深圳棚改欲让“钉子户”成过去式 拟规定可根据公共利益需要征收房屋

3月26日，深圳市住房和建设局发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》（以下简称意见稿）的通告。

意见稿对棚改的适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等问题都做出了规定。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，棚改不仅是解决住宅老旧的问题，也是保障性住房、人才安居房、租赁住房等这一轮房地产改革结构调整的重要组成部分，符合国家“房住不炒”的要求。

●业主增购不超过10平方米

此前，深圳提出了“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。具体而言，棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

上述意见稿指出，棚户区改造对象以老旧住宅区为主，其中使用年限在20年以上的，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区适用棚户区改造政策。而使用年限不足20年且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府（含新区管理机构，下同）批准后可以适用棚户区改造政策。其中D级危房是指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。

意见稿还指出，且各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同项目的货币补偿标准计收。

关于搬迁安置补偿和奖励标准。棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式，由权利主体自愿选择。意见稿指出，按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。货币补偿标准按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。

值得一提的是，意见稿对“钉子户”也有强制规定，即签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。

政府解读文件中表示，此举是为了避免出现因个别业主提出不合理要求而达不成补偿协议，或者部分住房产权人不明确，导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益的情况发生。意见稿明确在此情形下，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。

在宋丁看来，棚改政策放开，特别是针对“钉子户”的强制执行，这样一来，今年深圳的棚改效率会大大提高。棚改是国家近来紧抓的方向之一，棚改主要是满足最基本、最底层的刚需住房需求，带有政策导向性，也是国家宏观政策方面对刚需住房的落实，不过棚改各地执行不一，所以政府需加大力度落实，包括土地供应、投资等合理地扩大化发展。

●棚改与城市更新有所不同

业内人士认为，政府主导的棚改与市场化的城市更新并不存在冲突。棚户区改造项目实施“政府主导—国企实施—公共住房”的模式与“政府引导—市场运作”的城市更新模式有很大的不同。

政府解读文件指出，棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系。首先政策适用范围不同，棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区；而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。而且补偿奖励标准不同。城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。

另外，项目实施模式不同，城市更新采取政府引导、市场运作的模式，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端认为，棚改跟城市更新不同，从安全使用的角度来说，棚改多涉及安全隐患，相比城市更新更迫切，通过加快推进棚改，可有效地推进存量土地发展租赁住房、政策性住房，而城市更新涉及房企、业主等利益，但不会有过多的安全隐患。而且从民生角度看，政府、国企牵头棚改，公信力更强，现在深圳的意见稿出台后棚改的速度会提高。