多国楼市加码限制外国买家

来源：21世纪经济报道 作者：姚瑶

对于有意投资境外房产的人们来说，今年可能不太好过。

加拿大的不列颠哥伦比亚省宣布，从2月21日起上调外国人购房附加税至20%，税率之高超越新加坡(18%)，仅次于排名第一的香港(30%)，同时将从今年秋季开始征收投机税，2018年的税率为0.5%，2019年为2%。

此外，近期通过限制外国人买房来给房地产市场降温的国家还有澳大利亚、新西兰和新加坡。其中，新西兰的举措尤为强硬，该国新政府在去年10月上台后，宣布将禁止外国投机者购买当地现房，以此提高当地房价的可负担性，目前相关法案仍处于立法程序当中。

导读

“BC省近期推出的新政料将对外国购房者造成一些负面影响，尤其是对于那些资金比较紧张的买房者，可以预见的是，随着附加税的上调，外来中产购房的均价将随之出现下降。对于那些高收入的家庭，增税不增税对他们影响不大。另外，对于那些能够获得加拿大永久居住权的家庭来说，附加税并不适用。”居外网CEO罗雪欣对21世纪经济报道表示。

最近两年以来，全球多地政府频频出手试图给过热的楼市降温，而他们的调控目标则齐刷刷地集中到了外国购房者身上。最新出手的是加拿大的不列颠哥伦比亚省（简称BC省）,该省财政部近日宣布，从2月21日起上调外国人购房附加税。

早在2016年8月，为了给涨幅跑赢全球的房价降温，BC省对大温哥华地区的外国购房者开征15%附加税。一年半后，该省政府再次将矛头指向了外国购房者，从今年2月21日起上调附加税至20%，并扩大了征收范围至五大区域。

加税、推投机税双管齐下

海外房产中文平台居外网指出，此举使得加拿大BC省超越新加坡，成为对海外房产投资者征额外税第二高的国家或地区。排名第三的新加坡对外国买家征收总共18%的印花税；最高为香港，香港针对购买非首套房的非当地居民征收最高30%的附加税。

“针对外国购房者的附加税由15%上调至20%，这意味着税负更重了，或将影响他们在加拿大的买房决策过程，可能是下调他们的买房期望值来支付这额外的5%税收。”温哥华的房产经纪人Faith Wilson通过邮件对21世纪经济报道表示。

除了上调附加税外，该省政府还计划针对那些非该省本地收入，包括房屋长期空置的投资客（不分国籍身份），还包括卫星家庭（即家庭的主要收入者仍居于海外，另一半与孩子居于加拿大）征收全新的投机税，投机税为年度征收制，预计将在今年秋季开始施行，2018年的税率为0.5%，2019年为2%，细则还有待后期出台。

“‘卫星家庭’是个新词，一般是一个家庭的母亲带着孩子生活在温哥华，他们通常不工作也不纳税，而孩子的父亲仍在原本的国家赚钱、生活。据我个人观察，‘卫星家庭’在温哥华的中国移民中很常见，我的孩子入托了一个温哥华郊区的中产社区的公共托儿所，我发现其中有30%-40%的孩子是中国裔小孩，我还用中文和孩子的母亲们交流，得知几乎100%都是父亲还留在中国。这个投机税的目标之一就是这个人群，他们移民到了温哥华，却不在当地纳税。”Colin Bogar对21世纪经济报道表示，他是在上海及温哥华两地居住与工作的加拿大人，目前是住宅新房交易平台金房本(property passbook) 的CEO。

上述新政出自BC省财政部2月20日公布的2018年度预算案，调控楼市成为了该预算案的第一大主题，该省财政部长Carole James当日在该省议会的发言中称，“对那些扭曲楼市的投机者们，我们将重拳出击。”

过去几年来，随着加拿大当地多个城市房价飙升，开始出现将该现象归因于以华人为代表的外国购房者的说法。21世纪经济报道记者查阅多份加拿大官方公布的报告总结发现，非常住居民（即个人的主要居住地在加拿大之外）整体的住宅拥有率占比并不高，另外他们更为青睐公寓住宅，且大量集中于大温哥华这样的闹市地段。

据加拿大统计局2017年12月公布的报告显示，在温哥华，非常住居民住宅拥有率占比为4.8%，对公寓住宅的拥有率则为7.9%。在多伦多，非常住居民住宅拥有率占比为3.4%，对公寓住宅的拥有率则为7.2%。

在大温哥华地区开征外国人购房税前，该地区所属的BC省政府做了一项调查，该调查显示在2016年6月10日和7月14日的五周内，在大温哥华地区共发生了超9600起住宅房产交易（约占同期整个省总交易量的一半），其中外国买家占比高达73.3%（同期全省交易中外国买家仅占6.6%）。

而加拿大政府下属机构加拿大按揭及房屋公司（CMHC）此前发布的一份报告则呈现了一个更为有趣的现象。该机构去年12月发布的报告显示，去年温哥华和多伦多的非常住居民公寓住宅拥有率占比几乎停滞。与此同时，在另一个城市蒙特利尔的占比却出现了增长，且主要由中国买家驱动，CMHC报告称在2016年，在蒙特利尔购买公寓住宅的非常住居民买家10%为来自中国，到2017年，这一数字增长到了21%。报告分析称，上述变化可能是源于多伦多、温哥华两地开征外国人购房税，进而促使部分外来购房需求转移到了蒙特利尔。

