【调查】李嘉诚江门卖地局中局

探访李嘉诚广东江门新会区西南端的3500亩地块，专门找来熟络新会崖门镇的当地司机，报上项目名得到了这样的一句回复。再试探打听：“是李嘉诚之前买下的地。”这位年近半百、操着浓重江门口音的司机才眼睛一亮：“哦！是银湖湾吧！我可以带你去转转。”

乐居财经 陈翠 发自广东江门

“碧海银湖？吃饭的地方吗？”

探访李嘉诚广东江门新会区西南端的3500亩地块，专门找来熟络新会崖门镇的当地司机，报上项目名得到了这样的一句回复。再试探打听：“是李嘉诚之前买下的地。”这位年近半百、操着浓重江门口音的司机才眼睛一亮：“哦！是银湖湾吧！我可以带你去转转。”

银湖湾，是崖门镇里颇为出名的万亩湿地公园，出名的缘由除了这里拥有大片湿地自然景观外，还因颇具盛名的香港富商李嘉诚曾挥金近20亿在此买下一块3500亩空地，命名“碧海银湖”。

取名“碧海银湖”和海必然脱不了干系，地块身处湿地并直面黄茅海域。由此，大小错落的湿地滩涂中生长各式绿植，吸引水鸟落脚繁衍，再加上海上见白鸥伴风飞翔，景观独成一派。

司机指着一片有填土痕迹的鱼塘空地，略微兴奋介绍：“这就是李嘉诚的地了，还没有开发。”他知道这块地将被规划为高端水上休闲度假区，对此也怀有期待；但他不知道，这块被闲置11年的土地，在李嘉诚的售卖名单中未能得到个体特殊性，已落于他手。

银湖湾（图片来源于地产K线实地拍摄）

碧海银湖前世今生

从广州驱车一个半小时到达江门，再由江门市区行车至银湖湾，又一个小时里需要穿行三两小镇，途径大片荒地、农地与低矮山丘。位于如此之地的银湖湾尽管身为湿地公园，其实还不太能吸引人到访——跟着司机驾车探访，绕着一圈兜了近半小时也未见几人。

说是湿地公园，其前身其实是银洲湖出海口的一块滩涂，经历30多年围海造田后，成为如今这一片地势平整、直面开敞式海域的辽阔绿洲，得以见白鸥与鹭鸟齐飞。

应该是看中如此独特风景，2006年底，李嘉诚旗下香港和记黄埔地产有限公司及乐活企业有限公司才共同与政府签约，21亿元圈下这碧海银湖作旅游地产，这是银湖湾签下的第一个大型旅游投资项目。

按照计划，碧海银湖会以水文化为依托，游艇为品牌，打造粤港澳地区高端的水上休闲度假区，主要开发内容包括度假酒店、游艇俱乐部、游艇会展商务中心、意大利风情小镇等；其中的度假酒店、游艇俱乐部和游艇会展商务中心将在4年内投入使用，休闲度假区的整体开发建设在8年内完成。

但直到2010年，该地块才开始作地质处理工程，2013年才被彼时的江门市副市长吴国杰宣布正式进入开发阶段。现在来看，所谓开发其实也只是将地块中的鱼塘部分填平六成。开发进程缓慢，再加上鲜少作高调宣传，当地人不熟悉“碧海银湖”这个名字也就不奇怪了。

碧海银湖附近有一处旅游地产名为古兜温泉小镇，位置上刚好与碧海银湖两两相对，只是那一边古兜温泉小镇高低建筑物鳞次栉比，车辆来往频繁；这一边碧海银湖一片荒凉，人迹罕至，对比鲜明。

遇上一位西装革履的22岁小伙，恰好是古兜温泉小镇的置业顾问，按照他的介绍，古兜温泉小镇在2003年开始正式营运，15年内已开发古兜国际会议中心、南亚风情别墅、巴登小镇别墅、山海度假公寓、乐活城公寓等项目；卖出了211栋别墅，目前售卖公寓均价至约11000元/平方米，而江门市中心住宅均价为10222元/平方米（江门市住建局公布的1月份数据）。

他说，在向游客销售古兜温泉小镇公寓产品时，他喜欢让游客与他一同站在样板间外的平台上，从那可以遥望到银湖湾，他会告诉游客，银湖湾有一块李嘉诚十分珍爱的地块，李嘉诚频繁出手内地土地资产也没有卖出这一宝地，以此佐证所售卖公寓地段的优越性。

有媒体报道，在江门市政府2013年于上海招商时，其也宣扬“李嘉诚虽处理内地资产，但依然看好江门”云云。但最终，在李嘉诚的卖地名单里它并未得到幸免。

古兜温泉小镇别墅（图片来源于地产K线实地拍摄）

买卖背后的故事

2月26日，广州商人杨树坪旗下的粤泰股份（600393.SH）发布公告称，拟向关联方及第三方发行股份收购江门市碧海银湖房地产有限公司（下称江门碧海银湖公司）100%股权，江门碧海银湖公司旗下拥有的土地资产正是碧海银湖。

