第五轮调控来袭：这些城市能不能熄火！

每一年的3月底和9月底10月，都是全国政策密集出台的一个窗口期。

我们看下自2016年以来政策调控的时间线。

2016年3月，第一轮调控，上海深圳同日出政策，收缩贷款政策。

2016年10月，第二轮调控，一线城市、强二线城市收缩调控，全面限购、收缩贷款。

2017年3月，第三轮调控，尤其以北京为代表，新加入环都市圈城市收缩调控，限售祭出，“五限令”时代开动。

2017年9月，第四轮调控，新加入“弱二线城市”收缩调控。

调控进行到了第四轮，全国市场开始分化，北京跌了20%，环京跌的一塌糊涂，上海深圳算是老实了，合肥南京分化明显，明显低于市场价的新房出现抢房，否则也卖不动，并开始降价。但有些城市的人跟我反映，楼市依旧太火爆了，新房在政府的严格限价下，确实是没涨价了，但问题是买不到啊，新房一房难求，比如青岛，成都，杭州，长沙，武汉，市场丝毫没有偃旗息鼓的半点迹象。

2018年3月，已经开启第五轮调控了！这一次能把楼市虚火按下去吗？

3月28号，深圳宣布二手房交易即日起“三价合一”；同一天晚上，杭州宣布，新房销售采取公开摇号的方式。3月27日，长沙发布新规，将优先满足首套刚需购房群体。3月21日，大连也实行了限购限售。

目前没有出台限购或限售政策的二线城市仅剩哈尔滨、呼和浩特、银川、西宁、拉萨和乌鲁木齐6城。

第五轮调控，来势并不猛，因为已经算接近调控的尾声了，也都是一些打补丁的政策，连这种后涨的城市，达到了调控的条件时第一次加入调控都很正常，接下来剩下的6个二线城市达到限购限售的条件在今年10月份左右开始调控我也不会感到意外。

深圳的三价合一我前天写了文章，已经酝酿了很久，狼来了喊了多次，市场一直早有预期，深圳是个酷爱高杠杆，喜欢贷款的城市，因为都是年轻人，对未来的收入增长可期，天生的喜欢加杠杆，等老了你想让他加也加不动了，所以三价合一之后，大家依然会选择多交税，而不是少贷款，这跟北京有本质区别，预计政府也会体恤民间疾苦，把豪宅的标准往上提，这样还是可以减点税的。

特别是一些原评估价低，而实际成交价高的房子，再转手税费成本非常高，但三价合一实施，无论如何，都宣告了深圳过去靠高评高贷赚轻松快钱的时代是一去不复返了。前段时间水库炒房团来深圳买了老破大的人来说这三年被套牢已成定局，同样一个城市，新房次新房可能涨，而老破大却要亏，这就是未来的分化。

从我了解到的信息看，深圳这几年一直在稳房价上努力，但对降房价似乎失去了信心，所以改变了思路，从哪里也可以看出来呢，深圳现在推动的棚改，关内的棚改，除了回迁房，全部是人才安居房和租赁房。商品房的供给量全部要靠旧改供给，今年新出让的土地只有一块是商品房，而且还是5年限售，其余3块都是租赁房用地。反正你们也买不起了，干脆就租吧，多建点租赁房，买的起的你们就去买，买不起的就租房住，或者退一步去东莞惠州买，是真正的人才就给人才房，这样人才也留下来 了，城市很和谐。

另外，杭州的公正摇号能不能解决新房一房难求的问题？

我们先来看下别的城市，在这之前，有5个城市实施公证摇号，2017年5月上海、南京；2017年10月长沙；2017年12月成都；2018年3月武汉。

效果如何呢？

1、上海

上海楼市其实在2016年10月份第二次调控后市场就开始转冷淡了，但新房因为限价，与二手房存在明显的倒挂，所以还是很抢手，因此就出现一些关系户在还没有开盘之前就锁定房源的情况，导致很多刚需就组织起来投诉抗议，后来政府只能介入，为了公平起见，打击开发商违规，2017年5月开始摇号。

但上海的摇号购房顶多只是起到一个公平购房的作用，实际上并不会影响整个市场的走向，关于上海楼市的，我写完福州后，会专门写一篇。

2、南京

南京摇号的作用，就是购房者可以不用买房号了，但也不够公平，有钱人还是可以买多个房号，因此选到房源的几率就大大高于刚需。而且也比较混乱，由楼盘自己决定，河西的楼盘一张身份证只能摇一次， 摇到后只能这张身份证买房，不许更名，别的地方有的盘可以多张身份摇号。

摇号对房价作用不大，河西的楼盘上万人去抢，冷盘却无人问津。

3、长沙

长沙我前不久分析过，长沙出台限售三年政策后，也带来了很大的副作用，二手房市场没什么房子可以交易，很多人只能买新房，而目前长沙新房市场仍然供不应求，刚需人群虽可以优先上车，但中签率还是很低，摇号只能保证你有机会抽到，但不能保证你买到。

今年春节过后，无论是成交量还是各大售楼部的客户到访量都明显上涨，长沙楼市跑步进入“大阳春”状态。

据0731房产网不完全统计， 3月24日-25日共有5项目开盘推新，分别为天心区的麦芒国际、岳麓区的长房八方里、望城区龙湖紫宸和雨花区的保利大都汇、阳光城尚东湾，但开盘大多都售罄了。

3月19日出台的“全装修”新政更是牵动了长沙市民的神经，根据新政要求，芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区行政区域内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70%。望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市行政区域内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于30%。

另外，新政要求，销售合同网签备案时，毛坯和装修分开计价。而基于目前长沙的房价基本以是毛坯销售，从卖毛坯到卖全装修，装修另外计价，必将带来购房本的增加，也就给了开发商加价的空间，通常，如果购房者自己装修，一千元每平米的装修成本，开发商可以按三千元算，无疑多增了两千元，实际上相当于变相涨价。

据长沙的地产人士分析，在长沙已经持续一年多的新房预售环节的“限价”调控，导致很多开发商捂盘惜售不愿意开盘，在此背景下，出台的全装修新政，实际上变相的给了一些高端楼盘开了绿灯。如果不设装修标准，高于1.5万元/平方米的项目将成批出现，个别项目甚至可能突破两万大关。

“可以想象的是，如果长沙按照武汉，南京的精装修政策，精装毛坯分开计价，那么市场真实房价逐渐往上的曲线是不可避免的。”樱桃的一位长沙地产圈资深朋友分析，从市场供应来看，在5月开始供应量集中的情况，尤其下半年大量项目集中上市，应该会在一定程度上缓解当前如饥似渴，如狼似虎的买房市场。

4、成都、武汉

摇号只能保证每个人的机会都是均等的，对市场根本无济于事，成都楼市现在仍然火爆到一塌糊涂，开盘必抢光，二手房价格也并没有下跌。从我后台留言来看，成都人民现在对楼市的抱怨似乎是最多的，买房中签率比中彩票还难，可想而知。先预告一下，成都准备四月二十多号去调研一周。武汉准备端午节前后去做调研，现在大家的反馈都是买房难啊。

所以杭州摇号买房的政策出来，能不能让杭州熄火，我现在并没有什么信心，现在杭州人民的自信心还在爆棚，当地还在大拆大建，杭州的专题文章，我会在本周末发布，敬请期待。

但就全国楼市而言，政府调控的决心是非常大的，调控的方向也是不会变的，房地产这个夜壶这几年也不会再重提，高层非常清楚，为什么我们的棚改计划到2020就结束了？房子不可能无限制拆了建，建了拆，改完就可以住几十年了，我们房地产发展空间已经不大了。

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