禹洲地产的城市“团战”

文/乐居财经 李艳艳

“2020年销售1200亿，不会有问题。”

林龙安是在3月28日的禹洲地产（01628.HK）2017年度业绩发布会作出如上言论的。他是禹洲地产创始人、董事局主席。业绩会前一日，公司发布同期业绩公告显示，超额完成2017年经修订的合约销售目标，同比上升73.69%，至403.6亿元。

值得注意的是，此次业绩会上，禹洲将2018年销售目标确定为600亿元，相较2017年的销售额增长50%。林龙安透露，今年公司计划推出货量达到940亿，因此有信心完成上述目标。

禹洲地产意在2020年完成“千亿”目标。就当前货值而言，“千亿”如箭在弦。地产K线从禹洲地产获悉，截至公告日（3月27日），公司已于全国6大都市圈布局23城，总土地储备逾1500万平方米，货值超3000亿元。

除却综合业绩，其利润同样创禹洲地产历年新高，且在利润率方面维持行业领先。财报显示，公司全年毛利为76.8亿元，同比上升54.93%；毛利率为35.40%；核心利润为29.2亿元，同比上升42.83%；每股核心利润为0.74元，按年上升37.04%。

城市战

“存粮”拉高集团业绩

梳理禹洲地产各城市/区域业绩贡献占比，可以发现，厦门、上海、南京等一二线城市在该公司城市布局中扮演重要角色。

厦门作为禹州地产创立发源地，集团连续12年在厦门保持业绩领先地位。2017年，厦门地区完成合约销售额81.7亿元，占总合约销售额的20.27%。

2017年是禹洲进入上海市场的第14个年头，且公司已于2016年将总部移至上海，其为集团贡献销售业绩近70亿元，占比17.35%。深耕十余年的合肥市场则以53.8亿元销售额，占比13.34%。

除却扎根“老城”，禹洲地产还在新近布局城市中寻找机会。

自2014年11月首度布局的南京，目前已连落九子，贡献业绩69.4亿元，占比17.22%。此外，诸如杭州、苏州及惠州等二三线城市也首次为禹洲地产贡献业绩。截至报告发布日，禹州在苏州共布局九个项目，公司称这将成为集团2018年新的业绩增长极。

根据“全国布局区域领先”相关战略，禹洲地产目前着重在长三角都市圈、海西都市圈、环渤海都市圈、粤港澳大湾区、华中都市圈及西南都市圈进行发展，且坚持“进入一个城市，深耕一个城市”的发展原则。林龙安表示，未来公司将继续拓展一二线城市及其周边卫星城。

扩粮仓

加强收并购 预算投大湾区

一系列的城市深入布局举措，为禹洲地产带来丰富的土地储备。根据2017年度财报，截至去年年底，禹洲地产土储总达1184万平方米，逾92个项目，分布于上述6个都市圈共19个城市，平均土地成本每平方米约人民币5697元。

禹洲方面表示，现在持有及管理的土地储备足够集团未来三至四年的发展需求。

禹洲地产在年报中称，投资拿地方面将继续“收并购”及“公开市场招拍挂”并举策略，林龙安则表示，并购是禹洲的特色，也是长期发展的一大保障。2018年会继续加大土地并购及合作的力度，预期土地投资预算在300亿左右，其中约三分之一都会投向大湾区。

今年年初，禹洲地产与沿海家园（01124.HK）达成协议，以人民币38亿元购入7个项目。禹州方面称，“（公司）成功将业务版图拓展至北京、沈阳、佛山等核心一、二线城市。”此次业绩会上，林龙安表达了继续收购沿海家园剩余9个地产项目的意向。“未来沿海家园的项目，禹洲也会考虑资产包的全面收购。”

多元“提速”

发力长租公寓 布局产业链

尽管目前，物业销售收入仍在集团总体营收中占据97.75%的主体地位，但这并不排斥禹洲地产在多元化业务上的诸多尝试。

财报显示，禹洲地产目前收入构成包括物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务在内的四大业务范畴。过去一年，公司总收入同比上升58.73%，至217.67亿元。

其中，物业销售收入约为212.1亿元；投资物业租金收入约为1.4亿元，按年上升13.00%；物业管理费收入约为3.3亿元，按年上升80.68%；酒店运营收入约为1849万元。

禹州方面表示，未来将提速其他业务板块，逐步拓展其商业至更多全国核心区域。在酒店营运方面，集团称将重点发展服务式公寓和中高端商务酒店，全力打造精品酒店品牌，适度发展度假酒店。其中，厦门“温德姆至尊豪廷酒店+豪生行政公寓”及厦门同安嘉美伦温泉酒店预期将于2018年内开业。

“长租公寓将成为禹洲未来的重要发展方向。”禹州地产在财报中表示。“我们准备在深圳、上海、厦门推广长租公寓，用500-1000套进行尝试，作为战略布局。”林龙安在业绩会上如是称。地产K线了解到，集团已于2018年成立租赁事业部、医养事业部、产融事业部等，提升产业链布局。

过去一年，禹洲地产在融资方面下足功夫。集团整体融资成本由2016年底的6.08%下调至2017年底的6.02%。2017年9月及11月，标准普尔及穆迪分别调升发行人评级至「BB-」及「Ba3」。此外，集团还于今年年初先后获纳入「恒生综合大中型股指数」及沪港通机制下港股通交易名单。

财报显示，2017年禹洲地产净负债比率为57.73%，较2016年的71.70%，下降13.97%。