这一买卖并不突然，2016年7月，粤泰股份曾发布“浙金·汇业51号江门项目集合资金信托计划”，筹集8.2亿元信托贷款，用于并购乐活中国投资有限公司95%权益并进而获得碧海银湖95%权益（乐活中国投资有限公司为江门市乐活企业策划有限公司的全资控股股东）。

这之后，江门碧海银湖公司工商信息很快出现了变化。

江门碧海银湖公司原名为江门市和记黄埔地产有限公司，2007年2月注册，由和记黄埔地产（珠海）有限公司与江门市乐活企业策划有限公司（下称江门乐活公司）分别出资1.08亿元及1200万元。

2016年8月16日，江门市和记黄埔地产有限公司名称变更为江门市碧海银湖房地产有限公司；2017年7月7日，江门碧海银湖公司显示股东发生变更；2017年8月17日，该公司法定代表人从周伟淦变更为程先明。

据地产K线查询，周伟淦是和记黄埔地产有限公司集团董事总经理，而程先明从2016年12月至今一直任职于江门乐活公司，这代表江门碧海银湖公司股东变更为江门乐活公司。

2018年1月4日，江门乐活公司将注册资本增至7亿元，正式成为了碧海银湖百分之百的控股股东。现在来看，粤泰股份所述“关联方”极有可能为乐活中国，如此，则看似是由乐活中国搭线让李嘉诚成功卖掉碧海银湖。

关于乐活中国，业内鲜有其消息。工商信息显示，乐活中国为香港企业，历史名称为LUCKY GAINFUL LIMITED／鸿运丰有限公司，于2016年5月3日注册，注册年份为买下碧海银湖同年。

其旗下江门乐活公司显示于2016年12月8日这册，系台港澳法人独资，为商务服务业公司。该公司最初法人为许业荣，据地产K线查询，许业荣，68岁，乐活中国及SRA Asia Limited的执行董事；他持有香港城市大学法律硕士学位，并获大学资深会员资格；在金融、时尚以至物业发展等多个不同行业担任领导职位。

乐活中国由来成谜，但从江门乐活公司的工商变更来看，其与和记黄埔间似乎还有故事——2017年7月18日，许业荣退出江门乐活公司，是由和记黄埔周伟淦变更为法定代表人；而后在2017年8月18日，周伟淦再退出，才由程先明称为如今的法定代表人。两次法定代表人的变更时间与江门碧海银湖公司股东及法定代表人的变更时间近乎吻合。

碧海银湖地块（图片来源于地产K线实地拍摄）

李嘉诚的地产心思

碧海银湖买卖背后的故事让人感觉有些不寻常，但对于买方与卖方的心思，业内则认为是无可厚非。

对于买方粤泰股份来说，其在江门深耕十年有余，对这块交通渐趋完善、具有独特景观的地有兴趣是很正常的事情；至于李嘉诚，早期低价拿地，在地价抬高或是具备开发价值的时候将之卖掉是他一贯的赚钱套路。

值得注意的是，有江门业内人士告知地产K线，其实在粤泰股份“觊觎”碧海银湖之前，即2010年，已有人在圈内推介这块地，叫卖的价格不超过一百万一亩，即不超过35亿元。

回溯一下2010年的背景，地王频出，房价推高，在那一年，万科实现签约销售1000.6亿元，成为国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。房地产如此火热，对于李嘉诚来说当然是一个卖出手的好时机，但显然并未能成功。

“2010年还没有什么外来企业入驻江门，碧桂园和中集是来了，但开发体量不大；这块地要做旅游地产，而那时候旅游产品也不是很成熟；再加上位置太偏了，估计有兴趣的人不多。”上述业内人士说。

在失去2010年地价高涨期后，2016年起江门崖门镇交通、旅游资源逐渐完善，所谓滨海新城（打造港澳一小时生活圈）也提出打造方案，碧海银湖可以说正式具备了开发价值，按照李嘉诚的投资逻辑来看，则是又一次的出售好时机。

不过，像碧海银湖一样直接卖掉一块空地似乎是李嘉诚少有的选择。2016年初，李嘉诚就说：“有传言指我们撤资，我都有一句话，到今天为止，我在内地没有卖过一块空地出去”“在很多城市，长江的物业都是在进行经营收租。”

拿近期传言李嘉诚要卖的另一宗重庆南岸区地块来说，这一宗面积达164万平方米的商住用地，也是在拿地11年后拟卖出手，但其于2012年曾开工建设，建成了部分住宅；早前李嘉诚卖出的上海世纪汇广场则是已经完成项目竣工再卖出手。

对此，上述业内人士认为，炒买炒卖是商人本性，开发商买地建房卖掉与买地涨价卖掉本质都是赚钱，而在碧海银湖中李嘉诚选择后者只是放弃附加值，直接赚取中间差价，“不能说李嘉诚是甩卖，他卖的价钱也不低，肯定是超值”。

参照近乎同一时间买卖的重庆南岸区地块来说，碧海银湖赚取的中间差价应该不低——媒体报道，重庆南岸区拿地价24.5亿，目前拟售价200亿，获得近十倍收益。

还有接近和记黄埔的人如此表示，碧海银湖的收益金额其实连一个香港南区或山顶的独立屋也不及。

左为黄茅海，右为碧海银湖 （图片来源于地产K线实地拍摄）