中国买家多为自住刚需 投资客料退场

过去几年来，加拿大一直是中国人海外置业的热门目的地之一。据居外网数据显示，最受中国购房者欢迎的加拿大城市为多伦多、温哥华、蒙特利尔和卡尔加里。

“我们在国内只做加拿大房源，最受客户青睐的是多伦多和温哥华。就平时的业务而言，我们大部分的客户是刚需类的，即移民自住或子女留学自住的购房需求，还有就是纯投资的客户，2016年8月开征的15%附加税对后者有直接的影响，因为这直接使其投资回报缩水，很多人便选择观望。附加税的出台对市场还是有影响的，但对刚需类客户的影响有限，要买的还是会买。最近的新政是针对投机、炒房的人去的，并非有意要打击刚需人群。”加拿大房地产投资中心销售总监丁盛中对21世纪经济报道表示，该公司由BC省最大的房产经纪公司麦当劳地产集团于2014年在上海设立。

在推出外国人购房税后，温哥华房价立即下跌，但一段时间之后出现了反弹。据加拿大房地产协会（CREA）公布的数据显示，大温哥华地区在2016年8月开征15%的外国买家附加税后，房价在2017年年初开始反弹，到2017年年中左右开始，该地区的整体房价又回到上升轨道并再创新高。有分析指出，相关降温新政似乎只对独栋住宅市场起效了，但并没有打击到公寓买家的热情。

“2016年新政后，主要是三四百万加元以上的别墅房价立即下滑，150万加元以内的公寓房价格反而增长了，我们的客户的购房价格在70万-150万加元（约合人民币350万-750万）区间内。很多客户是中国到加拿大的新移民，我们服务他们在未登陆前购买期房，对于纯投资需求的客户，我们会和他们说清楚政策情况，然后由客户自己做决策。”加拿大房地产投资中心副总经理文艺对21世纪经济报道表示。

据CREA，2018年1月，温哥华房市的独栋住宅市场继续萎缩，公寓住宅市场销量继续上涨。不过，相关分析称，BC省近期推出的新政，短期内料将一定程度上影响当地房价。“新政的实施，历来会带来不确定性，这次预计房价或出现短期的小幅下跌。不过话虽如此，鉴于2017年出现的反弹，目前可能是个买入的好时机。”Faith Wilson说。

“BC省近期推出的新政料将对外国购房者造成一些负面影响，尤其是对于那些资金比较紧张的买房者，可以预见的是，随着附加税的上调，外来中产购房的均价将随之出现下降。对于那些高收入的家庭，增税不增税对他们影响不大。另外，对于那些能够获得加拿大永久居住权的家庭来说，附加税并不适用。”居外网CEO罗雪欣对21世纪经济报道表示。

另据居外网，中国买家对温哥华的兴趣在2015年达到高峰。从那以后，价格虚高、供应不足一定程度上限制了中国买家的步伐。目前想在温哥华置业的中国买家，基本是处于自住需求，包括移民、留学和工作自住等。居外数据显示几乎四分之三的中国买家说买房是为了自用，出于教育需求的购房者占了17.5%。

有关BC省将于今年秋季开征的投机税，“毫无疑问的是，很多中国家庭，他们的主要收入不是来自加拿大本地，所以这个新税法对他们影响较大。我相信这可能是这个举措的真正目的。这些家庭的收入一般都高于平均水平，很难说他们是否会消化掉新增税收，或改变其移居温哥华的计划。”罗雪欣说。

升级版压力测试收紧房贷

加拿大的楼市降温政策不止于BC省，多伦多市所属的安大略省于2017年4月开始在包括多伦多市等区域开征15%的外国买家附加税。据CREA数据，新政之后，大多伦多地区房价开始持续下滑，独栋住宅下滑明显，公寓房则在2017年年底开始小幅反弹。不过总体来看，住宅销量和售价仍处于下降中，据大多伦多房地产局数据显示，2018年1月，该地区房屋销量同比下降22%，平均售价同比下降4.1%。

对于全球多地政府频频通过限制外国人购房来给楼市降温的行为，有观点指出，主要推手并非外国买家，而是长期的低利率环境。

值得注意的是，加拿大的货币环境正在发生改变。从2018年1月1日开始，加拿大联邦政府针对房屋贷款的升级版压力测试正式生效，这项新政旨在测试在未来市场利率上行时，房屋贷款申请人是否仍具承受能力，在扩大测试面的同时，还进一步提高了测试标准。据相关分析指出，新政料将收紧当地人的房产购买力，预计影响比以往的相关政策更大。

据加拿大按揭专业人员协会(MPC)去年底发布报告称，该国年均房屋交易为70万套左右，其中大部分都有一定程度的抵押贷款，该协会测算称，2018年将有10万人无法通过压力测试，其中有四五万人将因无法找到替代方案（比如购入较低价的房产）而被挤出市场。另外，该协会还指出，加拿大处于上行中的利率也将对购房者带来压力。

不过也有分析指出，上述新政可能利好当地公寓市场，因众多无法通过测试的购房者可能会在独栋和公寓之间，退而求其次选择后者。