海南自贸区 房地产泡沫将被扼制

日前，中央决定在海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。

同时，从今年5月1日起，在海南省实施59国人员入境旅游免签政策，进一步支持海南全面深化改革开放。

对海南而言，这当然又是一个巨大的利好，堪比2010年1月海南国际旅游岛批复，而最令投资客兴奋的是，又有炒作概念了。

但从去年12月中央痛批海南鼓了钱袋，毁了生态，到海南3月31日出台有史以来最严的房地产调控，越来越多迹象表明，海南要彻底告别房地产产业，海南业内人士认为，有了自贸区和旅游产业后，将逐渐替代投资，成为海南经济的支柱，海南抛弃房地产也更有保障和底气了，海南房价只要被爆炒，等待投资客的将是更为严厉的调控。

服务业替代房地产

自贸区并不新鲜，最早是2013年在上海成立了自贸区，就是实现贸易自由化便利化，在自贸区买进出口商品税收更优惠、更便宜，海南是我国第12个自贸区。

但就目前已有的自贸区实施效果来看，由于减税品种有限，效果还不是很明显，海南自贸区的建设，未来还有赖于中国贸易关税减税步伐。

海南自贸港是自贸区的升级版，通常被视为开放程度最高的自贸区，根据当前有关方面透露的信息，自贸港还在探索阶段，推出来的具体时间未定。

中国(海南)改革发展研究院副院长夏锋说，去年海南服务业占GDP比重55.7%，高出全国平均水平4.1个百分点，对经济增长的贡献率达70%以上。随着自贸区的建立，现代服务业在海南的经济比重将会进一步提升，并带动医疗、旅游、文化、体育等产业发展，充分释放岛屿经济的潜力，进而构建起绿色低碳循环发展的经济体系。

在这一次宣布自贸区之前，海南当地的资深房地产业内人士告诉记者，海南已经下决心要彻底告别房地产了，而决心一方面来自中央的压力，另一方面，也是来源于中央给与的政策红利。

否则海南也不会在3月31日又升级调控，规定非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买一套住房，社保从2年升级为5年，首付比例不得低于70%，取得不动产权证之日起5年内禁止转让。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县的房子只能面向本市(县)居民家庭销售。

调控之严厉，前所未有，这相当于自断房地产后路。

而事情源于去年12月中央环保组的督查结果。海口、三亚、文昌、琼海、儋州、万宁、临高等多个市县，都被严厉批评，称一些市县重经济、轻环保，鼓了钱袋，毁了生态，财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪里，政府规划就跟到哪里。

反馈报告下发后的第三天，在海南省委经济工作会议上，海南省委书记刘赐贵就讲要取消12个市县的GDP、工业、固定资产投资的考核，把生态保护列为负面扣分和一票否决项，并最终全面取消海南19个市县的GDP、工业和固定资产投资的考核。官员考核与GDP脱钩，反而还要扣分，官员自然也就没有动力去发展房地产了。

2017年海南GDP为4460亿，全年海南固定资产投资完成4125.40亿元。其中，房地产开发完成投资2053.11亿元，占了一半，房地产对海南经济的贡献不言而喻。

但是，房地产很容易带来财政税收，对拉动经济增长也是立竿见影的。没有了房地产，海南靠什么发展呢？

2017年，海南旅游人数和旅游收入均超额完成任务。全年接待游客6745万人次，同比增长12％，实现旅游收入812亿元，同比增长20.8％。

本来每年去海南旅游的人就很多，以后有了自贸区，关税少了，顺便在那购物也方便，同时，国家放开59个国家的入境免签，也是支持海南旅游，消费多了自然就可以作为拉动经济增长的重要一极。

投资炒房的教训

海南的调控政策升级，首付70%，影响倒是不大，因为外地人去海南买房，本来贷款的也不多，但社保要求5年却将很多购房者拒之门外。

在自贸区政策出来后，有全国各地的多名投资客向记者咨询，要不要赶快去海南不限购的区域抢一套房等待升值。

上述海南业内人士认为，海南有了自贸区，以后靠旅游业立市后，反而是走上了良性可持续发展的道路，房价的基石会更安全，但并不代表适合投资者炒房，因为政府会调控。

“2010年那一轮来海南买房的人都是来投资的，后来跌的很惨，大家教训深刻，那些人肯定不会再来投资，这几年很多是买来养老度假的，尤其是北方人，东北人比较多，也算是刚需，所以泡沫逐渐吸收了。”该业内人士说。

上一次2010年炒作国际旅游岛，几个月就翻了三四倍，有的甚至是五六倍，炒作过头，旅游岛并非一年两年就能建起来，房价却透支了十年。结果是海南2011到2015年直接腰斩。2016年回暖，有的房价至今都未回到2010年的价格，比如有名的凤凰岛，最高炒到8万/平米，现在也就五六万。

但由于时代的不同，财富积累的实力差异，2011-2015年海南楼市腰斩，也未出现1991年海南楼市泡沫破灭后的一地鸡毛，市场的需求也逐渐从纯投资，过度到养老度假的真实刚性需求。所以海南楼市的泡沫也在逐渐缩水，经过几轮调控挤压后，会更加健康。

而且这一次因为调控及时，所以海口和三亚，以及其他已经调控的城市泡沫，不如上一次2010那么大，现在的价格也就是回到2010年的价格。