房企新一轮土地储备争夺战：积极补仓 重心下沉

在易居沃顿第六期中国房地产实战研修班上，沃顿商学院Kathy Pearson教授向房企代表发出提问：“未来五年，中国房地产的确定趋势是什么？”不同的答案之外，“集中度越来越高”是一个共识。

这背后也是房企土地储备资源的争夺战。大型房企利用其品牌、规模优势正加速布局，中型房企们则在“要么转型、要么死掉”的焦虑下拼命扩张。而由于地价走高、招拍挂拿地限制增多，房企拿地方式愈发多样化，并购以及合作成为普遍选择。

比如，万科在2017年新拿地216个项目，同比2016年面积多了460万平方米； 72.3%是合作项目，如通过股权和合作方式拿地。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，其权益建筑面积在报告期末合计约289.1万平方米。

易居研究院研究总监严跃进表示，当前房企在城市布局形成了两种思路。第一种是集中投资省会城市周边的城市，通过深耕战略实现业绩成长；第二种是挖掘有潜力的三四线城市，尤其是房价相对偏低的地级市，类似城市的投资价值相对高。从策略上看，很多企业开始加入到并购市场，尤其是对三大城市群中部分中小房企的股权收购，更容易受追捧。大体上说，并购比重会越来越高，尤其是一些中等规模，销售业绩介于500亿-1000亿的房企，更会有类似策略。

积极补仓

房企在2017年积极补仓的心态非常典型。

据中国指数研究院统计，2017年百亿房企在销售带动下拿地热情高涨。50家百亿代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%；拿地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%；受结构调整影响，拿地楼面价均值为7778.4元/平方米，同比减少19.1%。

积极补仓心态也反映在房企财报上。比如龙湖表示，持续关注高铁网点布局节点形成的城市群，以及环超大型城市周边的卫星城市，在板块轮动传导中抓住机会。2017年龙湖以合理价格新增76幅土地，拓展7个新城市，既覆盖深圳、香港等一线重镇，亦拓展至合肥、保定、福州、嘉兴、珠海这类环都市圈主力城市。

融创中国业绩报显示，2017年其新增权益土地储备约5253万平方米。截至2018年3月26日，包含旧改等协议状态的土储在内，融创拥有土地储备共计约2.18亿平方米，整体货值约人民币3万亿元。

积极补仓也得益于2017年房企整体销售业绩不错，因此获得了较好的现金流。龙湖集团CEO邵明晓在业绩会表示，“龙湖买地坚持量入为出原则，一直保持稳健资产负债表。全年净负债率保持在50%到60%之间，实际2017年龙湖净负债率47.7%。（龙湖）买地份额跟公司增长是匹配的，去年买地花费740亿元，今年还会略增一点，我们还是按照既定原则，保持每年净收入20%以上增长。”

一家布局约80个城市的房企高管告诉21世纪经济报道记者，“2017年，土地市场还是存在机会。房企也提前看到了机会，并在地价大涨之前，提前在二线和强三线城市重点布局。”

收并购也愈发成为趋势。比如融创中国副总裁兼联席公司秘书高曦在业绩会表态，“2016年10月之后，融创在公开市场拿地非常少，当时土地储备已经有优势了。当时符合我们拿地标准的地越来越少，也拿不到地了，无论是公开市场还是收并购市场，我们都非常谨慎。从2016年第四季度到2017年其实也没有特别多地去买。（融创中国）主要是抓住了几个比较好的并购机会，进一步巩固了土地储备的优势。”

重心下沉

在拿地方面，盲目扩张的房企已经不多见，房企普遍选择在看好的城市重心下沉。谨慎与理性成为主导情绪。

万科董秘朱旭在业绩会上强调了聚焦的成效。“（万科）销售无论是金额还是面积均高于全行业增速。分城市来看，万科在37个城市销售位列前三，其中22个城市销售排名第一。说明我们聚焦主要城市成效显著。”

朱旭称，公司会根据人口迁徙、就业机会、基础设施投资来判断是否投资；相信未来是城市经济圈的发展模式，看好具有辐射力的核心城市周边的市场机会。

这基本是目前大中型房企的共识。

龙湖重心下沉式布局也很明显。据披露，2017年龙湖新增收购土地权益建筑面积1149万平方米，平均权益收购成本每平方米6445元。环渤海、长三角、西部、华中、华南及香港地区的面积，分别占新增收购土地储备总建筑面积的30.0%、28.8%、22.6%、10.9%、7.4%、0.3%。截至2017年末，集团土储权益面积3900万平方米。

邵明晓对城市布局的表态是，“龙湖已进入36个城市，包括一些大城市圈周边。在龙湖核心管道里，目前还没落子的城市包括石家庄、南宁，大湾区9个城市都在管道内。我们核心是围绕未来人口净流入城市，比如贵阳、太原。”

面对首次进入的城市，合作开发成为常规操作。如3月29日，龙湖宣布与石家庄亿城地产联手，以2.36亿人民币总价竞得石家庄市山前景观大道区域部分地块。龙湖正式进入石家庄市场。

一家河南本地房企也告诉21世纪经济报道记者，由于郑州土地市场较为复杂，外来大型房企进入郑州基本会选择与本地房企合作。不过，外来上市房企普遍有并表需求，因此，股权分配模式基本是49：51。

可以预见的是，拿地方式多元化是确定性趋势，也是房企一门重要课题。比如万科的表态是，“未来公司将探索多元化的土地获取模式，通过合作、股权收购、资产包收购、并购等方式确保以合理价格获取土地资源，并探索城市更新、轨道+物业模式等新的投资方向。”

21世纪经济报道记者注意到融创的表态。“2018年，融创中国将继续保持特别谨慎，继续等待，不着急。我们现有的货（指土地储备）足够支持明年的保守增长超过20%，这让我们变得非常从容。因为在这个金融环境之下，我们相信还会有更好的形势出现，来进一步巩固我们这块优势。”

上述房企高管告诉21世纪经济报道记者，“今年，我们在内部并没有为自己设定城市扩张计划，不会再为了进入新的城市而进入。”

安居客首席分析师张波还指出，2018年将是小型房企生存较为艰难的一年。“小型房企会更多联合实力雄厚的品牌房企进行合作开发，甚至项目被并购也会增多。国家对房企并购的管控也在加强，上海银监局2018年1月发文要求，对投向房地产行业的并购贷款进行严控。因此，品牌房企并购也需严控财务风险和项目风险。”