房地产行业4月基本面展望：基数走低 推盘提振 销售有望边际复苏

投资建议

预计3 月全国商品房销售面积在低推盘和高基数影响下将出现5%左右同比下跌，拖拽一季度累计同比增幅降至0%附近，而自4 月起该数字料将重拾升势，并于全年实现0-5%同比增长。

理由

1 季度基本面销售整体保持平稳。在1-2 月持续强韧性表现后，3月我们观察到高频销售数据出现一定回落（60 城新房销售面积同比下滑23%），主要因一二线城市推盘量较去年高基数（去年3 月份为全年推盘高峰）大幅下滑（同比-38%）。同时考虑开年大量“弱三四线”城市（非都市圈周边的三四线城市）在去库存政策持续下沉的带动下仍保持平稳增长，我们预计全国3 月商品房销售面积将出现5%左右同比下跌（其中一二线城市下滑25%，三四线城市增长3%），1 季度全国累计销售面积预计同比维稳。

4 月销售增速预计小幅回升。我们预计4 月份全国商品房销售面积将同比转正（增幅约2%），主要受益于：1）一二线城市在开发商加速推盘的支持下同比跌幅有望显著收窄（预计-3%）；2）三四线城市因销售基数逐渐走低，同比增幅大概率呈边际上行态势（预计+5%）。

短期波动不改全年销售向好态势。统计局1-2 月强劲销售数字为全年初步奠定基调，尽管短期销售增速可能因推盘节奏、基数等原因出现结构性调整，但在一二线城市底部复苏、（非都市圈）三四线城市去库存延续的趋势下，我们认为前期市场担心的全年成交量大幅萎缩风险几乎无可能出现。维持全年商品房销售面积同比增长0-5%，销售额同比增长5-10%的预测不变。

盈利预测与估值

A/H 地产板块当前分别交易于9.5x/7.0x FY18e P/E，均低于过去7年估值中枢。考虑市场对居民去杠杆、调控趋严等担忧情绪仍旧浓厚，且近期基本面销售数字整体承压，预计短期市场仍将延续震荡行情。但中期维度下我们依旧维持对板块乐观判断，主要因：1）基本面整体向上；2）龙头房企强销售延续；3）估值安全边际高。本月A 股重点推荐保利、万科、招商蛇口和华夏幸福；港股重点推荐龙湖、碧桂园、中海、世茂、龙光和合景泰富。

风险

地产调控政策全国范围加码；住房按揭额度大幅收紧。