商品房库存创43个月来新低 市场开启“补库存”

文/刘诗萌 陈岩鹏

4月17日，国家统计局发布2018年1-3月份全国房地产开发投资和销售数据。数据显示，商品房库存持续走低，“去库存”效果明显。

最新统计数据表明，3月末，全国商品房待售面积57329万平方米，比上月末减少1138万平方米，同比下跌16.7%，较上个月同比跌幅12.1%有所减少。

中原地产研究中心统计数据显示，截止2018年3月底，商品房库存已经直逼2014年9月末的库存数字57148万平方米，创造了43个月以来的新低。相比2016年2月份的73931万平米库存最高点，去化了1.5亿平米。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，三四线城市成为2017年3月来去库存的主力，库存去化加速，主要以住宅为主。从最近趋势来看，在一二线进入补库存后，三四线也开启了库存短缺。当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

易居研究院智库中心总监严跃进表示，3月份待售面积在最近15个月首次出现了同比跌幅收窄，说明库存或会停止急跌，进入阴跌或平稳期。严跃进分析，原因有二，首先是销售市场还在降温，并没有强劲反弹，这会影响去库存的速度。另外，现房房源的规模确实没有以前那么多，部分好房源基本去化，部分房源则可能属于无效库存，难以去化。

“去库存”效果明显后，市场“补库存”也开启了进行时。

2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。

“补库存的机器正在开动。”严跃进表示，房地产开发投资的增速在去年年底达到7.0%的谷底后，连续三个月反弹。他认为，一部分原因是房企主动补库存，另一部分原因则是地方政府加大了对闲置土地的督查，禁止捂盘惜售。

土地购置面积增幅的上升也从一个侧面佐证了这一点。今年1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比增长0.5%，1-2月份为下降1.2%。

不过，虽然各大房企出手拿地没有手软，但开发到位资金增速下滑严重。1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。受访专家均表示，由于今年资金方面的管控比较严厉，企业的资金来源越来越紧张。

“2018年房地产行业最大的风险是资金风险。”张大伟表示，随着最近内地房地产调控、信托资金监管升级，房企最近融资的资金成本明显上升，融资的难度也越来越大。