地产股乍暖还寒：国内地产环境尚无放松迹象

[地产股后市超额收益能否继续扩大，需要更强的催化剂，比如，政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控得到放松。不过，目前为止，国内地产环境尚无放松迹象]

香江传奇人物刘銮雄创立的华人置业经营业绩节节败退，2017年公司收入及毛利均同比下滑近六成，年报中唯一的亮点是投资中国恒大（03333.HK）股票，浮盈99.28亿港元。

但还没来得及变现，浮盈已在退减。恒大股价在2017年27港元的高价回调至22港元左右。而此时，华人置业的流动性趋紧，流动负债超过流动资产28.04亿港元。

无论是旧时的港式大佬，还是当下的地产大鳄、妄想赚尽市场最后一滴血的行业投资者，都需要面临同样的问题：2018年地产业向何处去？地产股行情是否还能继续？这两个基础性问题直接影响接下来的投资决策，正如要选择辞官归故里还是星夜赶科场。

一些地产公司股东及高管正在减持股票，日前，平安分三次减持碧桂园股票，沙河股份、中交地产、华联控股、中弘股份、嘉凯城、华远地产等开展房地产业务的公司也（预）披露公司股票或遭减持的公告。

窗外风声正紧。金融去杠杆、行业强监管的地产开发环境并无改变。多名市场人士在接受第一财经采访时，毫不掩饰其对于行业的担忧。又一年过去，部分投资者觉得行业依旧云遮雾罩走势不明，但也有可能是他们不愿承认新秩序。

多家地产股遭减持

进入2018年，地产股的表现高低起伏，大开大合。

随着房企年终销售业绩的陆续公布，地产股迎来一波行情，这波行情从2017年底绵延至2018年初，多只业绩良好、增速高的地产股都走出新高，拉开一条长长的阳线。

这波地产股上涨的逻辑是低估值的修复和行业集中度的提升。短时间内逻辑不变，但这波涨势很快就被遏止了。

2月初，由美股重挫道指暴跌引起的股市震荡传导到A股和H股，高歌猛进的地产股偃旗息鼓，恐慌性情绪延续至春节前的最后几个交易日。

在此期间，2月6日、2月7日和2月14日，平安在二级市场三次减持碧桂园股票，分别减持碧桂园340万、910万和1882万股，共套现4.546亿港元。平安对碧桂园的持股量由此前的10%降低至8.96%。

特殊时期下的减持行动分外敏感。不过，长期关注内房股的国泰君安(18.020, 0.33, 1.87%)分析师刘斐凡更愿意将其解读成平安正常的投资行为，而非地产行业风险叠加而引起的抛售行动。

春节后，地产股继续震荡，但整体走势相对平稳，不过个股有不同的打算。

3月2日，沙河股份宣布，公司股东中科汇通于2月23日至3月2日通过深交所竞价交易减持其持有的304.95万股，占公司总股本的1.51%。本次减持后，中科汇通仍持有公司5.00%股份。

日前，中交地产也宣布，共持有公司8.09%股份的华夏集团及其一致行动人计划在六个月内减持公司1.99%股份，减持原因是财务需求。

而华联控股1月29日发布董事、高管减持股份计划的公告，涉及的多名高管计划减持不超过各自持有公司股份的25%，合计减持将不超过171.475万股，占公司总股本比例为0.15%。此时，华联控股尚处于年底开始走出的阳线上，公告宣布后的两天后，公司股价开始下行。

1月，华远地产股价处于阶段性高位，而持有华远地产5.596%股份的首创阳光减持0.601%股份，不再是华远地产持股5%以上的股东。

这份减持名单，或将会加上中国恒大，不过操作者是华人置业。

华人置业2017年年报相当惨淡，年收入为15.17亿港元，同比减少59.5%，毛利为9.7亿港元，同比减少54.8%。能告慰众股东的，只有其拥有的上市公司证券投资产品，截至2017年末，这个组合市值约250.9亿港元。华人置业言明，“需要时可变现为现金”。

其于中国恒大在股本投资未变现收益为99.28亿港元。华人置业表示，考虑到香港股市的波动性，当恒大股价达到满意水平时，公司会考虑将其变现。

市场趋势下探

在国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，目前已经到了调整、减少地产股配置的节点。“风险在不断累积，现在尤其需要减持的是去年涨得特别多的大地产公司。”

于内房股而言，黄立冲对第一财经表示，“2017年主要是一些能够纳入深港通和沪港通的龙头地产公司的股价上涨，这反映了香港股票市场和内地股票市场更加深度的融合，目前中国内地的地产开发环境总体来说是不利的，基本面并没有好转。”这个逻辑同样适用于在A股上市的房企。

2018年以来，宏观调控政策并未放松。中原地产研究中心统计数据显示，2018年全国房地产市场政策密集发布，截至2月28日，2018年全国房地产调控政策发布超过40个城市与部门，发布政策内容超过50次。昆明、三亚、淄博近日陆续发布最新的调控政策。

另一方面，房企尤其是民营房企的资金面不断收紧，开发贷、债务融资一度熄火，基金、PPP资金流入房地产的通道受到严厉管制，行业被动降杠杆。

同策研究院总监张宏伟告诉第一财经，今年市场的趋势是下行的。“资本市场融资成本上升、一二线城市楼价下滑，上市公司的利润难以得到保障，股价也很难乐观起来。”

张宏伟认为，龙头房企的规模应能继续提升，但利润能否同步攀升尚且存疑，而中小房企的风险系数攀升。

房企今年前两个月的业绩陆续发布，三巨头中，恒大的销售金额是1125亿元，万科是1035.8亿元，而碧桂园尚未公布官方数据。据中指院监测到的数据，碧桂园销售额接近1176亿元。

也有与之相反的观点。天风证券分析师陈天诚认为，“房产税目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，推出时间晚于市场预期，短期地产股的政策风险释放。长期来看，行业集中度提升的产业逻辑不变。”

国信证券(11.100, 0.37, 3.45%)的报告认为，经过一年的上涨，多数优势地产股2018年动态PE已达到10~11倍。从动态PE角度看，目前优势地产股估值已合理，建议从布局中长线的角度配置优势地产股，遵循“低估值+双增长（合同销售口径与损益表口径）”的思路。

该报告指出，地产股后市超额收益能否继续扩大，需要更强的催化剂，比如，政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控得到放松。不过，目前为止，国内地产环境尚无放松迹象。