绿地控股：掉队又掉“价”

三年过去了，61岁的张玉良或许未曾想到，曾在2014年行业排名第一的绿地，再没能回到舞台中央。

绿地控股董事长、总裁张玉良

乐居财经 李艳艳 发自北京

三年过去了，61岁的张玉良或许未曾想到，曾在2014年行业排名第一的绿地，再没能回到舞台中央。

当多元化、高规模、高周转成为业内前进的主旋律，绿地紧赶慢赶却落后了不止一步。刚刚结束的2017年，昔日老对手“恒万碧”纷纷跨越“五千亿”门槛，绿地的规模数据才刚触及3000亿。

不止掉队，绿地还陷入“掉价”泥沼。增收不增利成为行业桎梏，也是困扰绿地多年的“老顽疾”。

4月23日晚间，绿地控股（600606）发布2017年年报称，公司全年实现营业收入2904.18亿元，同比增长17.39%；其中，房地产及相关产业营收为1504.7亿元，相较去年仅增长3.72%，相较于2017年截至目前已披露年报的房企平均46%的增长率，这一增幅显得有点弱。

此外，2017年绿地实现总利润约192.6亿元，净利润约135.7亿元。其中，归属于上市公司股东的净利润90.38亿元，同比增长25.4%，低于行业32.54%的平均净利润增长率。公司每股收益为0.74元。

根据135.7亿元的净利润，测算可知，其净利润率为4.7%。地产K线统计发现，自上市两年来，这一数值在3.3%~3.8%左右浮动。对比行业龙头房企8%~15%的净利润水平，绿地远未达标。

究其原因。彼时，2016年年报发布之际，绿地曾做出解释称，净利率低迷源于房地产项目开发周期较长，项目结转利润滞后于投入。至于今年缘由，地产K线从年报中也找到了一些蛛丝马迹。

从业务层面来看，以房地产主业协同‘大基建、大金融、大消费’产业转型落地近两年，绿地距离多元化的丰收硕果仍有距离。

回顾年报，其划分的七类主营业务中，传统意义上的地产业务依旧为公司营收贡献“大头”，占到了50%以上。绿地的地产业务销售情况表现不俗，但财报未透露其净利率信息。

值得一提的是，尽管过去一年的商办“新政”给楼市连泼冷水，但这并未影响绿地对此类项目的投资热忱。

财报显示，2017 年，公司实现房地产主业合同销售金额3065亿元，合同销售面积 2438 万平方米；回款 2451 亿元，同比增长 21%。其中，住宅占比68.5%，商办占比31.5%。合同销售面积中，住宅占比76.2%，商办占比23.8%。

反观2016年的销售贡献，住宅项目占比64%，商办占比36%；合同销售面积中，住宅占比 74%，商办占比 26%。

根据此前1月的年度业绩快报，绿地新增权益土地面积约1088万平方米，权益计容建筑面积约2010万平方米，权益土地款457亿元。全年新开工面积2948万平方米，同比增长52.5%。

面对一线城市的高压式调控，绿地在产品结构调整方面已有动作，即聚焦回款能力更强的住宅业务，这从连年增长的住宅业绩及面积占比可观端倪。不过，去年上半年绿地非一线城市商办项目销量大幅回升，为全年业绩做出贡献。

去年4月，绿地董事长、总裁张玉良曾表示，希望在产业地产、PPP基础建设、特色小镇等领域发挥绿地特长，进一步提高盈利能力。2017年，绿地还推出科创、康养等产业，先后与复旦大学、上海交大、同济大学等机构开展合作。

“绿地要实行产业结构与区域结构双向调整。”张玉良此前接受媒体采访时如是称。全国复制千亿级综合产业投资模式，是绿地2017年核心投资模式及思路。然而，对照一年来的多元业绩表现，他恐怕很难松口气。

最新年报显示，绿地所布局的多元化业务中，建筑、商品销售、能源、汽车及相关产业的毛利率水平仅为3.75%、1.38%、1.67%、3.98%。如此低的利润水平，无疑拉低绿地的整体利润率。

相比去年，汽车产业在营收增减方面为“负”，达到-47.18%。绿地称“由于润东汽车不再纳入合并范围”。此外，酒店、金融及相关产业的毛利率水平为83.01%、99.92%。相比去年，分别减少2.23%、0.06%。根据2016年年报，金融产业实现利润总额39亿元，同比增长21%。

如今，具有良好盈利能力的金融板块，也未能为其今年的表现扳回一局。大刀阔斧地前进步伐，不免带来诸多资金问题。88.99%的资产负债率，相比去年仅下降0.49%。对比国资委对央企非工业企业资产负债率不得超过80%的规定，绿地已未达标。

绿地2017年在资金链稳健上显得很谨慎。财报显示，过去一年中，绿地所涉投资及筹资活动现金流均为“负”值，分别达到144.3亿元、366.2亿元。绿地在年报中解释称“对联营、合营企业的投资增加”以及“偿还借款”。而经营活动产生的现金流量588.63亿元，净利润135.72亿元，则由于房地产项目开发周期较长，销售回笼和销售结转时间存在差异。

绿地在年报中规划产业发展愿景称，将重点抓好以下市场：一是长三角、珠三角、京津冀等一线城市群及周边地区；二是江西、安徽、武汉、中原、山东、西北、西南、昆明及南宁等二线城市群及周边地区；三是地级市高铁站周边地区。

战场逐渐拉大，人才储备箭在弦上。可以看到，近两年来各大房企均已推出专业人才培育机制或挖人战略，诸如碧桂园同心共享机制、万科“新动力”计划和“海盗计划”等。

“即便只是做房地产，我们也确实发现，人员老化了。”张玉良曾如是“检讨”绿地的人才机制。如今，诸多80后均已登房企高位，绿地的高管阵营依然被众多50后、60后包围。

年报显示，2017 年，绿地开发了“总经理见习助理”后备人才挖掘培养机制。相较于诸多业内推崇且成熟的人才激励机制，绿地的适应过程显然被动许多。

最新年报中，绿地公布了2018 年工作的总体目标，即争取实现营业收入超过3500亿元，利润总额超过200亿元。眼下，绿地多元化业务的增长效率不免有些差强人意。未来一年近乎20%的成长速度，它能实现吗？