去年权益销售仅260亿 滨江集团千亿目标含金量几何

在“强者恒强、弱者渐弱”的丛林法则下，众多房企选择通过做大规模抢下市场话语权。而反观浙系房企中的传统“二哥”滨江集团（002244，SZ）近两年似乎有些“停滞不前”。

克而瑞房企2017销售排行榜显示，滨江已被中梁、祥生超越。去年7月，滨江集团曾表示要力争在2019年实现千亿目标，而其近日发布的2017年报显示，在实现合约销售615亿元后，其又提出要争取在2018年实现千亿目标，这比原计划提前了1年。

值得注意的是，根据克而瑞数据，上述615亿元的合约销售中，滨江集团的权益销售金额仅有260亿元。滨江集团在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，千亿为全口径数据。那么，依靠合作开发冲刺千亿的价值在哪？含金量又究竟几何？

靠合作开发实现快速增长

与大部分房企一样，2017年滨江集团的销售规模也再创新高，达到615亿元，同比增长67.7%，更是较2015年233亿元的合约销售金额增长了164%。而进一步细究发现，虽然滨江集团销售规模创历史新高，但合作开发和代建功不可没。根据克而瑞的数据，其615亿元的合约销售中，滨江集团的权益金额仅260亿元，权益占比仅47%。

据年报数据，2017年滨江集团的销售和结算项目有14个，其中滨江集团权益占比达100%的仅有3个，其余11个项目的权益占比在26%至51%，通过“少量股权+管理费”模式冲刺规模的特征明显。

据了解，近年来，滨江集团通过代建业务收取销售额4%~6%管理费的同时，向外输出品牌和管理，进而扩大销售规模，提升行业地位。2017年滨江集团确认管理收入4亿元，并预计2018年实现6亿~8亿元的管理费收入。

值得注意的是，在销售规模创历史新高的同时，滨江集团的营业收入反而出现5年来首次下降，下滑近3成。

年报显示，滨江集团2017年实现营收137.74亿元，同比下滑29.19%；但在净利润指标方面，滨江集团去年实现归属母公司净利润17.11亿元，同比增长22.35%，创5年来新高，但增速已较上年同期39.48%下滑了17个百分点。

《每日经济新闻》记者进一步梳理发现，滨江集团的净利润能逆势上涨，主要得益于2017年2月处置旗下滨江物业给大股东实现2.58亿元的投资收益，跟主营业务并无太大关系。以此来看，滨江集团的这份年报的成色似乎稍显不足。

再变“打法”聚焦杭州

滨江集团前身成立于1992年，于1996年由集体所有制企业改制而来，并于2008年在深交所上市，是名副其实的老牌浙系房企。但近几年滨江集团在浙系房企中的地位呈下降之势。

中指院数据显示，2016年有5家浙系房企进入销售排行榜TOP100，其中绿城、滨江、中梁、祥生、华鸿嘉信分列第9、38、41、78、90位。2017年有6家浙系房企进入TOP100，绿城、中梁、祥生、滨江、华鸿嘉信、德信分列第10、28、34、35、64、71位。滨江集团“老二”的位置逐渐被取代。

《每日经济新闻》记者注意到，在被超越后，滨江集团的“打法”也发生了变化。其在2016年的年报中曾表示，将坚持“三点一面一拓展”布局，即重点布局杭州、上海、深圳，长三角富裕县，并拓展北京，确保2017年在上海、深圳各新增3个项目。但在2017年，滨江集团仅仅在深圳斩获了2个城市更新项目，在上海更是颗粒无收，重点布局上海、深圳的愿望大打折扣。

2017年报中，滨江集团再次调整了打法，提出“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，关注大湾区、中西部、京津冀重点城市”的策略。土地储备数据也显示，2017年滨江集团新增的16个项目中，有9个位于杭州。

上述动作显示，滨江集团有意再次回归大本营杭州。根据计划，2018年滨江集团计划在大本营杭州实现300亿元销售额，在5个重点城市各实现60亿元销售额，在10个富裕县市各实现30亿元销售额。

千亿目标提前至2018年

尽管如此，滨江集团表示将力争在2018年实现千亿目标。而在去年7月滨江集团成立25周年庆上，滨江集团掌门人戚金兴表示将力争在2019年实现千亿目标。

在3月21日的业绩说明会中，滨江集团表示其在2017年底的可售货值超过2000亿元，可供两年多的开发建设，有信心在2018年争取实现千亿目标。不过值得注意的是，2017年滨江新增规划建筑面积220万平方米，但权益面积仅有108万平方米。依靠小股操盘合作开发冲刺千亿规模含金量和意义究竟几何？

滨江集团董秘办工作人员在接受《每日经济新闻》记者采访时也坦承，千亿目标为全口径数据，包括其开发的所有项目。滨江集团表示，合作开发是当前行业的特点，其开发经营能力越来越得到同行的认可，在正常的股权投资以外，还会负责项目的操盘，并收取管理费。其还表示，随着规模的成长，可以实现更好和投资回报。

而在中房数据研究院院长陈晟看来，在市场逐渐向龙头房企集中的大趋势下，千亿是大企业的门槛，决定了未来的拿地机遇、融资成本、人力资源等。

易居研究院研究员赖勤认为，滨江集团擅长做高端产品，在长三角尤其是浙江有很大的品牌影响力，做的项目都能有一定的溢价，利润也较丰厚。

滨江集团也表示，2018年将确保在杭州市场做到品牌第一、规模第一，并计划全年拿地30块，在全国房企排名中确保30位。克而瑞和中指院数据均显示，年滨江集团位居2017全国房企销售榜第34位。