邵明晓：龙湖不会加杠杆增长

文/乐居财经 李艳艳

龙湖也有“F4”。

稍显严肃的演讲环节过后，龙湖集团CEO邵明晓与龙湖集团副总裁、北京公司总经理宋海林、龙湖集团副总裁胡若翔及龙湖营销负责人孙维强一起登台献唱串烧歌曲，并大方跳起时下流行的“海草舞”。四位经理人的舞蹈动作或夸张或克制，引得现场观众捧腹不已。

抛却规模、业绩，还有一年百余趟的空中之旅，这位外界眼中素以稳健、低调、甚至神秘自居的资深地产高管终于走下神坛。4月3日晚间的北京媒体会上，53岁的邵明晓站在台上唱唱跳跳，挥舞着手臂喝酒玩游戏，俨然化身淘气“老男孩”。

自2006年加入龙湖至今，邵明晓用12年时间开疆拓土。从负责北京龙湖首个地产项目“滟澜山”，到如今执掌CEO大印近7年，从狂飙突进地全国布局，到近两年放缓冲刺速度，龙湖脚下的每一步都在预示着某种近乎平滑的过渡。

外界越是疯狂，龙湖越是克制。两千亿进退之间，战略转变亦步亦趋。他看在眼里，亦付诸心上。

“过去的一年做的最爽的事情是什么？”现场主持人开启快问快答。邵明晓说，“我最爽的一件事情是有一天喝大了，在断片之前想到的空间即服务，而且在我们集团年会上还讲了，今年龙湖把这个会落地，不光是概念。每次想到这个事情的时候，很兴奋，很爽。”

“像腾讯做的是人和人的链接，阿里做的更多是人和货的连接，如果我们能够做好人和空间的链接，用服务把这个搭起来会更有意义。”媒体会现场演讲伊始，邵明晓的言论关键词围绕“空间”和“服务”说起。

这对应着他在今年龙湖年会所提出的“空间即服务”理念，意为基于现有业务空间场景，借助新技术更好触达、了解、服务客户。邵明晓现场戏谑称该理念为其“偶然醉酒之作”。

紧张的财报季过去后，邵明晓似乎松了一口气。刚刚过去的2017年，龙湖以1560亿销售额稳在行业前十，位居第八。2018年，龙湖将目标定为2000亿。对于动辄三五千亿的规模轮而言，这个目标并不“激进”。相比前年到去年77%的销售额增幅，今年28%的同比增幅明显趋缓。

十天前的2017年度业绩发布会上，邵明晓称，龙湖地产业务销售规模要保持前十。此次媒体会上，他再次强调该目标，“龙湖会更进取”。胡若翔亦表示，“龙湖已经完成对一二线城市布局，今年的销售目标能够达成。”不过，他而后表示，2018年的市场不确定性会高一些，龙湖不追求单一规模的增长，而要确保每年20%左右的规模增长，追求协同发展。

龙湖的“协同发展”需求是什么？以精工品质住宅为行业熟知的龙湖，却并不满足于地产内踌躇。尽管从过去到现在，它的买地动作一直在持续。数据显示，2017年，龙湖投掷740亿元获取76块土储。新年后截至目前已新增土储471万平米。邵明晓在业绩会上表示，今年的买地金额会比740亿“略微增多”。

关于土地的“买买买”之路还在继续，但龙湖已将原有公司名称中的“地产”去掉。正如远洋地产改名为远洋集团的多元化探索之意，龙湖要从面子到里子全面开刀，为其装大池子。这个大池子里不止有地产，还有商业、物业、长租公寓等共同组成四大主航道业务。此外，龙湖在养老、产城方面也有所探索，这被龙湖内部称作“点心”业务。

值得注意的是，商业、物业及长租公寓目前均已为龙湖贡献出可观的业绩前景。尤其在物业方面，2017年龙湖物业管理及相关服务及其他版块的收入为20.19亿元，溢利为4.95亿元，管理项目数量在物管公司中排名第十。邵明晓预计，2020年的物业管理费收入将达到60亿规模。至于物业，“这一业务如果能保持前五，就基本达成目标。”

“加上商业的60亿以及长租公寓30亿的目标，龙湖在2020年地产之外的收入计划150亿元。”邵明晓称，长租公寓方面，去年冠寓开了15000间，今年还会新开5万间左右，到2020年差不多达到20万间。“长租公寓的业务模型目前还在打磨，属投入期，基本能打平，最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三。”

在四大主航道业务的商业规模或利润指标上，龙湖已经走在前面。未来的生意场景在哪里？

媒体会现场，邵明晓回应称，“（空间即服务）听起来是一个概念，但在我们大的业务体系当中，是一些非常积极的业务行动。”他表示，龙湖从2011年开始，已经在住宅的路之外重新探索一些新的服务业态，并瞄准线下。“线下有很多入口，有利于你进一步用数据化技术了解客户，创造更好的服务。”

邵明晓在此次媒体会上主动谈及今年前三个月的投资力度靠前问题，颇为得意。“龙湖肯定是全中国民营房企当中最保守的公司，也是其中唯一一家获得三大国际机构给到投资级的公司。”究其原因，他回应称，“目前集团融资成本只有4.5%，跟中海和华润是一个水平，比万科还低。我们对资产负债表的管理在内部非常严格。”

龙湖的投资逻辑是什么？邵明晓称，立足于资产负债表，龙湖不会加杠杆实现增长。“我们一直保留在前十，没有掉位，利润可能更好，排在前五。”具体而言，降低负债、提高效率、避拿高价地、集中在去化量大的城市买天街，等等。

媒体会上，邵明晓还谈及“海外投资”问题。他表示，这么多年来，龙湖除了在香港启德拿过一块地，从来没有在海外参与投资。“我们深深植根于中国大陆本土，每个城市都去做好的产品，营造好的空间，服务好我们的客户。但不是说这就很完美，我们有很多瑕疵，但态度很诚恳，要不断吸取改进。”

“过了千亿的开发商要思考的问题是什么？”邵明晓表示，住宅谁都能做，下一步是如何利用好存量。“五六年前的布局，到今天开花结果。”

“邵总，您不做房地产做什么？”面对主持人的接连提问，邵明晓答曰，“卖唱。”不过，就目前看来，他离这个愿望还有些距离。接下来的职业生涯，这位被地产行业“耽误”的灵魂歌手又该如何演绎他的空间之梦？