上海楼市持续释放供应： 新房刚需崛起 二手成交承压

近期万科、融创、华润在上海均有中高端项目入市，从预售证发放情况看，价格基本低于市场预期，但去化行情平淡。

中原地产市场分析师卢文曦指出，去年上海市场不好，销售任务多半没完成，今年上海地区销售压力增大。3月也是传统销售季，所以供应节奏恢复不错。值得关注的是一些中高端项目报价基本低于市场预期，这也体现房企想尽快回笼资金。卢文曦认为，若新房价格低于市场价也没有去化7-8成，市场预期可能转差，销售将进一步承压。

上海链家市场研究部监控显示，以2015年“3·30新政”为代表的宽松政策影响，2015-2016年是自2010年以来，上海一二手住宅市场成交的最高峰，二手住宅成交量连续两年超过30万套，新建商品住宅成交量亦连续两年处于10万套以上的高位。

随后的2017年，上海一二手市场成交量均进入近年的低位水平。这一方面是2016年限购、限贷等调控政策大幅收紧的必然结果；同时，也与2015-2016年高成交量下，大量有效客源与房源的消耗有关。

同时，2017年上海市二手房共计成交15.19万套，同比大跌60%。进入2018年，1月份二手房成交1.15万套，环比下跌5%，同比上涨22%，市场回调趋势并未改变。上述机构预计，2018年前三季度成交套数仍将维持在每月1.2万套左右，二手房交易将继续降温，买卖双方将进入新一轮市场博弈，也即“有价无市”状态。

供应端调整

克而瑞房地产研究中心总监杨科伟指出，经过一年多调控，多数房企基本都已接受大环境向下的事实，逐步寻求投资销售的应对之道，因而未来市场开发投资额等指标趋于平稳发展。

有数据显示，截至2月26日，上海商品住宅存量面积虽仅482万平方米，但市场去化速度由2016年1-12月的月均108万平方米左右，降低到2017年下半年截至2018年2月25日的月均42万平方米。

上海链家市场分析师赵葆根认为，供应端是影响新房市场成交的重要因素。在市场热度较高的2015-2016年，市场处于供小于求状态；而在2017年市场降温后，新增供应量依然低于成交量。由此造成上海新房存量的逐渐萎缩，2015年初尚有9.19万套，至2017年底已降至3.12万套，这也是去年新房市场处于低位的主要原因之一。今年1月，由于供应小幅放量（以外围中小套型为主），月成交量恢复至4300余套，为去年8月以来最高。可见今年新房市场成交，将很大程度上取决于供应端能否释放更多适合自住型需求的房源。

据分析，随着交易量持续走低与预售许可证加快审批，2018年二三季度上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上，届时，指标意义上，上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

同策咨询研究总监张宏伟则指出，“上海一手房需求最低7.4万套左右，但因为2017年供应才3.4万套，是历年平均的30%左右，造成了需求面的极度压抑。2017年需求仅5万套，是历史最低值的70%。市场供应一旦放量，被压抑的需求也会随之爆发。

赵葆根认为，今年，在政策面松动可能性较小的情况下，上海市场依然会保持低位的主基调。新房市场能否回升，主要取决于供应端。而二手房市场，经过2017年的成交低谷后，有效房源、客源客观上也得到一定恢复，成交有望在去年下半年以来的低位基础上略有回升。

值得注意的是，今年以来，全市新房市场的成交重心，显著向中低价位偏移，总价500万元以下的房源，占到今年以来（截至3月15日）总成交量的78%，而去年全年，这一比重为62%。由于近年上海住宅用地出让，绝大部分位于外围区域，且在2016年2月的土地新政中，即对宅地的中小套型比重作了严格规定。因此，未来外围中小套型、中低价位房源，将是上海新房市场的主流。

市场趋于理性

然而，上海房地产市场已经趋于理性，新房市场也不再会像前两年那样有如此多的“日光盘”出现，购房者对于项目的考量回归到日常生活便利度和产品本身层面。

2月24日静安康鑫家园项目开盘，静安区市中心地段，周边二手房均价10万元/平方米，而该项目单价6.1万元/平方米起。

3月12日，位于上海闵行古美板块的同济融创玫瑰公馆摇号开盘，共推出266套房源，户型为96-144平方米3-4房，均价约6.9万/平方米。现场共860组有效客户参与摇号，认筹率达300%以上。所推房源已于当日售罄。

今年以来，上海陆续推出不少新盘，其中有“销售火爆”的，也有“业绩惨淡”的。

据不完全统计，最近上海开盘项目有7个。除前述，还有位于青浦徐泾的“网红盘”——万科天空之城，3月10日开盘，283套房源销售8成；位于嘉定的盘古园府3月2日开盘，推出416套房源认筹数仅约100组，据网上房地产统计，目前已签约47套房源；同在3月2日开盘的中粮南桥锦云坐落于奉贤南桥新城板块，328套房源已几近售罄；1月份开盘的南翔纯新盘，华谊逸品澜湾推出480套房源，目前销售了近300套；1月31日开盘的桐南美麓一次性推出836套房源，1月至今共签约770套。

从目前上海新房市场的销售情况来看，“房住不炒”基调已经逐步显现，购房者的置业策略显示出相对理性的态度。产品品质不佳、生活配套有瑕疵等问题会直接影响到最终成交。

上海中原研究院二手数据监测显示，2月全市二手住宅成交6,842套，环比下滑50.05%，成交量大幅下降。但与此同时，价格却以微涨趋势为主。全市295个有效样本楼盘中，8个楼盘价格环比下跌，其中4个楼盘跌幅大于5%，4个楼盘跌幅小于5%。287个楼盘价格环比上升，其中275个楼盘涨幅小于5%，涨幅超过5%的楼盘有12个。

值得关注的是，据上海链家统计，今年截至3月11日，全市新建商品住宅套均成交金额为509万元，相较去年四季度的655万元，下降140多万元；套均面积也从去年四季度的132平方米，下降至今年以来的117平方米，市场成交进一步向小面积、低总价方向倾斜。

同策咨询一份研究报告显示，今年2月，上海商品住宅共去化20万平方米,同比去年下降42%，环比下跌幅度高达60%。上海库存量稳中有跌，从近3个月移动存销比来看，上海商品住宅去化周期在12.48个月左右。