北京首个家庭型长租公寓预租 一线城市的居住新尝试

北京首个家庭型长租公寓预租 一线城市的居住新尝试

夏晓伦

“骑车上下班，步行到学校，逛邻街商场、游社区公园……”高品质的美好生活为每个人所向往，这也是对北京提出的“职住平衡”概念的最美场景描绘。然而，对大多数来说，在房价高企、限购严厉的一线城市，要实现这一愿景似乎只有租房才能最快实现。

房地产企业自持项目的高品质居住环境与服务，为上述愿景提供了可行的解决方案。截至2017年底，北京市已推出27个企业自持租赁房项目，目前两个企业自持租赁房已经确定案名：海淀区万科翡翠书院和大兴区中国铁建理想家。

以万科打造的北京翡翠书院为例，该项目位于海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米的永丰地块，是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区。据悉，翡翠书院项目将于近期启动预租，预计2020年底将交付第一批租赁房源。

租房将成居住新潮流

2017年7月17日，广州宣布在入学等权益上保障租购同权之后，房屋租赁市场成为了2017年乃至当下最火热的话题。被“天价学区房”刺痛神经的公众多少希冀着“租购同权”4个字会改变已延续近20年的房地产市场逻辑。

3天过后，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取了广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点。从地方到中央，密集出台的政策，以及众多入场的企业让外界意识到，2016年提出的“租购并举”已经开始落地生根了，并正在开始加速度。

“翡翠书院项目所在地，是万科积极践行租购并举相关政策，在北京乃至全国首个拿下的全自持住房用地。我们希望翡翠书院的产品特点、定价机制、运营管理模式，能够为新时代房地产发展提供借鉴意义。”翡翠书院相关负责人向记者表示。

而在《北京市城市发展总体规划(2016—2030)草案》中，还首次提及了有关城市宜居度及通勤能力的“职住平衡”概念。让居民就近工作，或在工作地附近居住，通过步行、自行车等非机动车方式实现绿色出行，缓解交通拥堵，提高居民生活质量，成为城市未来发展的方向之一。

“万科翡翠书院旨在推动‘大中关村地区科技人才’实现职住平衡，这与北京市城市总体规划不谋而合。”房地产行业有关专家指出，在中国互联网企业最集中的区域，聚集了大量互联网科技精英，这一群体不仅对就近居住的愿望非常之高，而且对整个生活和居住品质都有比较高的要求，他们中很多上有老、下有小，对适合家庭居住的高品质租赁房有迫切需求。

随着“足够并举”和“租售同权”等政策的落地，中国城市新居民的住房需求正在向租赁市场转移，具有相对高品质的长租项目前景可期。数据显示，国内长租项目在全国租赁市场的占比仅2%-3%，与发达国家20%-30%的比例相比，还有很长一段路要走。

长租增强城市归属感

“‘感觉方便、舒服。’在南京贝客精品公寓南秀店公共休闲区，正忙于司法备考的姜超表示，以前租房被坑过，相比之下长租项目虽然租金贵一点，但是租住过程中有什么问题，都可以向店长、管家提出来，并得到很好解决。”——《新华日报》去年底的一则报道引发了众多年轻人的关注。

要面对随时可能涨价的房租、随时变卦的房东以及太多不稳定的因素，这些意外都让大城市的打工者们缺乏安全感甚至疲惫不堪。如今， 长租类项目的快速发展让这个群体不安的心有了着落。

相较传统住房租赁市场， 长租类项目首先在规范化管理和标准化服务方面有着更明显的优势：个性鲜明的私人订制、齐备的家电设施、细心周到的物业服务等等，在很大程度上满足了年轻人对高品质居住条件的期望。

其次，长租项目有别于二房东和托管公司的是产品，良好的社区体验将为租客提供公共社交空间，促进租客形成兴趣爱好圈子，营造生活交友圈。

再者，长租最大好处是租金固定，相较热点地区不稳定的资金变动趋势，长租消化了租金递增的风险，确保了家庭成员尤其是老人、孩子有一个比较稳定的租住环境，用较低的成本解决了长期居住的问题。

在中关村某IT公司工作的小罗就很关注长租项目，他对用这种方式解决住房问题并不排斥，“虽说产权不是自己的，我感觉还是中国人的传统观念吧，其实国外很多人都是一家子几十年租房住的，目前楼市平稳，导致了投资增值部分不足，而租赁方式更灵活，更能提早在当下享受更好的居住生活体验。”

长租项目的发展蓝海吸引了众多品牌房地产企业。然而，这类产品虽然在一定程度上解决了租房品质和稳定的问题，但由于大多数是厂房或商业写字楼改造的公寓，户型面积较小、居住密度大，更适合刚工作的年轻人，并不适合有孩子或老人的家庭居住。

“万科正是瞄准了租房市场的痛点和空白，丰富住房租赁市场的供应体系，将翡翠书院打造成一个高品质、改善型、更安全、可供一家人稳定长期租住的项目，让子女接受免费的义务教育。” 翡翠书院上述负责人向记者表示。

高租金是否合理？

自长租项目在我国兴起，价格高一直备受争议，细究本质，昂贵的租金则是市场作用的结果。“大部分长租项目的前期投入较大， 资金回报周期长， 导致了经营成本较高。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。

有研究报告也指出，长租项目的资金成本很高，包含装修费、拿房成本、税收、融资成本等，很多企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。

仍以翡翠书院为例，记者查阅公开资料发现，翡翠书院项目包括海淀永丰两个地块，其中海淀永丰地块18号地块，出让金额为50亿元，总建筑面积138825平米，由万科竞得；海淀永丰地块19号地块，出让金额为59亿元，总建筑面积162894平米，由万科住总联合体竞得。根据竞拍要求，两地块的所有商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

记者还了解到，“翡翠系”是万科高端住宅系列，翡翠书院将采用低密社区建造方式，建筑质量、户型设计、装修设计都将按照“翡翠系2.0”的高品质标准来建设。同时，翡翠书院未来将与万科V-LINK、万科V盟生态圈等自有平台实现链接，为业主提供同样高品质的物业和配套服务。

“高昂的地价、高标准的配套设施、长期的经营成本以及维护成本等等，也使得这个项目的运营净收入回报率低于3%，这对房地产企业来世极其微利的。” 翡翠书院上述负责人解释道。

“作为全国首个高品质自持住宅，万科的目标是希望把翡翠书院建设成为企业从供给侧改革角度参与房地产制度长效机制改革的城市标杆。做好翡翠书院项目是响应政府推动“租购并举”的重要举措，也是万科积极履行社会责任的应有之举，必须做好这一项目，开好这个头。”该负责人表示。

但他也坦言，作为首个全自持项目，也是房地产市场的一个全新事物，需要做很多探索和尝试，难度不小。在以市场机制推动租购并举的过程中，希望社会各界给与更多的理解和支持。