毛利率会进一步提升。花旗银行也指出，集团资源丰富，利润率优于同业，业绩有望超出市场预期。

规模与净利高速增长？

在今年3月22日的业绩会上，龙光管理层透露，2018年权益合约销售目标为人民币660亿元，同比增长超50%。至2020年，公司权益合约销售额预期保持50%以上的年复合增长率。

按照销售增速推算，明年龙光便能实现千亿销售，而公司的目标还包括，未来三年核心净利润要进入全国前十。

和其他房企类似，龙光业绩的高速增长面临挑战，甚至存在一定风险。

天风证券指出，龙光地产未来可能会面临以下风险：房地产调控政策超预期，公司销售额不达预期。

楼市调控政策收紧是当下深圳及其他粤港澳大湾区城市正在发生的现实。3月28日，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，自2018年3月28日起，深圳将建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。

这是继2016年10月份深圳加码限购限贷以后又一重磅调控政策，料将令深圳楼市进一步降温。

在粤港澳大湾区规划出台前夜，市场关注度显著提升，业界预期湾区房地产调控加码和银根收紧态势或将持续，以遏制楼市过热。与此相似的是，在海南收获自贸区政策大礼包后，迅速在4月22日出台了全域限购政策。

同时，多位开发商人士透露，深圳、广州、佛山等地的限价政策执行严格，几乎没有回旋余地。这对开发商的新房销售产生了很大影响，“要么不卖不拿预售证，要么降价卖”，4日，佛山一位项目操盘手说。

这意味着，在当前的市场中要同时保持规模和净利增长，有了更大难度。

而龙光过于聚焦粤港澳大湾区，也让其难以像万科、保利等全国均衡布局的开发商那样，可以平衡和对冲区域风险。

龙光管理层也意识到了这一问题，在2017年财报中，龙光表示，将关注粤东、粤西等大湾区外溢城市，并择机进入长三角。

为应对未来的不确定性，龙光也在持续优化财务结构。去年共发行11.06亿美元优先票据，票面利率5.125%-5.75%；公司加权平均借贷成本从上年同期的6.1%下降至2017年底的5.8%；净负债比率67.9%，同比降3.5个百分点。

数据显示，龙光地产2017年销售回款率高达90%。截至2017财年末，其持有现金及银行结余约人民币224.1亿元，同比增加51.4%。

相关负责人表示，未来，集团将不断探索多元化低成本的融资渠道，助力各项财务指标朝更加稳健、合理的方向发展。管理层认为，充裕的货币资金，有助于强化公司的风险抵御能力，把握潜在的项目并购和获取机会。