报告：房地产已经不再是高净值人群主要配置资产选择

“不仅地产下行，金融的下坡路也刚刚开启，两者将互相强化。”华安基金首席经济学家林采宜认为，现在起房地产下行周期五到八年，投资房产将无利可图。

（图片来源：全景视觉）

经济观察网记者胡群房地产已经不再是高净值人群的主要配置资产选择。伴随着中国经济改革开放40年的高速增长，中国财富阶层也在经历着一代代的变化，投资方式也变得越来越多元化，而被中国人强烈追逐20年的房地产正在远离高净值人群的重点资产配置。

2018年3月27日，由复旦大学证券研究所与汉富金融研究院联合赢石家族办公室、远东资信、SFA超级理财师推出的《2018“新二代”财富观念白皮书》（下文简称《白皮书》）显示，除了基金、股票等传统投资产品外，增加海外投资也是“新二代”关注最多的领域。

“随着时间的推移，‘新二代’人群或将成为未来中国乃至全世界最主要的投资人群之一，他们的资产配置模式正在往全种类、全周期、全球化的趋势发展，这必将引发中国财富管理行业新一轮嬗变发展。”汉富金融研究院副院长匡冀南称。

投资房产将无利可图

中国房地产市场自1998年起，已整整20年，但其的“住”的属性近年已被“投资”甚至“投机”属性冲淡，房地产已成为中国投资人最喜爱的投资品类。

“为什么过去20年中国房地产行业如此繁荣？根本的原因是中国出现了人类历史上前所未有的一次城市化，带来了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。这个短缺过去主要靠商品房来解决。”万科董事会主席郁亮表示，当前住房全面短缺时代已经结束。

在“房子是用来住的，不是用来炒的”重新定位之后，市场已于2017年发生剧变，2018年剧变仍在持续。

“关于中国的房地产市场，再去讨论泡沫问题就显得太幼稚了，当前的要点是防止发生区域性风险事件。” 国家金融与发展实验室联合浙商银行发布了报告《钱去哪了:大资管框架下的资金流向和机制——中国理财产品市场发展与评价（2013～2017）》显示，“钱”的流向偏好房地产，包括与此直接相关的房地产企业贷款、个人按揭贷款和与此间接相关的基建项目等。银行信贷、非银行金融机构资金以及近些年发展较快的债券市场，都在相当大的程度上成为金融资源向基建房地产倾斜的通道。

然而，这种趋势在近几个月中已发生彻底转变。中国银行国际金融研究所近日发布《2018年二季度经济金融展望报告》显示，房地产资金来源累计同比自2017年开始增长放缓，房地产新开工面积和商品房销售面积累计同比也在2017年开始放缓。

“不仅地产下行，金融的下坡路也刚刚开启，两者将互相强化。”华安基金首席经济学家林采宜认为，现在起房地产下行周期五到八年，投资房产将无利可图。

由于杠杆率被限制，而且投资回报率已不再如前几年高。房地产市场的变化已改变投资者，尤其是高净值人群的资产配置。房地产已经不再是高净值人群的主要配置资产选择，通过分散资产配置，降低投资风险，成为“新二代”的共识，除了基金、股票等传统投资产品外，增加海外投资也是他们关注最多的领域。

“新二代”的资产配置

“在房产税正式出台前，我国房地产市场都将处于调整期，这可能是1998年我国房地产市场化改革以来遇到的最长的调整期。从投资的角度看，即使三四线城市房价仍可能会继续上涨一段时间，但作为资产配置的价值已经不大。”对外经贸大学金融学院兼职教授赵庆明称。

投资医疗、科技和消费

相比于西方发达国家的财富阶层构成，中国的高端财富群体更加年轻。当房地产投资不再成是投资重点时，他们将如何进行资产配置？

中国的财富管理行业经历了十几年的高速发展，现在进入到了一个新的阶段，高净值人群的财富管理需求呈现出多样化、专业化的趋势，资产配置时代已经到来；另外一方面则是强监管时代的到来，随着各项监管政策的落地和实施，整个财富管理行业也将变得更加规范和健康。

《白皮书》显示，随着可投资资产增长，选择专业财富管理机构来管理财富的“新二代“也越来越多，赢石家族办公室总裁王刃对此表示认同，他在发言中强调，中国财富家族和超高净值人群通过家族信托来管理财富，将是未来几年的一个重要趋势。

截至2017年，中国私人财富规模约188万亿元人民币，成为世界第二大私人财富市场。面对2018年，一方面是全球经济和金融市场将面临更大的波动，另一方面全球资管和财富管理行业都在积极拥抱变化，充分运用技术来与专业管理进行结合，这两点都是中国的新富人群所关注的未来，因此，2018年将是趋势变化的过渡之年。

《白皮书》显示，目前国内市场火热的医疗健康、环保新能源、TMT等领域都是新二代同样认为火热的领域。与市场整体趋势的契合一方面显示出新二代专业的投资眼光，另一方面也可以说新二代正是这些投资趋势的创造者。

这与全球私募巨头凯雷投资集团新任联席首席执行官李揆晟(Kewsong Lee)的投资观点不谋而合。

“医疗、科技和消费领域，在未来的3-5年中，仍然会保持一个高速增长的趋势。”3月1日，李揆晟在诺亚财富举办“诺亚智汇”系列论坛上强调，中国市场潜力巨大，“尤其是中国的科技、医疗和消费领域，在未来的20-30年中仍然会保持高速增长。”

注：“新二代”是指1978-1995年出生，通过房产变现、家族财富继承、自主创业获得第一笔财富积累，个人可投资资产在100万人民币以上的二代群体。