深圳楼市：一新趋势出现 留给“散户”的机会越来越少

导读： 2018年出现了一个新趋势：整售从商用物业蔓延到住宅市场。购买主体除了实业公司、基金、投资公司外，区级政府及人才安居集团成为该类大宗交易的主力军，前者主要收购办公物业，用于区域产业集群引进；后者则大量收购公寓以及住宅物业，用于人才安置。

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记者丨张晓玲王帆深圳报道

在严厉的调控措施下，自2016年9月以来，截至今年3月，深圳新建商品住宅价格已实现18个月连跌。

价格平稳对应的却并非市场降温，今年一季度，深圳新房成交量同比增长7成。但自去年起，深圳新房供应量出现了明显下滑。深圳中原研究中心的数据显示，2017年的批售住宅套数对比2016年下降了30.4%，对比2015年更是几近腰斩。

据该机构统计，2018年深圳将有117个新盘入市，但深圳中原人士表示，开发商会根据不同的政策调整推货，预测往往不准。

限价政策下，开发商入市的意愿降低；而在新房与二手房出现价格倒挂的情况下，被限制住价格的新房，尤其是高端豪宅成为了良好的投资标的，直接刺激了购买需求，近期部分受关注的楼盘更是出现了“一房难求”现象。

在新房“稀缺”背景下，此前以散售为主要特征的深圳楼市，在过去一年里已转变风向，整售悄然成风，包括基金、投资公司、实业公司、区政府以及人才安居集团在内的主体，加入了整购大军。

稀缺的新房市场

4月4日，位于深圳香蜜湖片区的万科臻山府二期项目获得预售许可。据规土委备案信息显示，备案均价8.33-10.9万/平方米，总价2000万起。相比之下，该片区的二手房均价大约在12万元/平方米，该项目无疑吸引力巨大，引起了市场广泛关注。

另一个深圳的明星楼盘华润城润府三期，目前还未开盘，但已受到多个购房者关注。

在限价政策影响下，新房和二手房价格普遍形成明显倒挂，这为资本提供了天然的逐利空间。

另一方面，随着经济的持续向好发展，人口吸附力增加，深圳早已不是一个区域性市场，而是吸引了来自全国各地的买家，这进一步扩大了购房支付能力。

从开发商的角度，限价降低了其新项目入市的意愿。2017年12月底，深业集团宣布将深业中城420套大户型房源由售转租，由此，备受市场期待的10万+豪宅转为长租公寓，这几乎是全国首例。除了响应中央鼓励发展租赁市场的号召之外，深业的这一举措同样包含着商业效益的考量。

深业集团副总裁董方曾透露，很多项目卖了以后，开发商不如业主挣得多，从战略角度看，深业以这种重资产持有物业的方式来做长租，未来在物业增值方面会受益很大。

无独有偶，近日万科臻山府二期的项目中，也有30多套住宅进入了长租公寓市场，用作深圳高端人才租赁用房。

这进一步导致了一手房买卖市场供应量的下滑。根据深圳中原研究中心的统计，2015年和2016年全市批售新房住宅套数分别为65249套和48463套，但在2017年，这一数字缩水至33707套；2015-2017年深圳新房住宅供应的批售面积分别为690万平方米、474万平方米、316万平方米。

房源稀缺加剧了市场的购入情绪。在刚刚过去的一季度，深圳新房住宅成交量回暖，达5601套，同比增加7成。

从土地供应角度来看，根据第一太平戴维斯的统计，自2009年起，深圳居住用地供应逐年震荡下滑。

尤其自2017年起，在鼓励租售并举的政策导向下，深圳的住宅供地已明显偏向租赁房，截至当前，已有4宗“只租不售”土地完成招拍挂。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿告诉21世纪经济报道记者，当前深圳人口大量涌入，高端人口增多，楼市的供需矛盾将长期存在，从而影响房价，未来一定时间内，政府的土地供应结构也有可能会发生变化。

图片来源：图虫创意

整售交易新元年

在新房稀缺的背景下，整售成为新的市场动向，这进一步挤压了“散户”的机会。

4月11日，第一太平戴维斯发布《2017年深圳市商用物业大宗交易报告》显示，2017年深圳全市预计共成交26宗商用物业大宗交易（仅统计整栋销售），总成交面积约65万平米，总成交约370亿元，金额比2016年翻了一倍。

办公楼、公寓以及社区型商业为三种主流投资标的，随着市场活跃度明显提升，吴睿因此将2017年称为“深圳商用地产大宗投资新元年”，他表示，此前深圳是典型的“散售”市场，但去年开始风向发生了变化。

中原地产的分析也指出，整购交易曾是京沪港等大都市的专利 。据不完全统计，2010年全国商业地产整购案例超25个，主要集中在北京、上海，但近来深圳大宗整售仿佛已经成为常态。

并且，2018年出现了一个新的趋势：整售已经从商用物业蔓延到了住宅市场。

就在4月10日，新体育集团发布公告称，以4.2亿元购得位于深圳南山区的宝能城物业，共包括56套住宅。

吴睿说，只要限价存在，整售会继续，一手住宅市场有可能出现更多的整售现象，留给散户的机会越来越少了。

限价仍然是核心的影响因素之一。对于开发商而言，在限价影响下，散售的动力大大降低，而整售可以保持项目的完整性，提高运营效果。此外，房贷政策收紧的背景下，一手房动辄半年的放款期也对开发商的资金回笼产生了影响。

从买家的角度，吴睿指出，传统融资渠道收紧，REITs政策加速落地的预期之下，大量资本开始加速建仓。深圳房地产因其需求旺盛，增值空间大等因素，已变为国内一线城市最核心投资标的。

他进一步预测，随着限购限价政策的延续，开发商整售意愿强烈，这也将成为2018年深圳商用物业和住宅的重要出货方式。

值得注意的一个趋势是，购买主体除了实业公司、基金、投资公司之外，区级政府及人才安居集团成为该类大宗交易的主力军，区级政府主要收购办公物业，用于区域产业集群引进；人才安居集团则大量收购公寓以及住宅物业，用于人才安置。

深圳人才安居集团成立于2016年，是专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。目前，集团正在通过投资建设、项目回购、合作开发、长期租赁等方式多渠道筹集建设人才安居住房房源。

根据第一太平戴维斯统计，2017年，人才安居集团的大宗物业购买足迹分布在宝安区、罗湖区和南山区。

吴睿表示，在当前的调控措施下，深圳的楼市价格得到了有效控制，人才安居集团由此获得一个非常好的窗口期，去构建完整的租赁保障体系。

“政府仍会成为未来商用物业大宗交易的一支重要力量。”吴睿表示。

（编辑：骆轶琪，邮箱：luoyq@21jingji.com）