新城控股：不考虑“私有化”

文/乐居财经 李艳艳

新城发展控股（01030.HK）一纸年报，给投资者立下军令状。当销售额首度跨入千亿阵营，这家25岁的中型房企加快规模拼杀，并将2018年销售目标定为1800亿。

“保10争5”，新城还有大目标。即未来5年一定进入行业TOP10，力争挺进TOP5。3月15日的新城发展控股年度业绩发布会上，公司首席财务官兼执行董事陆忠明就公司销售规模的“五年计划”作出回应。克而瑞数据显示，目前新城发展总体业绩排名已达到TOP13。

在行业马太效应明显、实力分化日益严重的大背景下，丧失规模即丧失话语权，竞争机会更无从谈起。随着业绩持续走红，“高负债”及“私有化”等问题也成为外界关注热点。

去年底，酝酿近3个月的私有化方案由于小股东反对而流产，新城股价过低问题悬而未决。不过，视规模如“命脉”者不止新城，大浪淘沙者寥寥，又将如何顺利开启扩张版图？

拼规模

2018目标剑指1800亿

“新城发展在2017年度是收获的一年，也是近几年表现最好的一年。”业绩会现场，新城控股首席执行官兼执行董事吕小平如是概括公司过去一年的业绩情况。如今，1800亿业绩目标箭在弦上，而过去高速的业绩增长态势，正为新城谋求进一步扩张奠定基础。

“今年不会加大拿地力度，比较小心。”新城控股执行董事及公司秘书陈伟健透露，截至2017年年底，新城土地储备达6740万平方米，其中已售未结转近1280亿元，可售货值达4000亿元。土地预算达600亿元，与去年大抵持平。拿地方式上，坚持公开招拍挂与收并购并行策略。其中，招拍挂项目预计占比60%。

业绩会前夕，即3月14日晚间，新城控股发布公告称，公司实现2017年度合同销售额1264.72亿元，同比2016年的650亿元增长94.39%，接近翻番。究其业绩增长原因，新城称主要归功于，公司部分预售房源本期竣工交付、符合收入确认条件的销售面积较上期增加及吾悦广场开业的增加。

值得一提的是，在楼市限购等政策影响下，商业地产的强势突围为新城业绩增长贡献不菲。根据年报，去年一年，新城共实现12个吾悦广场开业，这些项目分布在南京、成都、青岛、宁波、长春等城市。公司累计开业23个吾悦广场，全年实现租金及管理费收入10.2亿元，平均出租率97.91%

业绩会现场，陈伟健表示，2018年，新城发展将新开业18个吾悦广场，至年底已开业数量将达到41个，并力争将租金收入翻番至20亿元。

存隐忧

高债低股价强化毛利

房企扩张背后，融资、负债、现金流等“钱”的问题成为绕不过的坎儿。业绩会现场，陈伟健强调，新城发展对现在的负债率水平不满意，还会继续往下压，希望回到行业平均水平。根据财报，新城资产和负债总额分别为1835亿和1575亿元，其资产负债率为85.8%。

“我们已售未结转的（土储货值）达到1280亿，按照10%净利率算，净资产有可能还会增加130亿左右，所以改善空间还是蛮高的。”陈伟健表示。年报显示，截至报告期末，公司总资产为 1835.27亿元，比上年度末增长77.89%。

至于现金流情况，陆忠明表示，新城发展目前现金总量达到246亿，处于“非常充足”的状态。“截止到2017年底，我们银行授信未动用额度部分大概有546亿，加起来有790亿可动用现金资源，能够支持公司2018年土地储备资金需求。”不过，财报显示新城去年现金流量净额为负，高买囤货下的流动性压力显现。

业绩会上，陆忠明还对融资情况进行说明。他表示，新城控股一直在介入多种融资方式，尝试新的融资渠道，力求将各类融资工具份额达成一种均衡。陈伟健则表示，新城控股目前平均融资利率为5.3%，未来仍有改善空间。今年1月，新城曾使用港股平台进行配股、可转债及发行美元债，成本相对更低。

过去一年，新城控股在毛利率方面实现33.3%的大幅增长，何以保持此种态势?“对于2018年的毛利率趋势，一方面要看市场表现，管理层对毛利率的要求从来没有降低过。一方面是继续争取市场红利。另外，内部不断地控制成本、压缩费用，以满足整个业绩表现要求。”陆忠明表示。

“对于股价，我们肯定是不满意的，管理层肯定会继续努力。”在回应外界的“低股价”质疑时，陈伟健回应称，新城股价还有很大改善空间，目前公司已经为管理层配备了加强投资者关系的团队。至于低股价延伸出的“私有化”方案搁浅问题，陈亦作出回应。“私有化我们不会再考虑了。”

强激励

引入跟投制激发积极性

“在股权激励、‘新城合伙人’跟投制度、‘共创、共担、共享’和‘竞创百亿’四大激励影响下，公司的利润水平、运营管理水平不断提高。”

新城控股在年报中如是表达激励机制对业绩的拉动作用，而这也是它在一年之内实现业绩翻倍的重要原因。年报显示，新城浙江城市公司首次实现区域200亿销售；苏州、南京及苏南城市公司销售规模均突破100亿。

与2017年度报告发布同期，新城控股还刊发了详细的跟投计划管理办法。相关内容显示，跟投对象为集团总部及住宅开发事业部全体正式员工，分为强制跟投人员及自愿跟投人员。

该办法规定，公司将组建新城合伙人委员会以负责审议、决策具体项目跟投方案及本管理办法相关实施细则的制定、修订工作。为了落实执行，公司还设立新城合伙人执行组，以负责执行跟投方案、推动跟投计划落实、跟踪核算并分配跟投收益等。

办法细则显示，每个项目跟投资金投资上限为权益土地款的5%，其中总部与城市投资企业按照1:2的固定比例投入该项目，即总部投资企业跟投上限为权益土地款的1.67%，城市投资企业跟投上限为权益土地款的 3.33%。利润分配方面，跟投人员的待分配利润主要由项目公司分配至总部及城市投资公司的利润组成。

事实上，新城的激励机制早在3年前已有所落实。此前，2016年11月22日，新城曾实施《限制性股票激励计划》限制性股票授予工作，向59名激励对象授予3850万股限制性股票。2017年11月30日，新城对56名公司激励对象首次授予的1476万股限制性股票进行第一次解锁，且上述股票已经在2017年12月7日上市流通。

新城在最新年报中表示，《限制性股票激励计划》保障了公司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就；“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享” 计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩；“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所在区域，提高市场占有率。

根据界面公开报道，2018年新城的住宅业务将大举进入三四线城市，在城市拓展上继续“下潜”。而跟投制度的引入，将使员工直接分享收益，必然激发干劲儿。最新财报显示，过去一年，新城控股公司归属于上市公司股东的净利润为60.29亿元，相比较于2016年的30.19亿元，实现99.68%增长。